Négy hónappal az uniós csatlakozás előtt nincs még jele a várt élénkülésnek, amellyel a papírforma szerint az ingatlanpiacnak kellene köszöntenie a tőke, a szolgáltatások és a munkaerő mozgását korlátozó akadályok leomlását. Sőt: a legtöbb területen visszaesés tapasztalható.

Bár végleges adatok még nincsenek, tavaly valószínűleg sem az építőipar egésze, sem a lakásépítés nem hozta előző évi teljesítményét, ami arra utal, hogy a 2002-es látványos konjunktúra nem nyugodott stabil üzleti alapokon. Az építőipar termelése 2003 első tíz hónapjában 0,4 százalékkal volt kisebb, mint az előző év azonos időszakában, ezen belül a legnagyobb alágazat, a szerkezetkész épületek és egyéb építmények termelési értéke 9 százalékkal csökkent. Ezzel arányos folyamatok figyelhetők meg a lakáspiacon is: tavaly szeptember végéig 15 400 lakásra adtak ki használatbavételi engedélyt, 2 százalékkal kevesebbre, mint egy éve. 2002-ben 31 500 új lakás épült fel, 2003-ra 40 ezret "tervezett be" a Pénzügyminisztérium (PM), ami a jelek szerint éppúgy irreális, mint korábban az Orbán-kormány hasonló reményei. Még a GKI Gazdaságkutató Rt. is "fölélőhet" azzal, hogy 2003-ra és az idei évre egyaránt 33-33 ezer új lakás felépítését prognosztizálta.

Túlzottan derűlátónak bizonyult a PM azon várakozása is, hogy a házilagos kivitelezés visszaszorul, és a vállalkozások által épített lakások aránya 2003-ban meghaladja a 60 százalékot. A kivitelezés korszerűsödését előrevetítő kormányzati szándékkal szemben a tavalyi év első kilenc hónapjában épp a házilagos építkezés mutatott látványos, 10 százalékos növekedést. A legelterjedtebb forma a családi házas; az új otthonok 54 százaléka e körbe sorolható. Ennek - megannyi hátránya mellett, beleértve a kivitelezés minőségét - van előnyös következménye is. Mivel a többnyire saját célra épített egylakásos házak jóval nagyobbak, mint a profi vállalkozások által átadott, a keresletnek leginkább megfelelő, 40-60 négyzetméteres lakások, az új otthonok átlagos alapterülete e kilenc hónapban 98 négyzetméter volt.

Ha a lakásépítési kedv mérséklődött is valamelyest, a lakossági hiteligényeket a kormány első, tavaly júniusi szigorítása még nem vetette vissza. Augusztusban 67, szeptemberben 75,5, októberben 66,4 milliárd forinttal nőtt a lakáscélú hitelek állománya, ami tehát alig maradt el a 80 milliárd forintos júliusi rekordtól. Mivel az utolsó negyedévben aligha következett be törés, a teljes hitelállomány csaknem a duplájára duzzadhat. A lakáshitelekhez nyújtott állami kamattámogatás 2002-ben 72,3 milliárd forinttal terhelte meg a központi költségvetést, a 2003-as előirányzat 81,5 milliárd, az idei pedig már 127 milliárd.

A kormány - az egész évre jellemző piaci várakozásokkal dacolva - csak akkor változtatott támogatási politikáján, amikor a forint gyengülésével, illetve a kamatszint emelkedésével a pénzpiac által kikényszerített költségvetési korrekció már elkerülhetetlen volt. A használt lakás vásárlásához, bővítéséhez és korszerűsítéséhez igénybe vehető hitel 5 millió forintban történt decemberi maximálása, főleg pedig az állami kamattámogatások ugyanakkor történt mérséklése következtében nekilóduló lakáshitelkamatok minden bizonnyal elveszik a kölcsönigénylők kedvét - ha nem is örökre. Januártól gyaníthatóan mindenki kivár - már aki teheti -, egészen a kamatok előbb-utóbb elkerülhetetlen visszaeséséig. A tehetősebb családokat sújtja, hogy január 1-jétől 240 ezer forintról 120 ezerre csökken a törlesztőrészletekhez - 4 millió forintos éves jövedelemig - igénybe vehető adókedvezmény. Ugyanakkor a többgyermekes családoknak jelent segítséget, hogy ismét nő a lakásépítési kedvezmény, ami az első gyerek után 800 ezer, a második és a harmadik gyerek után 1,2-1,2 millió forint lesz. A büdzsé "filléres" gondjait jelzi, hogy ez utóbbi - a korábbi kormányzati ígéretekkel szemben - nem január 1-jén, hanem csak április 1-jével lép életbe; a tervezett többletkiadás így is 8,8 milliárd forint lehet.

