szerző:
hvg.hu

Sietni érdemes a törlesztéssel, de a tényleges készültségi fokhoz képest előre járó vételár-kifizetés komoly kockázatot jelenthet a kapacitáshiányos építőipari környezetben. Sokaknak egy másik hitelfelvétel jelenthet majd kiutat az összességében 21 százalékkal dráguló törlesztőrészletek terhe alól. A kormány a döntéssel a külföldi befektetők részarányát csökkentené, a magasabb árakat azonban vélhetően éppen ők engedhetik meg maguknak.

Varga Mihály tegnap esti nyilatkozata szerint nem tervezi a kormány az 5 százalékos újlakás-áfa meghosszabbítását az eredeti határidő, 2019 után. Ugyan hivatalos bejelentés még nem történt, bizonyos súlyos pénzügyi következmények már most valószínűsíthetők.

A pénzügyminiszter érvelése szerint azért nem hosszabbítják meg a kedvezményes áfát, mert a jelenlegi újlakás-vásárlók 10 százaléka külföldi, és sokan befektetésnek vásárolják az ingatlanokat, így az 5 százalékos áfa eredeti céljával ellentétben nem feltétlenül a családok otthonhoz jutását segíti. Ugyanakkor a 2020-tól látványosan növekvő árak mellett vélhetően drasztikusan visszaeső – ám az összforgalomnak csupán mintegy 10 százalékát adó – újlakás-forgalmon belül lehetséges, hogy az áremelésre kevéssé érzékeny külföldiek és befektetők végül nagyobb arányt fognak képviselni. A befektetők pedig gond nélkül átválthatnak a használtlakás-piacra, így jelenlétük az áfa növelésével vélhetően nem fog csökkenni.

Matematikailag az 5 százalékról 27 százalékra növekvő áfateher az új lakások bruttó vételárának mintegy 21 százalékos növekedésével jár majd. Ez azokra a vételárrészekre vonatkozik, melyeket 2019. december 31-e után fizet ki a vevő, függetlenül attól, hogy mikor szerződött – figyelmeztet mai elemzésében az OTP Ingatlanpont. Egy átlagos árfekvésű és átlagos méretű budapesti új lakást most 35 millió forintért lehet megvenni, míg másfél év múlva ugyanezért bő 42 milliót kellene majd fizetni, és ehhez még nem vették figyelembe az addig bekövetkező további árdrágulást.

Azok a vevők, akik már most leszerződtek új lakás vásárlására úgy, hogy az utolsó vételárrész, vagy részek befizetése 2019 utánra maradna, ösztönözve lesznek, hogy szerződésmódosítási igénnyel keressék fel a beruházót. A szerződés újrafogalmazásával, új fizetési ütemezés megállapításával ugyanis előre hozhatják a kifizetéseket, így még az alacsonyabb áfateherrel számolhatnak ezekre a részletekre. Azoknak pedig, akik most szerződnek új lakás vásárlására, igyekezniük kell, hogy minél több részletet fizessenek ki 2019 végéig.

Mindez természetesen megnövekedett anyagi terhelést jelent, ami ösztönözheti a hitelfelvételt. Technikailag egyszerűbb, ha nem a megvásárolni tervezett új lakás fedezete mellett vesz fel valaki hitelt, hanem van másik, meglévő, fedezetbe vonható ingatlan. Ha ugyanis az új lakás a fedezet, akkor arra a bankok általában csak a lakás átadásakor folyósítják a hitelösszeget. A minél több vételárrész előre kifizetéséhez szükség lenne tehát arra, hogy szakaszos finanszírozást lehetővé tevő hiteltermékek legyenek elérhetők. A tényleges készültségi fokhoz képest előre járó vételár-kifizetés viszont a jelenlegi, kapacitáshiányos építőipari környezetben kockázatot is jelenthet a vevőnek.

A következő időszakban tehát élénkülő, részben előre hozott keresletre lehet számítani, és elindul a piac tisztulása is, hiszen a 2019 előtti átadási határidőket csak a megfelelő, már lekötött kivitelezési kapacitással rendelkező, vagy az építkezéssel eleve előrébb tartó cégek tudják vállalni. A kapacitáshiány negatív hatása már most is érezhető, de a következő másfél évben további műszaki problémákat, romló minőséget jelenthet majd a kivitelezők és beruházók kapkodása, hogy 2019 vége előtt átadhassák a lakásokat.

A kedvezményes áfa kifutása egyértelműen a kínálat csökkenéséhez vezet majd. 2020-ban a lakásépítések időbeni tehetetlensége miatt lesz még kínálat, a hivatalos lakásátadási statisztikákban 2021-től prognosztizálható zuhanás. A legnagyobb visszaesés pedig éppen az árérzékenyebb, olcsóbb területeken várható.

Egyelőre még kérdéses, hogy a beruházótól való lakásvásárlás esetén 5 százalékra csökkentett áfával egy időben bevezetett, önerős lakásépítésnél 5 millió forintig igénybe vehető áfavisszatérítés lehetősége is megszűnik-e 2019 végével. Így ugyanis külön elbírálás alá fognak esni és jelentős előnyt élveznek majd a társasházi lakásvásárlókkal szemben azok, akik új családi házat építtetnek maguknak. Kérdés továbbá az is, hogy 2019 után a beruházók mennyire lesznek partnerek abban, hogy a vevők növekvő terhein osztozzanak, azaz csökkentsék a nettó vételárat. Vélhetően ez is a piac tisztulásával jár, hiszen erre csak a nagyobb, tőkeerős cégek lesznek képesek, így a vevők is őket favorizálják majd.

Érdekesnek találta cikkünket?
Legyen HVG pártoló tag!

A HVG Pártoló Tagság programja az első olyan kezdeményezés, aminek keretében az olvasóink közelebb kerülhetnek szerkesztőségünkhöz és támogatásukkal segíthetik, hogy újságírói munkánkat továbbra is az eddig megszokott magas színvonalon végezhessük. Tagjainknak heti exkluzív hírlevelet küldünk, rendezvényeket kínálunk, a könyveinkre és egyéb termékeinkre pedig komoly kedvezményt adunk. Támogatóként már heti egy kávé árával is hozzájárulhat a minőségi újságíráshoz! „Amikor annyira eluralkodik a mindennapi életünkön a virtualitás, üdítő igazi emberi kapcsolatokat építeni.”
K. Erna – Pártoló tag


„Régóta olvasom a HVG-t és cikkei között mindennap találok érdekfeszítőt!”
H. Szabolcs - Támogató
Csatlakozzon programunkhoz, támogassa munkánkat egyszeri hozzájárulással vagy fizessen elő a hetilapra!
A HVG Pártoló Tagság programja az első olyan kezdeményezés, aminek keretében az olvasóink közelebb kerülhetnek szerkesztőségünkhöz, és támogatásukkal segíthetik, hogy újságírói munkánkat továbbra is az eddig megszokott magas színvonalon végezhessük. Támogatóként már heti egy kávé árával is hozzájárulhat a minőségi újságíráshoz! Csatlakozzon programunkhoz, támogassa munkánkat egyszeri hozzájárulással vagy fizessen elő a hetilapra!