szerző:
Torontáli Zoltán

Óriási ingatlanpiaci lufi növekszik Budapesten: aki él és mozog, az rövid távú lakáskiadással akar foglalkozni az amerikai Airbnb-n keresztül. A hype alapja, hogy a korán ébredők az elmúlt években milliókat szakítottak viszonylag könnyű munkával. Ma ez már nem igaz, de ezt sokan nem látják, és belevágnak, így óriási bukások jöhetnek. Részben az esztelen Airbnb-láz az oka annak is, hogy Budapesten elszálltak a lakásárak és az albérleti díjak. Airbnb-zni vagy albérletet kiadni a nyerő?

Három évvel ezelőtt körülbelül 500 magyar tagja volt az amerikai Airbnb-nek, ma csak Budapesten közel ötezer van, és a számuk napról napra növekszik. A magyarok ugyanis teljesen rákattantak a lakáskiadásnak erre a módjára, nagyon sokan hiszik, hogy könnyen és gyorsan sok pénzt lehet így keresni. (Annak, aki még nem ismerné: az Airbnb egy internetes szolgáltató, amely közvetítőszerepet játszik, viszonylag csekély díjért összehozza a szállást kereső turistákat azokkal, akiknek van kiadó szobájuk, lakásuk vagy akár házuk.)

A spekulatív ingatlanbefektetés új formája

Az „airbnb-zés” óriási méreteket ölt, és már nagyon messze van attól, ahonnan a nevét kapta. A cég alapítói eredetileg arra gondoltak, hogy az airbed-et, vagyis a sufniban porosodó felfújható matracot szedjék elő a vállalkozó kedvű lakástulajdonosok, és Bed and Breakfast formában adják oda a hozzájuk érkezőknek – ők pedig összehozzák az interneten a keresletet és a kínálatot. Ehhez képest az Airbnb-vel ma már világszerte milliók üzletszerűen foglalkoznak, abból élnek, hogy akár több tucat lakás állandó kiadását menedzselik. Sőt, igazi spekulatív ingatlanbefektetés ma lakást venni kizárólag azért, hogy az Airbnb-n kiadva bizonyos idő alatt kitermelje a vételárát – aztán lehet eladni vagy tovább tejeltetni.

Airbnb iroda Párizsban
©

Nincs ez másként Budapesten sem. Aki elég korán ébredt, két-három évvel ezelőtt például vett egy belvárosi kis lakást 8-10 millió forintért, majd ügyesen airbnb-zett, az ma már közel a pénzénél lehet – miközben a lakás értéke is bizonyosan majdnem a másfélszeresére emelkedett. Aki több lakással is eljátszotta ugyanezt, annak szépen gyarapodhatott a vagyona. Mindez persze közismert, és sokaknak annyira vonzó, hogy az utóbbi időben rengetegen próbálják a modellt másolni.

A baj csak az, hogy elkéstek. Időközben ugyanis túl sokan lettek, túl nagy lett az adócsalás, és a piac telítődött. Ráadásul sem a kiindulási feltételek, sem a működtetés körülményei nem egyeznek meg a pár évvel ezelőttiekkel, vagyis az egész tervezésnek más az alapja.

A feketepiac ennek is betesz

Az ötezer kiadó budapesti lakás azt jelenti, hogy a piac csaknem tele van. Míg korábban egy-egy jó fekvésű belvárosi lakásnál elő nem fordulhatott, hogy az év legalább 10 hónapjában ne menjen telt házzal, ma már főszezonban is vannak üres, foglalás nélküli napok.

A másik problémát az okozza, hogy a lakáskiadók között becslések szerint 60-70 százalék között lehet a feketézők aránya. Márpedig aki nem fizet adót, az képes letörni az árakat, ami a teljes piac méretét szűkíti. (A feketézés nyilvánvaló, mert az airbnb-s lakáskiadást az önkormányzatoknál regisztrálni kell, ám az ott elérhető számok – az airbnb-zők elmondása szerint – csak 30-40 százalékát adják az Airbnb honlapján elérhető kínálatnak.)

