Egyszerű eszközökkel csökkenthető annak a kockázata, hogy a földhivatal elutasítja a jelzálogjog bejegyzését a tulajdonjog-fenntartással történő ingatlan-adásvételek esetében – hívja fel a figyelmet a Deloitte annak kapcsán, hogy olykor a határidők csapdájába esnek a vevők és a finanszírozó pénzintézetek is.
|
A földhivatalok egy FVM-állásfoglalásnak megfelelően 2009 óta az ilyen ügyleteknél automatikusan elutasítják a jelzálog bejegyzését abban az esetben, ha a felek az összes feltétel teljesítésére nyitva álló igen szűk, 30 napos határidőt elmulasztják.
Ember Csaba, a Deloitte Magyarországgal együttműködő Ember, Drabos és Szarvas Ügyvédi iroda ügyvédje a Deloitte közleményében ismertette: azoknál az ingatlan-adásvételi ügyleteknél, ahol a vételár megfizetéséhez banki finanszírozás is kapcsolódik, a vevő szinte soha nem az adásvételi szerződés megkötésének időpontjában fizeti ki a teljes vételárat, és a földhivatali bejegyzési kérelem beadására is jellemzően csak későbbi időpontban kerül sor.
A felek ilyenkor általában azt kérik a földhivataltól, hogy az eladás tényét úgynevezett tulajdonjog-fenntartással jegyezze be, ami egyfajta biztosítékot jelent mind a vevő, mind a finanszírozó számára, hiszen az eladó ez idő alatt másnak nem adhatja el az ingatlant, illetve nem is terhelheti meg azt. A gyakorlatban az ingatlan tulajdoni lapja tartalmazza a hivatalos utalást a tulajdonjog-fenntartással történő eladásra, ezt pedig a rangsorban már a finanszírozó jelzálogjog-bejegyzése követi a széljegyen.
A probléma az ilyen típusú ügyleteknél akkor keletkezik, amikor a felek határidő megjelölése nélkül kérik az eladás feljegyzését. A földhivatal ilyenkor feljegyzi a tulajdonjog-fenntartással történő eladás tényét, és egyidejűleg törli az erre vonatkozó széljegyet.
Ezután a hivatalnak a finanszírozó jelzálogjogának bejegyzése ügyében kell döntenie, amire az ingatlan-nyilvántartási törvény alapján 30 napja van. Ha azonban a 30 napos határidőn belül nem történik meg a teljes vételár megfizetése, és nem érkezik be a földhivatalhoz a szabályos bejegyzési engedély, a hivatalnak a jelzálogjog bejegyzésére vonatkozó kérelmet automatikusan el kell utasítania.
Ember Csaba kiemelte: az elutasítás az összes érintett számára kellemetlenséggel jár, hiszen átmenetileg meghiúsítja az adásvételt, a finanszírozó bank pedig elveszíti a biztosítékot jelentő jelzálogjogát, mivel a hitel folyósítására (amelyből a vevő a vételár egy részét kifizeti) általában már a tulajdonjog-fenntartással történő eladás tényének még csupán széljegyre történő feljegyzése alapján sor kerül. Tekintettel arra, hogy az adásvétel nem történik meg, azaz a vevő nem kerül tulajdonosként bejegyzésre, a bank jelzálogjogát sem jegyzi be a földhivatal, mivel annak előfeltétele a vevő tulajdonszerzése.
Ezeknek a kockázatoknak a kiküszöbölésére az ingatlan-nyilvántartási törvény alapján két megoldás kínálkozik. Az egyik megoldás az, hogy az adásvételi szerződésben a felek határidő megjelölésével kérik a tulajdonjog-fenntartással történő eladás tényének feljegyzését. Ebben az esetben a földhivatal a kapcsolódó ügyiratot határidő-nyilvántartásba helyezi, vagyis mindenképpen megvárja a tulajdonjog-bejegyzési engedély beérkezését. A jelzálogjog bejegyzésének ügyében pedig mindaddig nem születik döntés, amíg a vevő tulajdonjog-bejegyzésének ügyében nem hozott határozatot a földhivatal.
