Ahogy 2003 egészében, az utolsó negyedévben is csak szordínóban bővül az új építésű irodaterület. A fejlesztők a jelek szerint kivárnak, abban bízva, hogy a bérleti díjak elmozdulnak a mélypontról.

Stabil a kereslet - esküsznek az iroda-bérbeadó ügynökségek, ugyanakkor a fővárosi piacot meglehetősen visszafogott fejlesztés jellemzi. A Jones Lang LaSalle Ingatlan-szaktanácsadó Kft. éves összegzésében alig több mint 100 ezer négyzetméternyi 2003-as átadású irodaház szerepel, ám ebből is az egyik legnagyobbnak, a 15 ezer négyzetméteres Greenpoint 7-nek az avatása várhatóan 2004 elejére tolódik. A tavalyi termés több mint harmadát pedig néhány cég - a Béres Rt., az Általános Értékforgalmi Bank Rt., illetve a Bank Centert elhagyó OTP Bank Rt. - sajátszékház-építése adta. Az utolsó negyedévben szerényen bővült a kínálat: az egyetlen, teljes egészében piacra dobott irodaház a BC 140-es volt decemberben, ezen kívül 5 ezer négyzetméterrel toldja meg a kínálatot a Margit Palace második üteme.

Más becslések még kevesebb átadásról, 91 ezer négyzetméterről tudnak, ami 35 százalékkal marad el a 2002-es teljesítménytől. Az idén az új kínálat erőteljes visszaesésével, az 1997. évinél is kevesebb új bériroda átadásával számol a DTZ Hungary Ingatlanforgalmazó Kft. Ebből kiindulva a 2003-as harmadik negyedév végére 20,1 százalékra emelkedett kihasználatlansági mutató javulását, illetve a mélyponton tanyázó bérleti díjak - például a Könyves Kálmán körúton a Polar Center irodái akár már négyzetméterenként 12,5 euróért is beköltözhetők - emelkedését várja. Részben ennek tulajdonítható, hogy az ingatlanfejlesztők nem sietnek befejezni a megkezdett irodaházakat. Kalaus Valter, az Equis Ingatlantanácsadó Rt. ügyvezetője viszont nem lát alapot vérmes reményekre, úgy véli, a következő hat- kilenc hónapban nem lesz jelentős elmozdulás, legfeljebb 0,5-0,75 eurós emelkedés.

Alighanem másképp spekulált a GTC Magyarország Ingatlanfejlesztő Rt., legalábbis tavaly a harmadik negyedévben átadta az év legnagyobb fejlesztésének számító, 18 850 négyzetméteres Center Pointot. A 15,7 millió eurós beruházással épült Váci úti ingatlan 40 százalékát már bérbe adták, a legnagyobb területet elfoglaló lakók a Cereol Rt., a Raiffeisen Bank, illetve a Honeywell. A tervek szerint az építkezés az idén folytatódik, s összesen 45 ezer négyzetméteresre bővül. A Váci útra koncentrál az Ablon Kft. is (korábban Business Center 99 Kft. néven jegyezték), először a BC 99-es, tavaly a BC 91-es irodaházat húzta fel, decemberben pedig átadták a BC-sorozat legújabb, ismét a házszámra utaló, 140-essel jelzett tagját. A ciprusi-osztrák tulajdonosi hátterű cég - ahogy ez szokásos - még az építés fázisában elkezdte az ügyfélszerzést, s reményei szerint 40 százalékos foglaltsággal adja majd át az 5 milliárd forint költséggel felhúzott épületet. A bérbeadásra nem túl gyakori megoldást választott az Ablon: saját csapattal dolgozik, kizárólagos jogot nem kapott egyetlen ügynökség sem, de bármelyikük hozhat kuncsaftot. A négyzetmétereket 14,3-15,3 euró között kínálják, amire - a többi BC-taghoz hasonlóan - 3,5 euró havi üzemeltetési költséget számítanak fel, s mindehhez járul még a rezsi (villany- és telefonszámla) és a takarítás költsége, amit a bérlőnek kell állnia. A nyolcemeletes épületet - amely alatt a kétszintes mélygarázst 273 gépkocsira, a havi tarifát 100 euróra szabták - az ötödik szinttől válaszfalazás nélkül adják át, hogy a teret a leendő bérlő a saját igénye szerint alakíthassa ki.

