szerző:
hvg.hu

A hitelfelvétel erősítésével pörgetné fel még jobban az ingatlanpiacot a Magyar Nemzeti Bank, a szakma pedig az automata értékbecsléshez fűz nagy reményeket. Igaz, mindkét módszernek vannak ellenzői – derült ki a Portfolio konferenciáján, ahol arról is szó esett, meddig tarthat ki az erős piac.

Megint kaphat egy nagy lökést a hazai lakáspiac, ha megvalósulnak azok a grandiózus elképzelések, amelyekről Nagy Márton MNB-alelnök beszélt a Portfolio Hitelezés 2018 konferenciáján. Nagy Márton várakozásai szerint a lakáshitel és a GDP aránya 8-ról 30 százalékra emelkedhet 2030-ig. "Az eladósodottság jó dolog, hiszen hitelképességre és erős gazdaságra utal, a túlzott eladósodottság a rossz, ami kockázatokat és veszélyt hordoz" mondta az alelnök.

A magyar lakosság és a vállalatok jelenleg a legkevésbé eladósodottak a régióban és az unióban. De mitől várható a lakáspiac újabb robbanása, ha a szakértők többsége szerint a plafonnál járunk? Az árak mennek annyival feljebb, hogy muszáj lesz egyre több hitelt felvennie a lakásvásárlóknak, vagy sokkal szélesebb kör fog hitelt felvenni a vásárláshoz?

A növekedésnek egy 2-3 vagy 4-5 év múlva elinduló kamatemelési ciklus, a lakásárak egy esetleges nagyobb korrekciója, a bérnövekedés stagnálása könnyen véget vethet. Nem kizárt, hogy teljesül az MNB friss jövőképe a lakáshitelezésben, ehhez azonban 4 százalékos gazdasági növekedés kell.

Meddig nőhet a lakáshitelezés?

Jelenleg a háztartások 32 százalékának van hitele, azaz a mai napig meghatározó a készpénzes vásárlások aránya. A bérfehéredési folyamat és a béremelkedés miatt azonban egyre több a hitelezhető háztartás. A válság előtt főleg azok vettek fel hitelt, akik rá voltak szorulva a hitelfelvételre, most viszont már egy szélesebb réteg teszi ezt.

A hitelösszegek is egyre magasabbak, ma már nem számít extrémnek a 30-40 milliós jelzáloghitel sem. A 40 millió fölötti ingatlanok esetében viszont a vevők közel 90 százaléka készpénzes, és az Otthon Centrumnál is mindössze 20 százalék körül van a hitellel vásárolt ingatlanok aránya.

A szakértők kb. 15-30 százalékos növekedést várnak a lakáshitel-kihelyezésekben – melyek 750-950 milliárd forintot realizálhatnak –, és a következő két évre is magas aktivitást prognosztizálható. A demográfiai plafon – a 9,8 millió magyarországi lakos – viszont mindenképpen gátat fog szabni a fejlődésnek.

©

Hogyan enyhíthetők a lakáshitelezési kockázatok?

Van egy ügyfélkör, amely csak azért választja a rövid kamatperiódust – és azzal együtt a jelenlegi alacsony kamatot –, mert a magasabb törlesztőrészletet már nem tudná vállalni. A várható kamatemelkedés idején őket fenyegeti a legnagyobb veszély. A negatív meglepetéseket teljesen csak a futamidő egészére fixált hitelekkel lehet elkerülni. Ralf Cymanek, a Raiffeisen Bank Zrt. vezérigazgató-helyettese szerint a bankoknak társadalmi felelősségük van: 10 éven túli futamidőt nem javasolnak, mivel pl. 20 évre már nincs reális refinanszírozási eszköz, de rövidebbet sem nagyon, mert akkor felborulna az egyensúly, a bank sokkal jobban járna, mint az ügyfél.

A konferencia szakértő közönsége az alábbi válaszokat adta a kérdésekre:

1. Mennyire ismerik az ügyfelek a változó kamatozás kockázatát?

Keveset tud és nehezen tanul (kb. 40 százalék), általában az értékesítő határozottsága dönt a konstrukcióról (kb. 35 százalék szerint).
2. Mikor fog tetőzni a lakáshitelek kihelyezése?

2019-ben.
3. Elégséges-e az árverseny a magyar lakáspiacon?

Igen (kb. 40 százalék), már túlzott is (kb. 20 százalék szerint).
4. Mi a véleménye a fogyasztóbarát lakáshitel minősítésről?