Egy tipikus példa az ártatlannak tűnő feketézésre, amikor az albérletben lakó meghirdeti a lakást (amit bérel), és napi potom 20 euróért (úgy hatezer forintért) kínálja. Ha beesik egy vendég, két napra átmegy aludni a haverjához, így gyakorlatilag nulla befektetéssel jut egy kis pénzhez. Ez adófizetés és bejelentés nélkül illegális, az Airbnb azonban nem ellenőriz semmit, lehet, hogy a főbérlő nem is tud az egészről, az önkormányzatnak pedig nincs kapacitása arra, hogy 40-60 euróért futkosson. Ez azonban nagyon káros azoknak, akik legálisan és üzletszerűen adják ki a lakásokat, mert az ő napi 40-60 eurós árfekvésük így nagyon drága.

Albérlet? Az nincs

A ma befektetésben gondolkodók hajlamosak elfelejteni azt is, hogy az a lakás, amelyik három éve még 8 millió forintba került, az ma csak 10-12 millió körül érhető el, az alacsonyabb kiadási árakkal kalkulálva tehát a megtérülés sokkal hosszabb, mint pár éve. A folyamat ráadásul önmagát gerjeszti, hiszen az esztelen Airbnb-őrület miatt (is) emelkednek eszeveszett tempóban a fővárosi ingatlanárak – ahogyan arról pár hónapja is írtunk.

©

A legnagyobb kudarc egyébként az albérletet keresőket érte az utóbbi hónapokban. Ami korábban elképzelhetetlen volt, az ma már jó ideje valóság: Budapesten végletesen beszűkült a „normális minőségű” albérletkínálat, gyakorlatilag nem lehet élhető lakást találni a belsőbb kerületekben havi 120-150 ezer forint alatt (plusz rezsi), de azt is csak nehezen.

Fejetlen magyar szabályozás – illetve szabálynélküliség
Mivel mindenki airbnb-zik, olyan kevés a kiadó lakás, hogy a főbérlők diktálnak, alaposan emelhetik az árakat, és ebben csak az akadályozza meg őket, hogy a fejletlen magyar szabályozás miatt alig védi őket bármi az albérlők haragjától. Amíg az albérlő következmények nélkül leléphet a kifizetetlen rezsiszámlával, vagy romhalmazt hagyhat maga mögött a lakásban, addig a főbérlő is kétszer meggondolja, hogy mennyire keménykedik. E sajátosan magyaros, rendezetlen helyzetben a főbérlők és az albérlők egymás foglyai, bármikor betehetnek egymásnak, és ez alakítja ki a végső árakat.

Az airbnb-zés mindezek ellenére folyamatosan növekszik, mert a befektetők szeme előtt csak a lakásonkénti évi 3-5 millió forintos potenciális bevétel elérése lebeg. Ez pedig a klasszikus esete a lufifújásnak, és félő, hogy egyszer a lufi nagyot fog durranni. Amikor kiderül, hogy az airbnb-zés rövid távon már nem is olyan hatalmas üzlet, a befektetők pedig benne fognak ülni a drágán megvett, de már eladhatatlan ingatlanjaikban, akkor a piac megzuhanhat.

A növekedésnek már csak egyetlen terepe maradt: a vidék. A Balatonra mostanában kezdenek rátalálni az Airbnb-befektetők, és a Nyugat-Dunántúl is éledezik, a keleti országrész azonban még mindig szinte fehér folt a térképen. Az ott szállást kínálók többsége nem profi, nem érti az internetes közeget, és többnyire nem képes minőségi (nem magyar nyelvű) szolgáltatást nyújtani a potenciális vendégeinek. A Budapestről kiszoruló tapasztalt airbnb-zős réteg ezért ott még learathat némi babért – a kisebb turisztikai kereslet korlátainak megfelelően.

Végig fogja húzni
©

Ezt érdemes tudnia annak, aki airbnb-zni akar

Ahogy egyébként a hvg.hu-nak a legálisan airbnb-zők elmesélték, ezen a piacon sincs ingyenebéd, az viszont igaz, hogy sok munkával és kellő tudással ma is tisztességes összegeket lehet keresni. A vendégekkel, a lakással és magával az Airbnb felület karbantartásával is állandó munka van. Sokan elfelejtik, vagy egyszerűen nem törődnek azokkal az apróságokkal, hogy a külföldi turistákkal magyar nyelven nem lehet boldogulni, vagy hogy akár éjszaka is fogadni kell őket, adott esetben a vasárnapi ebéd mellől is fel kell állni, ha beesik valaki, és hogy a WC-t bizony ki kell takarítani utánuk.