Megoszlanak a vélemények, hogy a budai vagy a pesti oldal irodái kapósabbak-e, mindenesetre a II. kerületben, a Tölgyfa utcában álló, az év végén átadott második ütemmel együtt több mint 17 ezer négyzetméteres Margit Palace 70 százalékos telítettsége készültségi fokához képest kifejezetten jónak tekinthető. Az A kategóriás építmények általában az átadás után hat-nyolc hónappal telnek meg, miközben a topkategóriában az átlagnál kisebb, 10 százalékhoz közeli üresedési ráta jellemző. A tavalyelőtt átadott és agyondicsért AlkotásPoint foglaltsága például 82 százalékos (a 15-17 eurós négyzetméterár ellenére), a legnagyobb bérlő 4500 négyzetméterrel a HVB Bank Rt. - ám ebből 3 ezret a Signal Biztosító Rt. vesz igénybe -, 1900 négyzetmétert a Merck, Sharp and Dohm, 1400, illetve 1300 négyzetmétert az Euronet, illetve a Concorde Értékpapír Rt. foglalt el. A 2003-as év legnagyobb területre szóló szerződése a Margit Palace-hoz kötődik, a brit Avis - Európában piacvezetőnek számító gépkocsikölcsönző a pénzügyi adminisztrációs központját telepítette Budapestre - 4400 négyzetmétert foglalt el.

Viszonylag nagyot harapott az állami szektor is: a Fővárosi Ítélőtábla szintén több mint 4 ezer, a Magyar Követeléskezelő Rt. pedig 1400 négyzetmétert vett bérbe. Igaz, az ítélőtábla nem tekinti végleges megoldásnak az albérletet, hiszen e célra a Parlamenttel szemben álló, most a Néprajzi Múzeumnak otthont adó egykori Kúria-épületet szemelte ki. Az jelzi a mostani megoldás átmeneti jellegét, hogy a közbeszerzési pályázatot eleve három- plusz kétéves szerződésre írták ki. Az ítélőtábla végül csaknem bruttó 1 milliárd forintos bérleti szerződést kötött, piaci információk szerint négyzetméterenként havi 15 euró közeli alapbérleti és 3 euró környéki üzemeltetési díjat fizet. A számlát bizonyára megnyomta a speciális bírósági igény, mivel rengeteg kisméretű, 12-30 négyzetméteres irodát, illetve 30-60 négyzetméteres tárgyalót kellett kialakítani. A Margit Palace gyors benépesülését az ügynökök mindenekelőtt az ingatlan tömegközlekedéssel is könnyű megközelíthetőségével magyarázzák, ez ugyanis a bérlők elsődleges szempontja. Az irodaház másik erénye az épület megjelenése: az egykori remíz és áramelosztó ipari műemlékszámba menő épületének - amely fővárosi helyi védettséget élvezett - régi elemeit (például a homlokzatot) az Ekler Építész Kft., illetve Ekler Dezső építész megtartotta, és szerencsésen ötvözte modern elemekkel. A budaörsi Terra Parknál a fejlesztő, a német kézben lévő Terra-Dom Kft. érdekeltsége hét-nyolc éves megtérüléssel számolt, s aligha adja alább a mintegy 6 milliárd forint költséggel épült Margit Palace esetében. A piaci átlag egyébiránt durván tízéves megtérülés.