A másik megoldás a problémára az, ha a felek a tulajdonjog-fenntartás helyett az egész eljárás függőben tartását kérik, amire szintén lehetőséget ad az ingatlan-nyilvántartási törvény. Ebben az esetben a földhivatalnak a felek által meghatározott határidőig, de legfeljebb 6 hónapig függőben kell tartania a beadvány elintézését. A függőben tartás eredményeként a kérelem felkerül a széljegyre, a bejegyzési engedély megadására megállapított (maximum 6 hónapos) időtartam alatt azonban a földhivatal nem hoz döntést, aminek következtében a rangsorban hátrébb álló kérelmek (jelzálogjog bejegyzése) intézése is függőben van.
A bejegyzési engedély benyújtását követően intézhető el a függőben tartott ügy (tulajdonjog bejegyzése), majd pedig az azt követő széljegyek (jelzálogjog bejegyzése). Itt is figyelni kell azonban a határidőkre, ha ugyanis a bejegyzési engedély földhivatali benyújtására a megállapított (legfeljebb 6 hónapos) határidőn belül nem kerül sor, a földhivatal a kérelmet a határidő lejártával szintén automatikusan elutasítja, azaz a vevő tulajdonjogát nem jegyzi be. Ez egyben a finanszírozó jelzálogjoga bejegyzésére vonatkozó kérelmének elutasítását is jelenti - tette hozzá Ember Csaba.


Hírcsatornák
Kinyomtatom
Elküldöm
Hozzászólások (#4)
Kinyomtatom
Elküldöm
Hozzászólások (#4)

+0.53%
-1.25%
Végtelenül felháborító, ahogy a lakáshitelesek ellen hergelik a közvéleményt a médiában.
Mielőtt ilyen cikkeket írnak, jó lenne, ha olvasgatnák kicsit Uzsorakamat által leírt kormányrendelet és a PSZÁF Felügyeleti Tanácsának ajánlását.
Az illetékesek már 2006.-ban felhívták a figyelmet arra, hogy nem kellő a tájékoztatás a hitelekkel kapcsolatban és ebből baj lesz. Ennek ellenére a hitelközvetítők milliós jutalék fejében szórták a hiteleket "csak neked, csak most".
Továbbá nem hisszük el, hogy ebben az országban 2007.végén, 2008 tavaszán senki nem tudta az illetékesek közül, hogy válság lesz,mégis kiszórták a hiteleket.
Bérlakás nincs, sokan jövedelmi viszonyaiknak megfelelően vállalták a hiteltörlesztést, 10-20% árfolyam ingadozást bekalkulálva, továbbá abban a hitben, hogy lesz munkahelyük,esetleg fizetésemelésük. Például albérleti díj helyett stb.
Ha nem tudnák magyar átlagfizetésből nem lehet lakást venni, de lassan már bérelni sem.
Nos most megtudtuk, hogy egy lakás, esetleg egy nagyobb ház 3-4 generációnak "korlátlan fogyasztási vágy".
A lakáshiteles nem az árfolyam nyereségre utazott, mert nem befektető, vagy részvényes. Nem , jóhiszeműen a vállalható törlesztőrészletre, amit tisztességgel fizetne, ha hagynák.
Nem mi voltunk a felelőtlenek , hanem azok, akik "hiszékenységünket" kihasználva tudván, hogy közeleg a válság, megszűnnek a munkahelyek, az égbe szökik a svájci frank árfolyama-mégsem állították le időben a hitelezést.
Továbbá azok a felelőtlenek, akik a mentőcsomagokat harsogva úszítják ellenünk a közvéleményt, arra hivatkozva, hogy a hiteles nem veszi ezeket igénybe.
Ezért javaslom, nézzenek körül mentőövek ügyében. MInden megoldás csak a tartozás összegét növeli, csökkenés helyett.
Ezúton közlöm a takarékosan élőkkel, hogy senkivel nem szeretnénk a hitelünket visszafizettetni, örüljenek neki, hogy nem vettek részt ebben az össznépi kész átverés show-ban.
Mert ezt valakik tudatosan elk....k, nem kicsit , de nagyon. De elk....k mi is lakáshitelesek, hogy hittünk nekik