Banki listákon szereplő értékbecslők maguk is bevallják, sok esetben alulértékelik az ingatlant. Így viszont a piaci ár töredékéért adhatja el a jelzáloghitelek törlesztőrészleteit nem fizető adós lakását a bank.

A közelmúltban a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) útmutatót adott ki a vételi opció alkalmazásáról a lakáshitelezés területén. Egyebek között arra hívta fel a bankok figyelmét, igyekezzenek elkerülni, hogy a vételi joguk gyakorlása közben a lakáshitelt törleszteni képtelen ügyfelet a tartozás mértékéhez képest aránytalanul nagy kár érje, vagy szorult helyzetét valaki egyoldalúan kihasználhassa. A felhívást minden bizonnyal az váltotta ki, hogy sok ügyfél panaszkodott arra, az ingatlanokat valódi piaci értékük alatt veszik figyelembe a bankok. Ennek nemcsak az a jelentősége, hogy kevesebb hitelt adnak a felkínált fedezetre, hanem akkor is súlyos hatása van, ha a kölcsönfelvevő nem tud fizetni.

A hitelintézetek jelzálogkölcsönök esetén a zálogjog kikötése mellett - részben a zálogjog érvényesítésének helyettesítésére is - biztosítékok egész arzenáljával, például vételi jog kikötésével vértezhetik fel magukat. A vételi jog gyakorlásáról a PSZÁF megállapította ugyan, hogy csak kivételes esetben alkalmazzák a bankok, és törvényes, de sértheti az ügyfelek érdekeit. A felügyelet honlapján található összehasonlító táblázat egyedül a Kereskedelmi és Hitelbank Rt. (K&H) szabad felhasználású devizaalapú hitelénél jelzi a vételi jog bejegyzését, de például az OTP Bank Rt. vagy a Hanwha Bank Rt. saját honlapján szereplő termékismertetők is említik e kikötést. A vételi jogot mint biztosítékot egyébként a K&H sajtóosztályának közlése szerint azért részesítik bizonyos helyzetekben előnyben a bankok, mert a jelzálogjog érvényesítéséhez hosszadalmas, akár évekig tartó bírósági végrehajtási eljárás szükséges, és így a bank lassan s nemegyszer csak részben kapja vissza a követelt összeget.

Májusban az állampolgári jogok országgyűlési biztosa néhány bank jelzáloghitelezési gyakorlatáról beszámolót tett közzé, amelyben megállapította, hogy a jelzálog és vételi jog kikötésével történő banki hitelezés kapcsán több okból is sérülhet - s a banki gyakorlatban sérül is - a panaszosoknak a tulajdonhoz fűződő alkotmányos alapjoga. Az adós tulajdonhoz fűződő jogában ugyanis súlyos visszásságot okoz, ha a rendkívül alacsonyan meghatározott hitelbiztosítéki érték egyben az a vételár is, amelyet a vételi jog útján létrehozható adásvételi szerződésben kikötnek. A hitelbiztosítéki értékben benne van annak kockázata, hogy az ingatlanértékeléskor használt piaci információk megbízhatatlanok, az ingatlan hosszú távon veszít értékéből, emellett az a rizikó is, hogy egyéb, előre nem látható piaci folyamatok következnek be.

Az egyik panaszos szerint például a K&H mindössze 200 ezer forint körüli tartozás miatt alkalmazta a vételi opciót, s irreálisan alacsony összegért eladta lakásukat. Azóta egyre több panaszos keresi fel az ombudsmant, akinek a hivatala jelenleg is vizsgálja az eseteket. Júliusban a Gazdasági Versenyhivatal (GVH) indított az ügyben ágazati vizsgálatot, amely kiemelten foglalkozik a túlbiztosítás, az ingatlanok értékbecslésének, a jelzálogjog és a vételi opció alkalmazásának gyakorlatával. Az eredmény decemberre várható.