Jó marketingeszköz, nem több (kb. 60 százalék), kis hatású pozitív ösztönző eszköz (kb. 30 százalékuk szerint).

Digitalizált jelzáloghitelezés, automatikus értékbecslés – ez még mindig csak a jövő

Horváth Áron, az ELTINGA/Lakás Riport kutatóközpont vezetője szerint nem alakult még ingatlanpiaci lufi, mivel a bérnövekedés országos szinten nagyobb volt, mint az ingatlanáraké, viszont szerinte rövid távon fenntartható folyamatot jelez, hogy az MNB már vizsgálja ezt a kérdést.

Budapesten például már megborult az egyensúly, kezd túlfutni a lakáspiac.

Az elmúlt évtizedeket vizsgálva az is egyértelmű, hogy hétéves ciklusokat rajzol ki a piac, és most pont a konjunktúra végén járunk.

Horváth kitért a piaci szereplőket foglalkoztató értékbecslő automata kérdésére is: annyi adatbázis halmozódott fel az ingatlanpiaccal kapcsolatban, hogy ha az MNB lehetővé tenné, hogy az ő statisztikáikat összevezessék a KSH-s és az ingatlanos adatbázisokkal, az amerikai Zillow-hoz hasonló automata értékbecslőt lehetne üzemeltetni.

Igaz, azzal kapcsolatban, hogy mennyire automatizálható statisztikai alapon az értékbecslés, kissé szkeptikusak voltak a hitelszakértők. Szerintük minél homogénebb egy helyi lakáspiac, minél kevesebb a tranzakció, annál nagyobb nehézségekbe ütközik ez.

Felfalusi Péter, az Intrum Zrt. vezérigazgatója elmondta, hogy egy spanyolországi tanulmányúton érdekes tapasztalatokra tettek szert az értékbecslés ottani rendszeréről. A hirdetésekben fent van a pontos cím (míg Magyarországon csak az utcanév), pontosan kiderül belőlük, hogy magánszemély vagy valamilyen intézményi szereplő az eladó, rengeteg adat elérhető akár egy 500 méteres körzeten belül is, ráadásul a spanyol ingatlanállomány az egyes területeken sokkal homogénebb a magyarnál (például nincs annyi fűtési mód). A hitelszakértők kiemelték, az automatizálás vélhetően csak Budapesten lenne alkalmazható, a nagy eltérést mutató vidéki családi házaknál már nem.

Cymanek szerint az emberek félnek az automatizálástól: a Németországban 2000-ben bevezetett automatikus értékbecslő rendszer éppen azért bukott meg, mert a hitelfelvevők „szeretnek egy másik ember szemébe nézni, a jóváhagyását kérni, hogy jól döntött-e, mikor élete egyik legfontosabb pénzügyi döntését meghozza”.

Érdekesnek találta cikkünket?
Legyen HVG pártoló tag!

A HVG Pártoló Tagság programja az első olyan kezdeményezés, aminek keretében az olvasóink közelebb kerülhetnek szerkesztőségünkhöz és támogatásukkal segíthetik, hogy újságírói munkánkat továbbra is az eddig megszokott magas színvonalon végezhessük. Tagjainknak heti exkluzív hírlevelet küldünk, rendezvényeket kínálunk, a könyveinkre és egyéb termékeinkre pedig komoly kedvezményt adunk. Támogatóként már heti egy kávé árával is hozzájárulhat a minőségi újságíráshoz! „Amikor annyira eluralkodik a mindennapi életünkön a virtualitás, üdítő igazi emberi kapcsolatokat építeni.”
K. Erna – Pártoló tag


„Régóta olvasom a HVG-t és cikkei között mindennap találok érdekfeszítőt!”
H. Szabolcs - Támogató
Csatlakozzon programunkhoz, támogassa munkánkat egyszeri hozzájárulással vagy fizessen elő a hetilapra!
A HVG Pártoló Tagság programja az első olyan kezdeményezés, aminek keretében az olvasóink közelebb kerülhetnek szerkesztőségünkhöz, és támogatásukkal segíthetik, hogy újságírói munkánkat továbbra is az eddig megszokott magas színvonalon végezhessük. Támogatóként már heti egy kávé árával is hozzájárulhat a minőségi újságíráshoz! Csatlakozzon programunkhoz, támogassa munkánkat egyszeri hozzájárulással vagy fizessen elő a hetilapra!