A szigorítások folyamatos lebegtetése, a kiszivárogtatott döntések visszavonása, majd végül a decemberi durva bekeményítés következtében úgyszólván felbecsülhetetlen, mekkora a lakosság reális kölcsönigénye, azaz a tavalyi hitelkeresletnek mekkora hányada tekinthető előresorolt családi döntésnek. "A háztartások mindössze 3 százaléka tervezi önálló lakás vásárlását, építését, szemben a második negyedévi 6 százalékkal, ház vásárlását 3 százalék tervezi a korábbi 5 százalékkal szemben, ami az ingatlanszerzési szándék visszaesésére utal" - állapította meg még tavaly szeptemberben készült elemzésében az Ecostat Gazdaságelemző és Informatikai Intézet, mely szerint a tervezgetők 24 százaléka kész hitelt fölvenni, s ez is 5 százalékos csökkenést jelent egyetlen negyedév alatt. A statisztika a várható fejleményekhez annyi támpontot ad, hogy a kiadott új engedélyek alapján több mint 41 ezer új lakás építése kezdődhetett el, ami 15 százalékos növekedésnek számít az egy évvel korábbi helyzethez képest.

Szeptember végéig hatszáz új önkormányzati lakás épült fel tavaly, s bár ez másfélszerese a 2002-esnek, egyelőre nem igazolja a kormány elszántságát, hogy a rászorulók ezrei költözhessenek bérlakásokba. Októberben a Széchenyi-terv keretében 26 önkormányzat kapott összesen 3,6 milliárd forint vissza nem térítendő támogatást, amiből - beleértve természetesen a helyhatóságok saját forrásait is - 731 bérlakás épülhet fel. Piaci elemzők szerint a vállalkozói bérlakásépítések felfuttatása nélkül nincs esély a bűvös 40 ezres lakáscél elérésére. E csodafegyver bevetése viszont késik, a 2003 januárjában meghirdetett Otthon Európában című, 15 évre szóló nemzeti lakásprogram országos vitája csak októberben zárult le. Ennek legkritikusabb pontja az, milyen mértékű lakbértámogatást vállaljon az állam. A tervek szerint a kizárólag újonnan, bérbeadás céljából épült lakások esetében a magánbérbeadók 600, illetve az önkormányzatok 400-500 forintos bérleti díjat kérhetnének négyzetméterenként, amit az állam ezer forintra egészítene ki. A bérlakáspiacra készülő vállalkozók szerint viszont ennél 50-80 százalékkal magasabb tarifákra volna szükség, különben nem éri meg nekik belevágni a fejlesztésekbe. Csabai Lászlóné kormánymegbízott 2004-ben 4 ezer, vállalkozói alapon épülő bérlakás felépítését reméli.

A lakáspiacon a legnagyobb sokkot az okozhatja, hogy a tavaly még tárgyi adómentességet élvező építési telkek értékesítését január 1-jétől 25 százalékos forgalmi adó terheli. "A piaci szereplők szerint ez önmagában akár 6-8 százalékos áremelkedést is indukálhat új építésű lakóingatlanok esetében" - összegzi felmérése tapasztalatait a GKI. Az Ecostat 9 százalékos drágulást valószínűsít. A használt lakások piacán azonban sem a GKI, sem az Ecostat nem vár jelentősebb ár- és forgalomváltozást. Mi több, a decemberi szigorítás után - a lakáspiac téli, szezonális befagyását is bekalkulálva - akár áresés is bekövetkezhet.

Alaposan visszaesett az irodapiac építésének fejlődési üteme: négy éve nem fordult elő, hogy Budapesten az új irodaházak átadásával a kínálat bővülése 100 ezer négyzetméternél kevesebb lett volna (az irodapiacról lásd cikkünket az 54. oldalon).