Ugyanígy nem szoktak belegondolni abba, hogy a 2-3 napra érkező turisták a gangon éjjel 11-kor is végig fogják húzni a gurulós bőröndjeiket. Az ott lakók azt is zokon fogják venni, amikor a spanyol nyelvű társaság az esti mulatozásból hazatérve heves beszélgetések közepette elkortyol még néhány pohár bort a lakásban, vagy amikor a legénybúcsúra érkező angolok legurítanak pár extra sört a jobb hangulat érdekében. Arról nem is beszélve, hogy ha betörnek a házba, az első „gyanúsított” nyilvánvalóan az idegeneket beengedő airbnb-s lakáskiadó lesz.

Adminisztratív nehézségből is akad jó pár, az airbnb-zést csak úgy lehet elkezdeni, ha a lakáskiadó regisztrálja magát az önkormányzatnál és az adóhatóságnál, majd átverekszi magát a kezdeti bürokratikus nehézségeken, és kiigazodik azon, mikor, kinek, mennyi adót kell fizetnie, és hova, milyen adatokat kell rendszeresen jelentenie. Ez utóbbi egyrészt nem egyszerű, másrészt nagyon sokat lehet rajta bukni (vagy nyerni). Egy tipikus példa: Magyarországon minden Airbnb-vendéget háromszor kell lejelenteni, három különböző rendszerben, de mit tegyen a vállalkozó, ha a hatóság internetes oldalára egy kínai vendég nevét kell beírnia, ám ő csak a kínai írásjeleket látja? Aki a hasonló mindennapos fejtörőket nem képes megoldani, az jobb, ha bele sem kezd.

Adózási szempontból egyébként igazán kedvező megoldás kizárólag akkor érhető el, ha valaki a saját tulajdonában lévő (vagy oda haszonélvezeti joggal rendelkező) lakását adja ki, és abból is csak egyet. Ekkor évi 32 ezer forinttal plusz egészségügyi hozzájárulással, azaz átlagban havi 3200 forint átalányadóval letudhatja a fő kötelezettségét, ezen kívül csak az idegenforgalmi adót kell megfizetnie, ami kerületenként változó, de jellemzően 4 százalék.

Nagyon durva számolással: ha a fenti egyszerű esetről van szó, és a lakást éjszakánként 10 ezer forintért havi 20 napon sikerül kiadni, akkor a mindenféle költségek levonása után körülbelül havi 130 ezer forint maradhat a lakáskiadó zsebében.

Több lakás, vagy nem saját tulajdonú lakások kiadásakor azonban nem többszöröződik meg ez az összeg, mert a vállalkozót elnyeli a magyar bürokrácia dzsungele. Többek között személyijövedelemadó- és ehofizetési kötelezettség lép fel, ami nagyon lerontja az arányt. Ekkor a költségek a bevételek több mint felét elviszik. A munka viszont más természetű, mint a költségek, az több lakás esetén szépen többszöröződik, amiből sokan úgy próbálnak menekülni, hogy takarítókat alkalmaznak. Ezzel nem csak az a baj, hogy tovább olvasztja a profitot, hanem az is, hogy adóvonzata van, ráadásul önmagában egy takarító nem is nagy segítség. Inkább olyan embereket szoktak keresni, akik beszélnek angolul, és fogadják a vendégeket (és persze többnyire bejelentés nélkül foglalkoztatják őket), ám ebben a konstellációban már nem is olyan egyszerű a megfelelő ember megtalálása.

Vegyen egy jó nagy lakást, és darabolja fel!

