szerző:
hvg.hu

Lassan nem lesz Budapesten olyan üres telek, amelyre nem terveztek társasházat. A beruházók a csoknak köszönhetően sokszor a tervezőasztalról adják el a lakásokat. De hogyan lehet hitelt kapni egy olyan ingatlanra, amely ma még csak papíron lévő ígéret? A Bankmonitor segítségével bemutatjuk, mire kell figyelni.

Az új építésű lakások iránt a csok bevezetése óta érezhetően nagyon megnőtt a kereslet. Az ilyen ingatlanok elég drágák, vidéken átlagosan 300-350 ezer forintba, míg Budapesten 400-550 ezer forintba kerül egy-egy négyzetméterük, azaz egy 75 négyzetméteres új lakás alsó hangon 25-35 millió forintot kóstál, ami vidéken például körülbelül két-háromszorosa az azonos méretű használt ingatlanok árának. A magas ár egyértelműen magával vonzza, hogy a vásárlók jelentős részének hitelt kell felvennie a vásárláshoz.

A beruházók ma az új lakásoknak általában 20-40 százalékát a tervezőasztalról adják el, de mit lehet kezdeni azzal a helyzettel, ha kinézte álmai lakását, amely mai formájában csak egy üres telek és egy ígéret – például 2017. májusi átadásra? Hogyan lehet ehhez hitelt kapni?

©

Megépült házak esetében ugyanis a képlet egyszerű: a bank felméri az ingatlan piaci értékét és megvizsgálja a vevő hitelképességét. Ebben az esetben azonban még nincs lakás, csak a terv, és emiatt a hitelezési folyamat is jelentősen eltér a klasszikustól.

Nézze meg, hogy mit kér öntől az építtető

Az első és legfontosabb szempont a vevő számára az, hogy a beruházó a vételárat milyen részletekben szeretné elkérni tőle. Erre a következő piaci gyakorlat alakult ki:

  1. A szerződésnél 10-20%, és az ingatlan átadásánál a fennmaradó 80-90% (ez a legkedvezőbb eset a vevőnek).
  2. A szerződésnél 10-20%, majd az építkezés előre haladásával fázisonként további 15-20%-os részletek.
  3. A szerződésnél 10-20%, majd szerkezetkész állapotnál (a falazat és a tető elkészültekor) 50%, az átadásnál pedig a fennmaradó összeg.

A bankok az érvényben lévő szabályozás értelmében az ingatlan piaci értékének 80 százalékáig nyújtanak hitelt (ami a gyakorlatban jellemzően legfeljebb 70 százalékot jelent). A hitelt ráadásul az átadást követően folyósítják. Igaz ez mind a piaci alapú lakáshitelekre, mind a csokra és a csokhoz kapcsolódó támogatott hitelre. Egyszerűen a banknak szüksége van a kész lakásra, ha hitelt nyújt.

Az előzőekből adódóan a vevő számára az 1. pontban meghatározott kifizetés a legkedvezőbb, ha hitelt akar felvenni. Ma az átlagos hitelfelvevő a megvásárolt ingatlan értékének 55-60 százalékát veszi fel hitelként, így ha ennél nagyobb részt kell az átadás előtt kifizetnie, és nincs ekkora önereje, akkor gyakorlatilag nem tudja megvenni az új lakást (2. és 3. eset).

Gyakorlati megoldást a 2. és 3. esetekre a helyettesítő ingatlan bevonása jelenthet. Néhány bank ugyanis nyitott arra, hogy amíg felépül az új lakás, addig ideiglenesen egy másik lakást fogadjon el fedezetként, majd a felépülést követően a fedezeteket kicserélik a hitel mögött. Fontos kiemelni, hogy ez a megoldás csak keveseknek járható, mert csak néhány bank nyitott rá és a helyettesítő ingatlannak megfelelően nagy értékűnek kell lennie a bank számára.

