Ukrán ingatlanpiac: a legjobb befektetés?

Bővülő, de még szűkös kínálat, óriási kereslet és magas hozamok lehetősége Ukrajnát az egyik legvonzóbb kelet-európai befektetési célponttá teszi. A HVG Ingatlan cikke.

Ukrajna ingatlanpiacának minden szegmense jelentős fejlődés előtt áll. A folyamatos építkezések ellenére még mindig kevés az iroda, a raktár, a bevásárlóközpont és a szálloda. A kereslet óriási. A helyi és nemzetközi beruházók is tisztában vannak ezzel, ezért mind erősebb az ország jelenléte a nagy külföldi ingatlanpiaci vásárokon: a szakmát is meglepte, hogy a május végén megrendezett bécsi Real Viennán Ukrajna lett a legnagyobb területű kelet-európai kiállító.

A szűk kínálat miatt minden ingatlan nagyon drága, ezért a befektetők (britek, osztrákok, izraeliek, oroszok és kazahok) főként építkezésekbe szállnak be. A legnagyobb üzlet most az irodák és bevásárlóközpontok építése.

Az irodapiacot jól jellemzi, hogy tavaly 172 ezer négyzetméternyi új iroda épült, de 250 ezer négyzetméternyit béreltek ki. A kihasználtság óriási, az üresedési arány országszerte 2 százalékos, ám Kijev belvárosában mindössze fél százalékos. A bérleti díjak évi 37-38 százalékkal emelkednek, a belvárosi havi díj jócskán meghaladja az európai átlagot (ld. táblázatunkat). A fővárosi összkínálat 750 ezer négyzetméter, amelynek jelentős része felújított szocreál irodaház. A modern igényeknek megfelelő, A kategóriás épületek aránya azonban növekszik, immár 17 százalék. A 2009-ig tervezett további 450 ezer négyzetméternyi új iroda nem lesz képes kielégíteni a keresletet, a piaci várakozások szerint a 2011-re befejeződő építkezések hozzák csak egyensúlyba ezt a piaci szegmenst.

Hasonló a helyzet a kiskereskedelmi ingatlanok piacán, azzal a különbséggel, hogy a legnagyobb építkezések a vidéki városokban, Odesszában, Harkovban és Donyeckben zajlanak, mivel Kijev környékén túl drágák a telkek. A bérleti díjak emelkednek, az üresedési arány meglehetősen alacsony. Így nem csoda, hogy Ukrajna a kiskereskedelmi befektetők legrangosabb indexe, az A.T. Kearney listáján az ötödik helyen a „sürgősen meghódítandó piacok” között. A nagy hipermarketek, kereskedelmi láncok és világmárkák megjelenését a lakosság fogyasztásának növekedése indokolja, Odesszában már luxuskategóriájú bevásárlóközpont is épült. A vidéki városokba most érkezik az Auchan, a Praktiker, az OBI és a Carrefour. Számos ismert külföldi márka gyors megjelenését viszont az akadályozza, hogy egyszerűen nincsen megfelelő méretű üzlethelyiség. A nagyobb ruházati cégek (Marks&Spencer, C&A) önálló áruházakat építenek.

Kijev körül több nagy logisztikai központ és üzem építése is elkezdődött. Tavaly 113 ezer négyzetméternyi raktárt adtak át, és minimum ennyi várható a következő esztendőkben is. De a Colliers ingatlantanácsadó cég szerint a cégek ennek ötszörösét igényelnék. A fővárosban a raktárbérleti díjak évi 10, vidéken 20 százalékkal emelkednek.

Az ukrán bürokrácia meglehetősen nehézzé teszi a külföldi befektetők dolgát, külföldiek számára földvásárlási moratórium van érvényben, ezért az ipari ingatlanokba szinte csak ukrán cégekkel társulva lehet beruházni.

Ukrán gazdasági adatok (2007)

Lakosság 46,2 millió

GDP növekedés 7,3%

Infláció 16,6%

Egy főre jutó GDP 8500 USD

Egy főre jutó fogyasztás 1740 USD

Munkanélküliség 6,7%

Ipari termelés növekedése 10,2%

Külföldi befektetések értéke 8 milliárd USD

Forrás: Colliers, Economist Intelligence Unit