Takarék Csoport
Takarék Csoport

Jól jártak, akik már 2000-ben is Budapest 8. és 13. kerületében laktak. Az ő otthonuk drágult ugyanis a legnagyobb mértékben – akár a négyszeresére – a környék jelentős fejlesztéseinek hatására.

A lakásárakat nem csak az adott ingatlan tulajdonságai befolyásolják, hanem a környezete is. Éppen ezért a környék változása jelentős hatással van az árakra. Egy ingatlanfejlesztés például megszüntethet negatív előítéleteket. Ha például egy rossz állapotban lévő épület helyén létesül egy új. A fejlesztések hatására a környék minősége fejlődik, ami pozitívan befolyásolja a használt lakások árait is. Igaz, ez jelentősen függ attól, hogy hány otthon épül az adott környéken, mennyire terhelik túl az új fejlesztések a meglévő infrastruktúrát.

Egy leromlott állapotú környéken a tömeges fejlesztések a városrész teljes megújulását, rehabilitációját jelenthetik. Ennek hatására változhat az adott hely társadalmi környezete. Magasabb jövedelmű csoportok jelenhetnek meg, így megindulhat a dzsentrifikáció – vagyis amikor az addig ott élő, kevésbé tehetős lakosok kénytelenek elköltözni, s a helyükre módosabbak érkeznek –, ami szintén az adott környék további felértékelődésével járhat.

Bekapcsolódni a vérkeringésbe

Budapesten a XIX. század elején a legmagasabb jövedelemmel rendelkezők még a belvárosban éltek, a szocializmusban azonban jelentősen változott a városrészek helyzete. Elsősorban a külső kerületekben épültek lakások, a belső városközpontok veszítettek a pozíciójukból, a házak pusztulásnak indultak, a lakosság társadalmi státusza csökkent.

Az Egyesült Államokban már az 1950-es években indultak városrehabilitációs programok, amelyek az célozták, hogy a lerobbant városrészeket bekapcsolják a City vérkeringésébe. Az egyik legismertebb ezek közül a New York-i SoHo megújulása volt.

Budapesten a rendszerváltást követően kezdődött átrendeződés során számos, korábban elhanyagolt városrész megújult. Például a 8. és 9. kerület lakásállományának egy részét lebontották, azok helyére újakat építettek, a 13. kerületben pedig a korábbi ipari épületeket felszámolták és beépítették. Míg a 8. kerületben közel 5 ezer, addig a 13. kerületben mintegy 14 ezer lakás épült 2000-2011 között – derül ki a Központi Statisztikai Hivatal adataiból.

A 2008 őszén kirobbant válság ugyan leállította a fejlesztéseket, manapság azonban ismét fontos helyszín a 13. kerület. Ahol a fővároson belül a legtöbb – több ezer – új társasházi lakás épül, a Budapesti Lakáspiaci Riport szerint elsősorban a 8. kerületben dübörögnek a fejlesztések. A lakásállomány megújulásával és bővülésével párhuzamosan elkezdődött a lakosságcsere, ami azt jelenti, hogy a magasabb társadalmi státuszú csoportok körében népszerű lett mindkét kerület rehabilitált része.

A 13. kerület óriási változáson ment keresztül a rendszerváltást követően. A korábbi gyárnegyed fontos irodapiaci helyszínné változott, a Váci út mentén alakult ki Budapest legsűrűbb irodafolyosója. Itt az átadott modern irodaterületek állománya 1998-ra elérte a 100 ezer négyzetmétert. A fejlődés gyorsaságát jelzi, hogy míg az út mentén 1990-1994 között még csak 4, 1994-2000 között már 15 modern irodaházat adtak át. A magánfejlesztések mellett 1997-ben készült el például a Rendőrpalota a Teve utcában. Az irodai funkció mellett bővült a kereskedelmi is, 1996-ban nyílt meg a Duna Plaza, Magyarország első nyugati típusú bevásárlóközpontjaként, egy hónappal megelőzve a Pólus Centert.

A Váci út elején, a 13. és a 6. kerület határán pedig 1999-ben adták át a Westend City Centert. A 2000-es években még nagyobb lendületet kaptak az irodaépítések, a Váci út ekkor vált igazi irodapiaci folyosóvá. Ezzel párhuzamosan pedig jelentős lakásépítési hullám is következett. A kerület az irodaépítések mellett a lakásállomány átalakulását is segítette, szanálásokkal támogatta a folyamat gyorsulását. Így a korábban említett jelentős újlakás-szám eredményeként a 13. kerület Budapest egyik kiemelt lakóövezetévé alakult. Ehhez nemcsak az új lakások járultak hozzá, a régi tömbök közül is sok megújult. A kiskereskedelem a plázákon túl is fejlődött, fokozatosan nyíltak meg a környéken az új boltok, kávézók és éttermek.