©

Tudnia kell, hogy a beruházó is vesz-e fel hitelt

A következő nagy kérdés a beruházó finanszírozási háttere. Leegyszerűsítve:

  • igénybe vesz hitelt a lakások felépítéséhez,
  • vagy teljes egészében saját pénzből finanszírozza?

Ha a beruházó (is) igénybe vesz hitelt, akkor a vevőnek az esetek 90 százalékában csak a beruházót finanszírozó bank fog hitelt nyújtani a lakások átadását megelőzően. Ha nem így lenne, akkor ugyanazon ingatlanra egyszerre két banknak lehetne követelése, ami távolról sem elfogadható a szereplők számára.

A vevőnek ugyanakkor akár még kedvező is lehet, hogy a beruházást egy bank finanszírozza, mivel a legtöbb esetben a vevő oldali hitelezésre is azonnal van egy kialakított megoldás, amely biztosítja az átadás előtti hitelnyújtást is. Azaz azokban az esetekben is tud hitelt felvenni a vevő, amelyeknél az eladó a vételár akár 70-80 százalékát elkéri az átadás előtt.

A fenti kérdéseket ezért érdemes alaposan körüljárni a legelső papír aláírása előtt, a későbbi meglepetések elkerülésének érdekében.

Az alábbi kalkulátorral áttekinthetők az elérhető aktuális banki hitelek:

Mit jelent az új lakások átadása pénzügyi szempontból?

Néhány fogalom tisztázása életbevágó lehet:

  • A használatba vételi engedély azt jelenti, hogy az adott lakásba be lehet költözni. Ez azonban nem jelenti azt, hogy a hitelezés minden feltétele adott.
  • A használatba vételi engedélyt követi az albetétesítés, ami annyit jelent, hogy az adott lakás saját helyrajzi számot kap és ezzel válik korlátozásmentesen forgalomképessé. Lefordítva: a hitelező bank számára ekkor jelent valós fedezetet a hitel mögé.

A bank szempontjából tehát a kulcsmomentum az albetétesítés! Sok esetben azonban a beruházó az utolsó vételárrészletet a használatba vételi engedélyhez köti, amelynél a vevő még nem kapja meg a hitelét a banktól. A pénzügyi feszültség világosan látszik ebben a helyzetben, így ha hitelt szeretne a vevő, akkor az albetétesítéshez kell kötnie az utolsó vételárrészletet a szerződésben.

Biztos, hogy felépül a lakás?

Van néhány hitelezésen kívüli kockázat is az új építésű társasházak esetében. A legkritikusabb kérdés a vevő számára, hogy elkészül-e az adott ingatlan a kívánt minőségben és időre. Ha nem, akkor a vevő ott áll a befizetett részleteivel, a vélhetően eladott korábbi lakásával és költözési kényszerrel. Sokan rá akarnak ugrani az ingatlanpiac hirtelen felvirágzására, az építőipari kapacitások korlátosak az országban (a válságot követő 7 évben nagy volt a leépülés) és sok lehet az olyan új szereplő is, akiknek nincs igazi múltja ezen a területen.

Akkor érdemes belecsapni a szerződés-aláírásba, ha az alábbi kérdések mindegyikére megnyugtató választ kapott:

  • A beruházó épített már korábban is társasházat?
  • Ilyen nagyságrendben épített, vagy sokkal kisebben?
  • A korábbi kivitelezésnél volt határidő vagy minőségi probléma? (Nagyon javasolt megtekinteni a korábban elkészült lakásokból legalább egyet.)
  • Jelentős tőkével rendelkezik a beruházó? Ha 3 millió forintos alaptőkéjű kft. hoz létre egy 30 lakásos társasházat, akkor nem biztos, hogy a legjobb partner.
  • Megvan már az építési engedély?
  • A beruházó megfelelő tapasztalattal bíró kivitelezőt választott az építéshez?

 

Cikk megosztása
Címkék