Akár jelzálogjogot jegyeztet be a bank, akár opciós vételi jogot, ha nem fizet az adós, a következmény ugyanaz lehet: a bank értékesíti - vagy egy erre szakosodott céggel értékesítteti - az ingatlant. A végrehajtásról szóló törvény szerint egy ingatlan kikiáltási ára az akkor becsült becsérték, s az árverésen ennek maximum a feléig - ha pedig az a tulajdonos egyetlen lakóingatlana, 70 százalékáig - szállítható le az ár. Opciós vétel esetén viszont a szerződésben szereplő árért lehet a pénzintézeté az ingatlan. A K&H sajtóosztálya azt közölte, hogy a törvények szerint az opciós vételi ár sem lehet alacsonyabb a forgalmi érték 70 százalékánál, és ha időközben változott az ingatlan értéke, a banknál újabban már lehetőség van az ár aktualizálására.

Kérdés azonban, valóban reálisak-e azok a becsértékek, amelyek a banki hiteligényléskor készülnek, és amelyek alapján a bank kiszámítja a hitelbiztosítéki értéket, illetve ha szerepel a szerződésben, az ezzel többnyire megegyező opciós vételárat. A hitelbiztosítéki érték egyébként a becsérték körülbelül 70-80 százaléka lehet, ebből számítják ki az adható hitel összegét. A bankok többnyire a saját listájukon szereplő, független ingatlan-értékbecslők kalkulációit fogadják el. Így tesz az FHB Földhitel és Jelzálogbank Rt., a K&H, a CIB Bank Rt. és az Magyar Külkereskedelmi Bank Rt. (MKB) is. A CIB a két éven belül aláírt adásvételi szerződések esetében - a CIB Otthonteremtő Hitel kivételével - nem kér külön értékbecslést, hanem elfogadja a szerződésben szereplő vételárat a fedezetszámítás alapjaként.

A banki listákon szereplő értékbecslők tényleges függetlenségét azonban sokan megkérdőjelezik, mivel megrendeléseik zöme a pénzintézetektől származik. A megélhetést jelentő listára az FHB-nál és az MKB-nál nyilvános pályázaton lehet bekerülni, de az értékbecslők szerint a legtöbb banknál nem árt a protekció sem. Az ügyféllel foglalkozó banki alkalmazott a listán belül is szelektálhat: egyes értékbecslőket "jó szívvel", másokat pedig "nem annyira" ajánl. A K&H-nál erre nemigen van mód, ott e hónaptól egy számítógép választja ki véletlenszerűen a becsüst a névsorból.

Hogy minél kisebb legyen a kockázat, a bankok - állítják magukat megnevezni nem kívánó ingatlanszakértők - nyomást gyakorolhatnak az ily módon anyagilag mégiscsak tőlük függő értékbecslőkre, hogy a valósnál jóval kisebb forgalmi értéket állapítsanak meg az ingatlanokra. Emiatt az ingatlanra kevesebb hitel adható, vagy több ingatlant is meg kell terhelni a kért hitelösszegért, de a szerződésben szereplő opciós vételár is alacsonyabb lesz, így a nem fizető adós ingatlanát a bank könnyedén elkótyavetyélheti anélkül, hogy kockáztatná saját pénze megtérülését.

A HVG által megkérdezett értékbecslők között olyan is akadt, aki arról számolt be, a hitelintézet eleve azt várja el tőle, hogy az ingatlanok értékét mintegy 20 százalékkal a tényleges forgalmi érték alatt állapítsa meg, de voltak olyanok is, akik a valós piaci értéket állapítják meg, s azt a partnerbankok el is fogadják tőlük. Árnyalja a képet, hogy nemritkán előfordul az eset ellenkezője is, amikor az értékbecslőt arra próbálja rávenni a hitelintézet, hogy a piacinál magasabb forgalmi értéket állapítson meg. Ez olyankor fordulhat elő, ha csak így tudják megadni a kért jelzáloghitelt az ügyfélnek, márpedig a fiókvezetők érdekeltek abban, hogy növekedjék a forgalom. Néhány hitelfelvevőt is megkérdezve kiderült, hogy ugyanazon a hitelintézeten belül előfordult olyan eset is, amikor egy házat több mint kétszer annyiért adtak el, mint amennyire a bank szerint az értékbecslő tartotta, de olyan is, amikor egy később eladott lakást nem csupán a vételárnál, de még az irányárnál is többre értékeltek a hitelkérelemhez adott becslés során.

