szerző:
HVG

A lakáspiacnak a következő néhány esztendőben kétoldali szorítást kell túlélnie.

A lakáspiacnak a következő néhány esztendőben kétoldali szorítást kell túlélnie. Az egyik oldalon a korábbinál jóval kevesebb lakossági hitelfelvétel miatt megcsappan a lakások iránti kereslet. A másik oldalon a hiteleik terheit nyögő adósok egy része (az eredeti szándékától eltérően) árulni fogja a lakását, vagy netalán a végrehajtó dobja azt piacra. Valószínűsíthető, hogy a kereslet 25 százalékkal (400–500 milliárd forinttal) elmarad majd a korábban megszokottól, és a 15 százalékot is közelítheti az a többletkínálat, amelynek piaci megjelenése közvetlenül a pénzügyi válságnak tulajdonítható.

Az újonnan megkötött lakáshitel-szerződések értéke az idei év első 4 hónapjában átlagosan havi 25-30 milliárd forint volt, a korábbi érték 35-40 százaléka. Ha ez a trend marad az év egészében – ezt valószínűsíti egyébként az MNB jövőre is csak néhány százalékos bővüléssel kalkuláló előrejelzése is –, akkor a lakásszektorba áramló külső forrás az eddigi évi 750–900 milliárd forintról 300–500 milliárdra csökken.

Mi következik ebből a lakáspiacra nézve? Magyarországon összesen 140-150 ezer lakás cserél gazdát évente, 1600 milliárd forint értékben, ebből 110–130 ezer tranzakció történik a használt lakások piacán 1200-1300 milliárd forintos összértéken. Az új lakások építésére és megvételére 200-200 milliárd forintot költenek. Az új hitelek értékének évi 300–500 milliárd forintos csökkenése és a lakástámogatások 50 milliárd forintnyi mérséklése együtt legalább 25 százalékos keresletcsökkenést eredményez. A lakáscélra szánt forrásokat tovább csökkentheti, hogy sokak esetében épp a hitel vagy az állami támogatás volt az, amellyel együtt még elegendő lett volna a pénzük. Ha mégsem vesznek lakást, akkor a tervezett saját erőt nem biztos, hogy az ingatlanpiacon használják majd fel. Másrészt a lakáspiaci forgalom javarészt önmagát finanszírozza. A lakásvásárlásokhoz és -építésekhez szükséges összegek jelentős hányadát ugyanis épp a használt lakások eladásából befolyó vételár adja.

A megnövekedő hitelterhek és a csökkenő reálkeresetek összjátéka megemeli a veszélyzónába kerülő adósok arányát. Az egyik természetes reakció ilyenkor a lakás értékesítése és egy kisebb, illetve olcsóbb lakás megvásárlása. Például olyané, amelyik hitellel már nem (vagy csak kevésbé) terhelt. A családok szintjén ez a döntés ésszerű, tömegesen azonban pánikszerű hatása lehet a piacon.

A bankok ez idő tájt évi 6 ezer kényszerértékesítést valószínűsítenek, bár a nehéz helyzetbe kerülő adósok nagyobbik hányada aligha várja meg a bankok ilyen lépéseit. Összességében tehát minden bizonnyal nő az eladásra kínált lakások száma és értéke, miközben a kereslet amúgy is legalább 25 százalékkal csökken.

Más módon is hasonló következtetésre juthatunk. Ma 1,4 millió lakást terhel jelzálog. Király Júlia MNB-alelnök a Hitelintézeti Szemle tavaly júliusi számában azt írta, hogy a jelzálogadósok 1-2 százaléka esik 90 napon túli fizetési késedelembe. Ha a válság miatt a számuk 4-5 százalékra emelkedik, és az újonnan bajba jutottaknak a fele számára a lakás értékesítése az egyetlen kiút, akkor ez a megszokotthoz képest 20 ezerrel (15 százalékkal) több eladásra kínált lakást jelent az évi 140 ezres piacon. A többletkínálatot némiképp mérsékelheti a bajba került hitelesek segítését célzó, most elfogadott csomag. Ugyanakkor visszafoghatja a keresletet az áfakulcs emelése és a vagyonadó.

A kereslet és kínálat közötti feszültséget részben maga a lakáspiac korrigálja. Várható az építések visszaesése, ennek következtében évente 200 milliárd forinttal nagyobb lenne a kereslet a használt ingatlanok piacán. A másik megoldás az adósok kisebb (olcsóbb) lakásokba költözése. Ehhez az szükséges, hogy ismét fel tudjanak lépni lakásvásárlóként (például a bankok adjanak nekik ilyen célra hitelt). A harmadik tényező lehetne új vásárlói kör bekapcsolása. Elvileg a csökkenő árak ösztönöznek majd a lakásvásárlásra, de ehhez szabad forrása ma legfeljebb csak szűk rétegnek van. Éppen ezért megfontolandó lenne egyebek közt a bérbeadási célú lakásépítés ösztönzése, a bérbeadás terheinek csökkentése, a lakások irodai hasznosításának egyszerűsítése. Emellett lakás-korszerűsítési programokkal, pályázatokkal, hitelekkel kellene segíteni, hogy az építőipar átvészelhesse a kereslet visszaesését.

GIDAY ANDRÁS

Nem tágít a nyár, akár 28 fok is lehet ma

Nem tágít a nyár, akár 28 fok is lehet ma

A parkban indult meg a szülés, szerencsére épp arra járt egy mentős

A parkban indult meg a szülés, szerencsére épp arra járt egy mentős

Trump: A kurdok sem angyalok

Trump: A kurdok sem angyalok

Mit jelent "újfideszül" a békejobb? Mától kiderül

Mit jelent "újfideszül" a békejobb? Mától kiderül

Felborult egy kisbusz Albertirsán, nyolcan megsérültek

Felborult egy kisbusz Albertirsán, nyolcan megsérültek

Milliós tömegek vonultak az utcára Libanonban

Milliós tömegek vonultak az utcára Libanonban