Az ipari ingatlanok piacán is óvatosságra intette a fejlesztőket a makrogazdasági környezet romlása: a 2003 elején tervezett 225 ezer négyzetméterrel szemben a kínálat a DTZ Hungary Ingatlanforgalmazó Kft. szerint tavaly legfeljebb 145 ezer négyzetméterrel bővült. A korábbi fejlesztések eredményeként létrejött Airport Business Park, Harbour Park, M1 Business Park és ProLogis Park további - esetenként 2005-re is átnyúló - bővítésén kívül egyetlen megaprojekt kezdődött el: a Közép-Európa legnagyobb logisztikai központja címre pályázó, november 17-én ünnepélyesen átadott soroksári Budapesti Intermodális Logisztikai Központ (BILK). Az állami költségvetés 11 milliárd forintos, az EU 19 millió eurós támogatásával, valamint az Európai Újjáépítési és Fejlesztési Bank 10 millió eurós hitelével 2006-2007-re befejezni tervezett beruházás várható összköltsége 25 milliárd forint. A 100 hektáros területen 200 ezer négyzetméter raktárterület, 10 ezer négyzetméter iroda, valamint a már elkészült, úgynevezett kombiterminál további bővítésével 150 ezer konténer kezelésére alkalmas pályaudvar szolgálja ki az árufuvarozókat, kereskedőket.

A BILK területén építi fel új logisztikai központját a jegybank is az országos készpénzforgalom lebonyolítására, bankjegyfeldolgozásra. Budapesten és az agglomerációban a modern raktárak, logisztikai központok bérleti díjai 1999 óta csökkennek, jelenleg a havi 4,5-5,5 eurós négyzetméterenkénti ár számít átlagosnak.

Stagnálást mutatott a tavalyi harmadik negyedévben az üzlethelyiségek piaca is - állapította meg a GKI. Az Ecostat szerint azonban a bevásárlóközpont-állomány - amely Budapesten csaknem 400 ezer, az ország többi részén 757 ezer négyzetméteres - 2005-re akár 50 százalékkal is bővülhet. A piacon mindenesetre látványos pozícióharc folyik. A 32. magyarországi áruháza novemberi budafoki átadása után továbbra is évi nyolc-tíz áruház nyitását tervezi a Tesco Global Áruházak Rt. A Cora-láncot működtető Magyar Hipermarket Kereskedelmi Kft. márciusban nyitja hetedik áruházát Szolnokon, az Auchan Magyarország Kft. pedig átadta a nyolcadikat - az óbudai beruházásra 9,5 milliárd forintot fordított, beleértve a hozzá kapcsolódó infrastrukturális fejlesztéseket is.

Az Auchan azt is bejelentette, az EU-csatlakozás után megkezdi a magyar áruk exportját, de belföldön szintén ráerősít: hipermarketeinél kisebb élelmiszerüzletek építését is tervezi. Ezzel a Kaiser's-boltokat felvásárló, 115 szuper- és 16 hipermarketet működtető, az idén további tíz szuper- és két hipermarket nyitására készülő Spar Magyarország Kft. piacára lép be. A 136 diszkontüzletet működtető Plus Élelmiszer Kft. november közepén avatta fel Kőbányán 38 ezer négyzetméteres, 5,5 milliárd forintos beruházással megvalósított logisztikai központját, s hálózata 2004-ben 24 egységgel bővül. Budapest után Pécsett és Győrben is lesz Árkád, a beruházó az ECE Projektmanagement Kft. 2002-ben 11 százalékkal, tavaly január és július között csaknem 9 százalékkal nőtt a cég kiskereskedelmi forgalma - ezzel indokolta a növekedési perspektívát a DTZ. Szerinte a legsikeresebb bevásárlóközpontokban - ilyen a WestEnd City Center, a Duna Plaza, a Mammut és az Árkád - egyszerűen nincs üresedés.