A PSZÁF útmutatója egyébként azt írja, hogy a hitelintézet a bank- és üzleti titoktartás keretei között törekedjék arra, hogy az ügyfél átláthassa az értékbecslés folyamatát, megismerhesse és megérthesse annak eredményét és szempontjait, de arra már nem tér ki, hogy pontosan mit is áruljon el a bank, közölje-e a becsült értéket, s mutassa-e meg az erről szóló dokumentumokat. Az ingatlanbecslők egyébként örülnének az átlátható helyzetnek, mivel azt gyanítják, hogy a pénzintézetek egyes esetekben nem az általuk becsült, hanem egy annál alacsonyabb értékkel számolnak. Több olyan esetet is említettek, amikor a tulajdonos felháborodottan reklamált, miért értékeltek szemtelenül kevésre egy ingatlant, és kiderült, hogy a hitelintézet nem az értékbecslő által számított, hanem - az értékbecslőre hivatkozva - jóval kisebb becsértéket közölt az ügyféllel.

Az alulbecslések nagy számát Magyarországon az ingatlanos szakma egyes képviselői szerint részben annak lehet betudni, hogy némelyek igyekeznek spórolni az illetéken vagy a személyi jövedelemadón. Bevett gyakorlat ugyanis, hogy az adásvételi szerződésekre a ténylegesnél alacsonyabb vételárat írnak, és mivel a piaci adatokon alapuló becslések részben a becslőkhöz eljutó adásvételi szerződések alapján készülnek, így az ezekben szereplő árakra támaszkodva valóban a ténylegesnél alacsonyabb értéket adhatnak.

Tilk László Géza, a Magyar Ingatlanmédia Ingatlanpiaci Információ- és Adatszolgáltató Szövetség ügyvezető elnöke szerint az jelenthetne megoldást a helyzetre, ha a Pénzügyminisztérium maga állítana fel egy szakértői névjegyzéket az értékbecslőkről, akik így tényleg a hitelintézetektől független módon végezhetnék munkájukat. Emellett segítene, ha létrejönne egy országos ingatlan-adatbázis, amely képet adna a valódi forgalmi adatokról. Tilk szerint a hitelintézeti ügyfeleknek jogszabályban kellene garantálni az érdekérvényesítés lehetőségét a becslés és a kényszerárverés során. A probléma ugyanis egyre több adóst érinthet. Pongrác László, a Magyar Követeléskezelők és Üzleti Információt Szolgáltatók Szövetségének az elnöke - bár számszerű adatokat maga sem tud -, úgy véli, a kétes követelések közül egyelőre kevés ügy jut el árverésig, a közeljövőben azonban növekedésre számít.

HERMAN BERNADETT

Állj mellénk!

Tegyünk közösen azért, hogy a propaganda mellett továbbra is megjelenjenek a tények! Ha neked is fontos a minőségi újságírás, kérjük, hogy támogasd a munkánkat.
Fluor Tomi írta a káromkodásokat egy francia film szinkronjához

Fluor Tomi írta a káromkodásokat egy francia film szinkronjához

Félnek a Twitternél, hogy álhírek lepik el a netet az EP-választásokkor, úgyhogy bevetnek egy új eszközt

Félnek a Twitternél, hogy álhírek lepik el a netet az EP-választásokkor, úgyhogy bevetnek egy új eszközt

A vészes terhességi hányástól szenvedő Amy Schumer nekiment a szerinte szexista orvostudománynak

A vészes terhességi hányástól szenvedő Amy Schumer nekiment a szerinte szexista orvostudománynak

Jogerősen elítélték a biztonsági őrt, aki megverte az Index újságíróját

Jogerősen elítélték a biztonsági őrt, aki megverte az Index újságíróját

Jobban van a lépfenével fertőzött Békés megyei házaspár

Jobban van a lépfenével fertőzött Békés megyei házaspár

Hajba kaptak a pizzások Egerben, verés, fojtogatás lett a vége

Hajba kaptak a pizzások Egerben, verés, fojtogatás lett a vége