A lakásfejlesztések nem egyformán koncentrálódtak a kerület valamennyi részére. A lakásállomány megújulása az árakon is megmutatkozott. A 2014-2017-ben gazdát cserélt ingatlanok átlagos fajlagos ára a legérintettebb helyszíneken 56-64 százalékkal volt magasabb, mint 2000-2006-ban. Ebben természetesen az is szerepet játszott, hogy a korábban épült újszerű lakások a tranzakciók között torzíthatták valamelyest a lakásár-növekedést. De így, ezt nem kiszűrve is jelentős a megugrás Budapesthez képest, ugyanis 2000-2006 között 51 százalékkal emelkedett az eladott lakások négyzetméterára. Az utóbbi pár évben Újlipótváros speciális helyzetbe került, a többi belvárosi helyszínhez hasonlóan a befektetők is felfedezték maguknak a kerület ezen részét, és ez látszik az árakon is. Korábban, 2014 előtt a megújuló városrészek árnövekedése meghaladta Újlipótvárosét.

Árváltozások a 13. kerületben (2000 - 2017)
©

Hatalmas fejlődésen ment keresztül az elmúlt közel 20 évben Józsefváros. A korábbi problémás városrész, a Corvin-negyed újjászületett, és a kerület más részei is elkezdtek megújulni. A 2000-es évek elején indult Corvin-(Szigony)-projekt egy komplex városfejlesztési beruházás megvalósulását jelentette, nem csupán néhány üres telekre építettek fel új házakat. Új funkciók is megjelentek, a lakások mellett irodák épültek, s a kiskereskedelem is komoly szerepet kapott. A Corvin-negyednek elnevezett terület újjászületése a kerület többi részére is pozitívan hatott, jelentősen javult a közbiztonság, amit segített a kerület térfigyelő kamerarendszerének kiépítése is. A 8. kerületben a látható megújulást támogatta a közterületek rendbetétele is, például a Palotanegyed utcáin, terein. A Magdolna-projekt 2005-ben indult, de jelentős fejlesztések helyszíne az Orczy-negyed is. Szintén segítették a kerület fejlődését a 4-es metró új megállói és környezetük rendezése.

A közterek megújulása mellett a rehabilitáció szempontjából fontos, hogy a magánberuházók is meglássák a lehetőséget az adott területen. A 8. kerületben jelentős számú új lakás épült, és az értékesebb, menthető régi házak homlokzatai közül is egyre több nyeri el méltóbb formáját. A lakásépítések elsősorban a 8. kerület középső, illetve belvároshoz közelebbi helyszíneire koncentráltak, amelyeken kívül az építkezések csak a Hungária körúthoz eső területet érintették. Az egyik jelentős fejlesztési gócpont a Corvin-negyedben volt, de ezen kívül is voltak szép számmal lakásfejlesztések.

A 8. kerület átalakulásának köszönhetően jelentősen változtak a lakások árai is, a 2000 és 2006 közötti időszakhoz képest 2014-2017-ben átlagosan 54-93 százalékkal növekedett a gazdát cserélt ingatlanok négyzetméterára a fejlesztések által leginkább érintett helyszíneken. Budapesten ugyanebben az időszakban 51 százalék volt az emelkedés.

 

Jókor, jó helyen

A 8. kerületben háromszor-négyszer, a 13. kerületben kétszer-két és félszer drágábban lehetett 2017-ben lakást vásárolni, mint 2000-ben, miután ezen idő alatt 191-308, illetve 170-240 százalékkal nőtt a gazdát cserélt lakások átlagos fajlagos ára – derül ki a Takarék Lakásárindex adataiból. Ez azért figyelemreméltó, mert Budapesten az elmúlt 17 évben ezeknél kevésbé, 163 százalékkal változtak a tranzakciós árak, országosan pedig 148 százalékkal.

Árváltozások a 8. kerületben (2000-2017)
©


Az oldalon elhelyezett tartalom a Takarék Csoport megbízásából a HVG BrandLab közreműködésével jött létre. A tartalom előállításában a hvg.hu és a HVG hetilap szerkesztősége nem vett részt.