A bérleti díjak négyzetméterenként havi 10 és 25 euró között szóródnak a budapesti városközponttól távolabbi "mall"-ok esetében, a központban lévőkben pedig meghaladják a 30-40 eurót. A DTZ szerint a WestEnd csúcstarifái 100 százalékkal drágábbak, mint bárhol másutt, a bevásárlóközpont hivatalos adatai szerint ez talán túlzás: az átlagos havi bérleti díj 39,4 euró havonta és négyzetméterenként, ami a kereskedelmi profil szerint szóródik. A műszaki cikkek esetében 19,9, a könyvekében és a hanghordozókéban 48, a szépségápolásban például 53,2 euró. A topon a mobilszolgáltatók, utazási irodák (55,9 euró), a vendéglátó egységek (59,4 euró), az óra-ékszer üzletek (67,1 euró), valamint az ajándék-, játék- és virágüzletek vannak (68,5 euró). Ez utóbbi tarifáival a WestEnd szinte a frekventált Váci utcai üzletek 70-100 eurós bérleti díjával vetekszik. Pedig 1044 eurós átlagos éves bérleti díjával a Váci utca a világ 29. legdrágább bevásárlóutcája, legalábbis a Cushman & Wakefield ingatlanos cég felmérése szerint, amely az első helyre a New York-i Fifth Avenue-t teszi 7967 eurónyi átlagos bérleti díjjal, a londoni Oxford Street pedig csupán a párizsi Champs-Élysées és a hongkongi Causeway Bay mögött szerénykedik, átlagosan 4405 eurós tarifájával.

FARKAS ZOLTÁN

Érdekesnek találta cikkünket?
Legyen HVG pártoló tag!

A HVG Pártoló Tagság programja az első olyan kezdeményezés, aminek keretében az olvasóink közelebb kerülhetnek szerkesztőségünkhöz és támogatásukkal segíthetik, hogy újságírói munkánkat továbbra is az eddig megszokott magas színvonalon végezhessük. Tagjainknak heti exkluzív hírlevelet küldünk, rendezvényeket kínálunk, a könyveinkre és egyéb termékeinkre pedig komoly kedvezményt adunk. Támogatóként már heti egy kávé árával is hozzájárulhat a minőségi újságíráshoz! „Amikor annyira eluralkodik a mindennapi életünkön a virtualitás, üdítő igazi emberi kapcsolatokat építeni.”
K. Erna – Pártoló tag


„Régóta olvasom a HVG-t és cikkei között mindennap találok érdekfeszítőt!”
H. Szabolcs - Támogató
Csatlakozzon programunkhoz, támogassa munkánkat egyszeri hozzájárulással vagy fizessen elő a hetilapra!
A HVG Pártoló Tagság programja az első olyan kezdeményezés, aminek keretében az olvasóink közelebb kerülhetnek szerkesztőségünkhöz, és támogatásukkal segíthetik, hogy újságírói munkánkat továbbra is az eddig megszokott magas színvonalon végezhessük. Támogatóként már heti egy kávé árával is hozzájárulhat a minőségi újságíráshoz! Csatlakozzon programunkhoz, támogassa munkánkat egyszeri hozzájárulással vagy fizessen elő a hetilapra!
Megkezdte az előkészületeket a tőzsdei kibocsátásra az MKB

Megkezdte az előkészületeket a tőzsdei kibocsátásra az MKB

A Háttér Társaság a köztévének: a homoszexualitás nem betegség, nem lehet gyógyítani, és nem is kell

A Háttér Társaság a köztévének: a homoszexualitás nem betegség, nem lehet gyógyítani, és nem is kell

Székely János püspök: Méltányos volna a családi pótlék emelése

Székely János püspök: Méltányos volna a családi pótlék emelése

Offshore adóparadicsomokból is érkeztek letelepedési kötvényesek Magyarországra

Offshore adóparadicsomokból is érkeztek letelepedési kötvényesek Magyarországra

Magyarországra is kiterjeszti a Facebook az új szabályát: megmondják, ki ad fel politikai hirdetéseket

Magyarországra is kiterjeszti a Facebook az új szabályát: megmondják, ki ad fel politikai hirdetéseket

Az igazi happy end: 10 év után társat talált magának Rómeó, a világ legmagányosabb békája

Az igazi happy end: 10 év után társat talált magának Rómeó, a világ legmagányosabb békája