Mitől nő egy lakás értéke?

Evidens és trükkös tulajdonságok különböztetik meg az értékes lakást a csak olcsóbban eladhatótól. Vevőként tisztában kell lennünk ezekkel az ismérvekkel: nézzük, hogyan döntenek a profik.

Vegyünk két lakást: ugyanazon a településen találhatóak, ugyanolyan környéken, méretük és koruk is azonos. Az egyetlen jelentékeny különbség első látásra az áruk. Az egyik épp a harmadával ér többet, mint a másik. Lehetséges ez? Ha valamelyiket megvásárolni készülünk, honnan tudjuk meg, miért olcsóbb az egyik?

A különbség oka az ún. értékmódosító tényezőkben rejlik: tulajdonképpen ezek felfedezése, megállapítása az ingatlanszakértők legfőbb tudománya. A ház hibáinak feltárása, az anyagok minőségének feltérképezése, az alapvető funkciók megvalósulásának színvonala adja meg az ingatlan összértékét. Amikor értékbecslő dolgozik, ezt vizsgálja, és a lakás forgalmi vagy hitelbiztosítéki értékének meghatározásakor így dönti el, a piaci összehasonlításban hol végez vizsgálódásának tárgya.

Ahol fekszik

Többlakásos épületek értékének meghatározásakor (lakóparkokban, sorházakban, társasházakban) is az első szempont a településen belüli elhelyezkedése. „Mit látunk és mit hallunk a lakásban?”, tehető fel a kérdés. Ha gyár zaját hallgatjuk, és kormos téglafalat nézünk, nem lehetünk jó helyen. Ugyanaz a tényező azonban értéknövelő lehet egyik helyen, míg a másikon értékcsökkentő. A zaj például nem növeli a lakás értékét kertvárosi részeken, lakókertekben, üdülőhelyen. Ha viszont a belváros nyüzsgő életének a zaja hallatszik fel, azt figyelembe sem veszik, hiszen a jó közlekedésű, központi fekvés a legdrágább ingatlanok sajátja.

Magassági korlátok

A klasszikus elképzelés szerint minél magasabban van egy lakás, annál drágább, annál értékesebb. Tény, hogy a sokszintes lakótömbökben a felső emeleteken, a tetőn találhatóak a legdrágább penthouse lakások vagy luxusapartmanok. Az egyik Duna-parti lakótömbsorban ugyanolyan lakásokat árultak mind drágábban a szintszám növekedésével egyenes arányban. A szakértők szerint mégis az első, második, legfeljebb a harmadik emelet az ideális. Ezeket a szinteket ugyanis még gyalog is meg lehet közelíteni, nem kell feltétlenül a liftre várni. A földszinti sűrű átjárást, a garázsok zajait azonban már meg lehet úszni.

Magasabb, akár már négyemeletes épületekben is értéknövelő a lift jelenléte. Ha nincs, csökkenti az értékesíthetőséget, mert a felsőbb emeletekre az idősebbek már nem tudnak vagy nem akarnak majd eljutni.

A belmagasság is fontos szempont. A régi, polgári lakások 3,5 méteres magassága ugyan impresszív, ám mindezt befűteni szép anyagi teljesítmény. Ha viszont egy méterrel alacsonyabb a helyiség, az éppen az elviselhetőség határán van.

Távol és közel

A vevő és a profi értékbecslő is jó, ha nem csak a lakásban, hanem környéként is körülnéz. Meg kell vizsgálni, hogy az alapellátások (bolt, iskola, rendelő, óvoda, posta) milyen messze esik az ingatlantól. Lakás esetében ritka, hogy a mindezektől mért nagy távolság előny lenne: aki az elhagyatott zöldet szereti, inkább házat vagy tanyát vesz. Szintén értékmérő az infrastruktúra, az utak állapota.