Magyaros ügyeskedés természetesen az Airbnb-ben is van. Ez abból indul ki, hogy az említett, egyszerű és olcsó átalányadózás helyrajzi számra vonatkozik, és egészen nyolc szobáig vagy 16 ágyig terjed. Aki tehát vesz egy 300 négyzetméteres nagy lakást, és csinál belőle nyolc leválasztott szobát, az már szinte egy teljes hostelt tarthat fenn úgy, hogy évente csak nyolcszor 32 ezer forint adót fizet. Ha ugyanezt megteszi egy másik lakással, amelyre a rokonának haszonélvezeti jogot jegyeztet be, akkor máris 16 kiadó lakása lehet, amivel már szépen lehet tarolni.

Külföldiek érkezése egy pesti lakásba
©

Egy profi airbnb-ző a hvg.hu-nak egyébként azt mondta, ő három lakásnál többet azért nem tart, mert ekkora méretben még maga is el tudja látni a teendőket, anélkül, hogy az élete állandóan csak e körül forogna. Négy lakásnál azonban ez már szerinte lehetetlen, az már nagyüzem, és az ember élete könnyen őrületbe fordul.

Az Airbnb-vel minden ellenkező híresztelés ellenére ugyanis sok munka van, aki nem teszi bele magát online (azaz 0-24 óra közötti) módon, az lerontja a saját üzletét. „Egy jó airbnb-s állandó online marketing életet él, azonnal válaszol a megkeresésekre, karbantartja és aktívan promótálja az online felületeit, és bármikor kész magas színvonalú szolgáltatást adni a vendégeinek. Mivel az Airbnb működésének alapja a turisták és a lakáskiadók egymásról alkotott véleménye, aki ebben nem teljesít jól, komoly pénztől esik el. Magyarországon ezt sokan jól csinálják, ám akik nem teszik bele a kellő energiát és munkát, azok rossz fényt vetnek az iparágra is - bár a vélemények miatt ezek a lakások előbb-utóbb ki is hullanak a rendszerből” – mondja Istenes Mária Éva az ingatlankiadasokosan.hu tanácsadója, aki maga is airbnb-zik, illetve a lakáskiadás fortélyait oktatja a szállásadóknak. Ő annyira benne van a bizniszben, hogy még egy online kalkulátort is készített, kezdő airbnb-zőknek.

Ha nem az internet a természetes közege, ne vágjon bele!

Mindebből az látszik, hogy alapesetben nagyban airbnb-zni nem is olyan nagy üzlet – illetve az is látszik, hogy aki nem jelenti be magát, az milyen előnyre tesz szert. A feketézés ellen egyébként fel lehetne lépni, Amszterdamban például nem a lakáskiadók, hanem az Airbnb fizeti be az ottani idegenforgalmi adót, vagyis a városi önkormányzat pontosan tudja, ki, mikor, mennyit airbnb-zett. A regisztráció nélküli ügyeskedőket tehát automatikusan maga az Airbnb „nyomja fel”. Nálunk erre ma még senki sem figyel, és az Airbnb sem fog, amíg nem kötelezik rá.

Többen airbnb-znek úgy, hogy albérletbe vett lakásokat adnak ki, ám alaposan végigszámolva ennek is csak úgy lehet értelme, ha a tevékenység (legalább részben) nincs bejelentve. Legálisan ugyanis olyan az elvonás mértéke, hogy a főbérlőnél (az átlagos mai budapesti árakat és telítettséget nézve) nem nagyon maradhat több havi 100-150 ezer forintnál. Ha pedig így van, akkor ő teljesen feleslegesen kockáztat, hiszen ennyiért hosszú távra is kiadhatja a lakását, amivel sokkal kevesebb a munka és a rizikó.

Ezzel el is érkeztünk a nagy kérdéshez: ha valakinek van egy jó belvárosi lakása, akkor albérletbe adja ki, vagy inkább airbnb-zzen vele? A válasz nem egyszerű, de az biztos, hogy ha saját tulajdonú a lakás, és vállalja a vele járó munkát, akkor sokkal többet kereshet az Airbnb-vel, mint az albérletbe adással. Ha viszont nem tesz bele elég energiát, nem beszél legalább angolul, nem érti az internetes közeget, vagy mással akarja elvégeztetni a munkát (és legális akar maradni), akkor valószínűleg jobban teszi, ha hosszabb távú albérlőt keres.