Rizikós lakásvásárlások: Gozsdu-udvar, rendes ház?

Több mint 700 ezer forintos négyzetméterár mellett árulják a Gozsdu udvar lakásait. Ezért csak ígéretet kap a vevő, hogy egyszer tulajdonos lehet. Egyelőre ugyanis az épületkomplexumot - mint osztatlan közös tulajdont - többmilliárd forint hitel, ennek megfelelően banki jelzálogjog terheli. Hiányzik még a használatba vételi engedély, de annak beszerzését sem garantálják határidőre. Mi folyik a Gozsdu udvarban? Ki vette fel a milliárdos hitelt? Utánanéztünk.

Műemléket és wellness központot, pezsgő kereskedelmi életet, elit üzleteket, vendéglátó egységeket és nem utolsósorban hét lakóépületet ígért három évvel ezelőtt a Gozsdu udvar beruházója, az Autóker Holding Zrt. a VII. kerületi Király utca, Dob utca és a Holló utca által határolt területen. A kerület polgármestere és a beruházó mint bizonyosságról beszélt arról, hogy a Liszt Ferenc tér hangulatát idéző bevásárló passzázs mentén szebbnél szebb üzletek és a modern - ám a környékhez mégis jól illeszkedő - lakóépületek sorakoznak majd, az egykori zsidónegyed hangulatát idézve.  

Alig kezdődött azonban el az építkezés, máris kritika érte a kivitelezést, annak alacsony színvonala miatt. "Hiába győzködött minket a PR-szöveg, miszerint „az új épületrészek a régi épülethez harmonizálva azonos magasságig kőburkolatot kapnak”. A szecessziós homlokzathoz egyáltalán nem passzolt az új szárny" - ezt írta például az Index. Az ilyen vagy ehhez hasonló kritikát azonban a beruházást övező várakozásnak és a körülötte csapott marketingkampánynak sikerült feledtetnie. Így azután az egyébként borsos árú lakások értékesítése is simán indult: a kialakított 249 lakás kéttucat híján elkelt, s a mintegy 50 üzlet 70 százalékát is eladták már. Legalábbis ezt állította  az Autóker a Gozsdu udvar egy hónappal ezelőtti megnyitóján. Az udvar honlapján cikkünk megjelenésének időpontjában még 26 üzlet várt értékesítésre. 

© Stiller Ákos

A lakások – ahogy tapasztaltuk - már kulcsrakész, a boltok szerkezetkész állapotban vannak. De lakókat nemigen látni, sehol egy függöny, névtábla sincs az ajtókon, csak elvétve találni egy-egy biciklit az erkélyen. Az üzletek végleges kialakítása még meg sem indult, egyedül a Gozsdu terasz nevű nyári szórakozóhely üzemel. Pedig a vételárat állítólag többen kifizették. Eredetileg 2006-ra ígérte a beruházó a teljes átadást.

Több mint hétszázezer forintos négyzetméterár osztatlan közös tulajdonért

Összefonódások a Gozsdu udvar egykori és jelenlegi tulajdonosai között?

A Magyar Ingatlanforgalmazó és Fejlesztő Kft. (MIF) négy évvel ezelőtt vásárolta meg a Gozsdu udvart a VII. kerületi önkormányzattól, de alig több mint egy hónappal a földhivatali bejegyzés után, azaz 2004 június közepén, már tovább is adta azt a Queen House Kft-nek. Ezt a  hárommillió forint törzstőkéjű projektcéget  a Gozsdu udvar megépítésére alapította  a beruházó, az  Autóker Holding Zrt. A Queen House - a hatályos cégkivonatok erre vallanak - nem teljesen független a Gozsdu udvar előző tulajdonosától, a MIF-től.  Annak tulajdonosa ugyanis az a Virgin-szigeteken bejegyzett Hollyworld Enterprises Limited volt, melynek postacíme megegyezik a Queen House egyik tulajdonosa, a Kosmotheory Enterprises Ltd. postacímével. Ez a cég éppen aznap szerzett tulajdonrészt a Queen House-ban, amikor az megvásárolta a Gozsdu udvart. Az eladást követően az APEH végrehajtási eljárást indított a MIF  ellen. Hogy eddig mekkora összeg folyt be a lassan négy éve húzódó végrehajtásból, azt nem tudni. Könnyen lehet, hogy a cég vagyonát már az eljárás megkezdése előtt a Virgin szigetekre átszivattyúzták.  A MIF  jelenleg is működő vállalkozásnak minősül, mert nem áll végelszámolás, vagy felszámolás alatt. Az APEH nem függesztette fel az adószámát, és a Cégbíróság sem törölte a cégnyilvántartásból. A Gozsdu udvar beruházása kapcsán nem a MIF az egyetlen cég, amely ellen végrehajtást indított az APEH. Ugyanerre a sorsra jutott a projektet a kezdetektől kivitelező Pillér 2000 Kft. Tevékenységüket feltehetően emiatt félbeszakították, és a kivitelezési munkákat az ukrán tulajdonú Pro-Invest Kft. vette át.

A Gozsdu udvar lakásait vevőjelöltként is megszemléltük: a 49 négyzetméteres, világos, egymásba nyíló szobákkal, beépített konyhával és egyéb extrákkal felszerelt apartmant 39 millió forintért kínálták, mindezt úgy, hogy a lakást korábbi tulajdonosa már visszaadta. Hogy leszerződjenek velünk, a vételár 10 százalékát kellene letennünk foglalóként – tájékoztatták ügyfélként érdeklődő munkatársunkat. Ám – némi érdekesség – az adásvételi szerződés részeként aláíratnak velünk egy nyilatkozatot, miszerint a használatba vételi engedély hiánya nem akadálya annak, hogy birtokba vegyük az ingatlant.

