Rizikós lakásvásárlások: Gozsdu-udvar, rendes ház?

Több mint 700 ezer forintos négyzetméterár mellett árulják a Gozsdu udvar lakásait. Ezért csak ígéretet kap a vevő, hogy egyszer tulajdonos lehet. Egyelőre ugyanis az épületkomplexumot - mint osztatlan közös tulajdont - többmilliárd forint hitel, ennek megfelelően banki jelzálogjog terheli. Hiányzik még a használatba vételi engedély, de annak beszerzését sem garantálják határidőre. Mi folyik a Gozsdu udvarban? Ki vette fel a milliárdos hitelt? Utánanéztünk.

© Stiller Ákos

A használatba vételi engedély hiányára rákérdeztünk az Autókert képviselő Aradi Ferencnél, aki sajnálkozását fejezte ki: a használatba vétel a kivitelezés befejezése után indulhatott, s bár már közel fél éve elkezdődött a folyamat, maga az eljárás lényegesen hosszabb, mint korábban. Az üzleteknél pedig a tulajdonosok külön-külön folytatják le  - várhatóan 6-8 hónap alatt – az engedélyeztetési eljárást,  a kivitelezést és a használatbavételt.

A használatba vételi engedély kiadásával kapcsolatban a tűzoltóság - csakúgy, mint az elektromos művek - azt a hivatalos választ adta a hvg.hu-nak, hogy két fél közötti folyó konkrét eljárásról harmadik felet nem tájékoztathat.

A hvg.hu úgy tudja, azért nincs még engedély a Gozsdu udvarban, mert áramtalanítás után nem működnek megfelelően a biztonsági berendezések. Úgy tudjuk, volt olyan vevőjelölt, aki a fenti bizonytalanságok miatt állt el a kiválasztott üzlethelyiség megvásárlásától.

Mérleg beadása a cégbíróságra

A számviteli törvény hatálya alá tartozó, ott meghatározott egyszeres, illetve kettős könyvvitelt vezető cég köteles az éves beszámolóját - melynek kötelező könyvvizsgálat esetén a könyvvizsgálói záradékot is tartalmaznia kell - a cégbíróságon letétbe helyezni a tárgyévet követő év május 31-éig. Ezek a beszámolók a cégnyilvántartás részét képezik és a cégbíróságokon megtekinthetőek.

Kétségeinket a beruházó azzal próbálta eloszlatni, hogy amint a vevő befizette a teljes vételárat, az eladó kiadja a jelzálog-törlési nyilatkozatot az adott ingatlanra. A jelzálog törlésének garanciája azonban nem szerepel a nekünk átnyújtott szerződéstervezetben. Annak „eltörléséről” addig nem is nyilatkozhat a bank, amíg a társasházat be nem jegyzik, illetve addig, amíg az egész ingatlant terhelő hiteltartozást nem rendezik.

A Queen House Kft.-nek két évvel azután, hogy többmilliárdos hitelt vett fel a Magyar Külkereskedelmi Banktól, csupán 327 millió forint kintlevősége volt. Könyvvizsgálója feszólította tartozásai haladéktalan rendezésére, ez derül ki  a cégbíróságra tavaly benyújtott mérlegéből. Hogy azóta sikerült-e rendezni a tartozásait, nem tudni, mivel az idei évben még nem adott be mérleget – tudtuk meg a cégbíróságon.

Vevőként eljáró munkatársunk szerette volna megismerni a jelzálogszerződés feltételeit, csakúgy, mint a bank vételi jogára kötött szerződést, de az eladó az érdeklődését elhárította. Csalódottságunkat nem tudjuk leplezni, hiszen a Polgári Törvénykönyv szerint az eladó köteles a vevőt tájékoztatni az általa vásárolni kívánt ingatlan lényeges tulajdonságairól, az azzal kapcsolatos követelményekről, különös tekintettel az arra vonatkozó esetleges jogokra és terhekre. Köteles továbbá az ilyen körülményekre, illetőleg jogokra és terhekre vonatkozó okiratokat a vevőnek átadni. Kérdés, hogy ilyen okiratnak minősül-e  jelzálog szerződés és nem kellene-e tájékoztatni arról a vevőt, hogy mi történik szerződésszegés esetén a tulajdoni hányadával, még akkori is, ha egyelőre csak a tulajdon lehetőségét vette meg.

A használatbavételi engedélyek beszerzése nem a Gozsdu udvarnál jelentett először problémát az Autóker Holding Zrt-nek. A szintén osztatlan közös tulajdonban álló Szinyei Merse Házat  több, mint egy év óta birtokba vették a vevők, és laknak ott használatbavételi engedély nélkül. A különbség, hogy ezt az ingatlant – tulajdoni lapja szerint – "mindössze" 3,1 milliárd forintnyi jelzálogjog terheli és vételi joga nem az MKB-nak, hanem a Kereskedelmi és Hitelbanknak van.

Gyerekkori álom, szokatlan szerződés

Az eladó Queen House Kft. tehát túlbiztosította magát, a vevőt pedig alig védi valami, így nem csoda, ha többen elálltak a szerződéstől. Egy kávézót tervező ügyfél például a foglaló kifizetése után jött rá,  semmi garancia nincs arra, hogy a megvásárolt üzlet abban a profilban működhet, amire azt megvásárolta. A működéshez szükséges valamennyi engedély beszerzése a vevő pénztárcáját terheli, s az ő felelőssége is.

A szokatlan, olykor a hatályos jogszabályokba ütköző szerződési feltételek ugyanakkor nem vették el mindenkinek a kedvét. Van olyan vevő, aki évekkel ezelőtt jelzáloghitelt vett fel lakóházára, hogy két üzlete és egy vendéglátó egysége lehessen majd a vágyott Gozsdu udvarban. A Király utcához személyes emlékek kötik, vállalkozásai beindításával gyermekkori álmai válnának valóra. A vételár 50 százalékát már be is fizette anélkül, hogy a szerződését átnézette volna az ő érdekeit képviselő jogi szakértővel. Mint mondta, megbízott az Autóker Holdig Zrt. jogászában.

A Gozsdu terasz néhány hete az üzletek közül elsőként nyitott meg. A cége útján több budapesti vendéglátó egységet üzemeltető Kováts Péter tájékoztatása szerint a Gozsdu Terasz kitelepülés útján működik ideiglenesen, valamennyi szükséges engedély birtokában. Az Autóker azt állítja, a terasznak ideiglenes kitelepülési engedélye van, ami furcsa, hiszen a VII. kerületi önkormányzat - tudomásunk szerint - sem működési, sem használatbavételi, sem ideiglenes kitelepülési engedélyt nem adott ki eddig a Gozsdu udvarban.

© Stiller Ákos

A terasz irigylésre méltó helyzetben van, hogy az önkormányzat engedélye nélkül is tud működni, miközben ez a lehetőség az üzlettulajdonosok többségének elérhetetlen. 

Általában az üzemeltető köteles bejelenteni  a vendéglátó létesítményt a területileg illetékes elsőfokú építésügyi hatóságnak. A működést pedig egy 11 éve hatály kormányrendelet szerint a kereskedő csak jogerős határozattal kiadott működési engedély birtokában kezdheti meg. Ezt a szakhatóságok - ÁNTSZ, illetékes rendőrkapitányság, területileg illetékes hatósági fő-állatorvos, (ha a vendéglátóhelyen állati eredetű élelmiszert, illetve nyersanyagot használnak fel), a hivatásos önkormányzati tűzoltó parancsnokság, (a 30 fő feletti befogadóképességű vendéglátó üzlet esetében) hozzájárulásával az önkormányzatnak kellene kiadnia minden esetben – erősítette meg Urbán András építésügyi jogász.

Nemcsak a működésről, hanem a szerződéskötésről is egyértelműen fogalmaznak a jogszabályok: „a szerződések megkötésekor a szerződő feleknek figyelemmel kell lenniük egymás jogos érdekeire". Kérdéses, hogy egy olyan szerződésben, ahol az eladó garanciát alig, vagy egyáltalán nem vállal és még az elállásért szabott feltételek is jogellenesek (keressünk magunk helyett vevőt) , ott mennyire sérül a vevő jogos érdeke.

Aradi Ferenc a cikk megjelenése előtt megpróbálta visszavonni a hvg.hu-nak adott nyilatkozatát, csakhogy erre a sajtójog nem ad lehetőséget.