Az értékesítő hölgy hozzáteszi, beköltözni csak saját felelősségre lehet, de aggodalomra nincs ok, hiszen bár ez „nem teljesen jogszerű, de az önkormányzat nem szokott ellenőrizni, mivel a többi projektnél is hasonlóan zajlott a lakások birtokba vétele.” Csakhogy ez nem szokásjog kérdése, az önkormányzatot, mint a többi hatóságot, kötik a jogszabályok.

Az elkért adásvételi szerződésmintában az áll, hogy az eladó nem vállalja a felelősséget a használatbavételi engedély megszerzésének határidejéért. Pedig ezt kizárólag ő szerezheti be, mint építtető, illetve kivitelező. A  vevő pedig  - a szerződés értelmében - vállalja, hogy a beköltözést nem teszi függővé a jogerős engedély meglététől.

Pedig - mint megtudtuk - , aki használatbavételi engedély nélkül beköltözik, úgy, hogy ennek még a felelősségét is magára vállalja, azt az önkormányzat megbüntetheti. A törvény szerint mindkét fél – az engedély nélkül beköltöző és a tulajdonos is – 50 ezer forintig terjedő pénzbírsággal sújtható. Ám  a lakást használó ennél is nagyobb bajba kerülhet. Mondjuk, ha megüti az áram, vagy a lakást csőtörés miatt elönti a víz, viselheti annak minden következményét. A beköltözéssel járó felelősséget ugyanis vállalnia kell a vevőnek, attól kezdve, hogy aláírja az adásvételi szerződést. 

A Gozsdu udvar ingatlanjainak földhivatali tulajdoni lapjait tanulmányozva feltűnik, hogy jó pár vevőnek – jobbára külföldieknek – lakcímként a megvásárolandó ingatlan címe van feltüntetve. A beruházó állítja, hogy  erre engedélyt nem kaphattak. A jogszabályok értelmében ugyanis bejelentkezni – beköltözés nélkül – csakis a tulajdonos hozzájárulásával lehet. Márpedig a tulajdonos egyelőre a beruházó. A lakók még nem tulajdonosok, csak a tulajdon lehetőségét vették meg.

A Gozsdu udvarban fél-egymillió forintos négyzetméteráron lakást vásárló vevők  csupán osztatlan közös tulajdonhoz jutnak. Használatba vételi engedély nélkül egy társasház bejegyzése el sem kezdődhet, így az ingatlan tulajdoni hányadok szerinti felosztása sem. Enélkül nem vásárolhatunk önálló tulajdont, törvényesen nem költözhetünk be  - világosít fel bennünket egy ingatlanügyekben jártas jogász, akit arra kértünk, tanulmányozza át alaposan a szerződést.

Ha tehát lakást veszünk, lesz  több tucat másik lakóval együtt egy közös ingatlanunk, amely ráadásul nem is tehermentes. Mint megtudtuk, a Magyar Külkereskedelmi Bank több mint 10 milliárd forinttal  terhelte az ingatlant, a Queen House Kft. hitelfelvétele miatt. (A Queen House projektcég a beruházó Autoker Holding tulajdonában van). Vagyis a beruházó ekkora hitelt vett fel a Gozsdu udvarra, amit a beérkező vételárakból kíván törleszteni a banknak. A befizetett foglalón felül a vételár részletei is rögtön az MKB zárolt hitelszámlájára kerülnek, egyfajta biztosítékként a pénzintézet számára. A hitel összege, vagyis a jelzálog mértéke bármikor növelhető – szerepel a  szerződésben, s emellett  a banknak vételi joga van az egész ingatlanra 2009. október 6-áig.

A bank tehát az egész ingatlan tulajdonosává válhat, ha a beruházó a megjelölt időpontig nem teljesíti a vételi jogi szerződésben foglaltakat. Jogászunk szerint valószínűsíthető, hogy a bank vételi jogával akkor él majd, ha 2009. október 6-ig nem kapja vissza a pénzét. Ám a vételi jogi szerződés feltételeit nem volt módunk megismerni. A vételi jog – magyarázza lapunknak Aradi Ferenc, a beruházó cég lakóingatlanfejlesztési vezérigazgatója – a projektfinanszírozás egyik feltétele, a pénzintézetek ilyen feltételekkel nyújtják az építkezésekhez a hitelt; a bank szereti magát túlbiztosítani, de esze ágában sincs az ingatlant megvásárolni és opciós jogával élni. Más kérdés, hogy mi történik, ha a bank üzleti érdekei majd más irányba akarják vinni a dolgokat, és élni akar vételi jogával. Erre az eshetőségre nincs megoldása a beruházónak, és erre   sem a szerződés, sem annak melléklete nem ad semmiféle útbaigazítást. 

© Stiller Ákos

Ahogy arra sincs semmi garancia, hogy a  vásárló – amennyiben meggondolja magát  s eláll a vásárlástól - visszakapja-e a pénzét egy zárolt számláról. A kezünkbe került dokumentumok nem adnak megnyugtató választ. A szerződésben ugyanis szokatlan feltételt szabnak a foglalón felüli összeg kamatmentes visszafizetéséhez: az illetőnek maga helyett kell vevőt találnia. A hvg.hu által megkérdezett jogász szerint ez jogellenes, s kiváltképp nem hivatkozhat arra az eladó, hogy ebből a pénzből fizeti saját hitele részleteit.