Az ingatlanfejlesztők hanyagolják a központi fekvésű helyeket - a magas telekárak, a telítettség, illetve a parkolási gondok miatt -, legalábbis tavaly a fejlesztések 66 százaléka a nem központi elhelyezkedésű területeken történt. Az osztrák érdekeltségbe tartozó CEPD Befektetési és Ingatlanfejlesztési Kft. a Greenpoint 7 felhúzásával éppenséggel szembemegy a trenddel. A Wesselényi utcai épületet a piacon jó minőségűnek tartják, ám nem tekintik telitalálatnak bérházakra nyíló kilátását, különösen, hogy a fejlesztő "természetes légkörrel" hirdeti magát, az irodák négyzetméterét pedig 14-16 euróval. A tapasztalat ugyanis az, hogy a lassan két éve nyomott és 2003-ban mélypontra - mások szerint éppen a helyükre - került bérleti díjak mellett a cégek szívesebben választanak a belvárostól kicsit távolabb fekvő, de igényesebb küllemű irodákat, ahonnan a kilátás is kellemesebb.

A pesszimista hangok talán abból fakadnak, hogy a Greenpointtól egy hajításnyira, a Rákóczi úton csak vergődik az R70-es irodaház, a 17 ezer négyzetméteres épület fele még lakóra vár. Ugyancsak forgalmas helyen, a Bartók Béla úton húzta fel a Bartók-házat a Kilb Ingatlanforgalmazó és Lakásépítő Kft. - a cég mögött álló osztrák magántulajdonosok nem rejtették véka alá, hogy az épületet eladásra szánják. Mégpedig hamar, s várakozásuk szerint a 13-16 euró közötti négyzetméterárral kínált irodák 80 százaléka fél éven belül megtelik. A 16,5 ezer négyzetméteres házban - amelyből 4,5 ezer üzlethelyiség, a többi iroda - egyelőre négy lakó van: 800 négyzetméteren maga a Kilb, valamint a fővállalkozó osztrák Porr (Hungária) Magasépítési Kft., 600 négyzetméternyi üzlethelyiséget bérel fiókja számára az Erste Bank - amely egyébként hitelezte az építkezést -, s 1500 négyzetméteren nyitott könyváruházat az Alexandra Kiadó. Az üzlethelyiségekre a Colliers International Hungary Kft. ügynöke szerint több jelentkező is van, a Kilb azonban a földszint maradékát és az első szintet egyben kívánja kiadni. A Vadász György Kossuth- és Ybl-díjas építész által tervezett épület esetében nem tudni, mi vezérelte a tulajdonost, amikor az épület egészében beépítette a válaszfalakat, miközben a fejlesztők az épület 10 százalékát általában szabadon hagyják, hogy rugalmasan - és persze kisebb költséggel - igazodhassanak a bérlők igényéhez.

VITÉZ F. IBOLYA

Érdekesnek találta cikkünket?
Legyen HVG pártoló tag!

A HVG Pártoló Tagság programja az első olyan kezdeményezés, aminek keretében az olvasóink közelebb kerülhetnek szerkesztőségünkhöz és támogatásukkal segíthetik, hogy újságírói munkánkat továbbra is az eddig megszokott magas színvonalon végezhessük. Tagjainknak heti exkluzív hírlevelet küldünk, rendezvényeket kínálunk, a könyveinkre és egyéb termékeinkre pedig komoly kedvezményt adunk. Támogatóként már heti egy kávé árával is hozzájárulhat a minőségi újságíráshoz! „Amikor annyira eluralkodik a mindennapi életünkön a virtualitás, üdítő igazi emberi kapcsolatokat építeni.”
K. Erna – Pártoló tag


„Régóta olvasom a HVG-t és cikkei között mindennap találok érdekfeszítőt!”
H. Szabolcs - Támogató
Csatlakozzon programunkhoz, támogassa munkánkat egyszeri hozzájárulással vagy fizessen elő a hetilapra!
A HVG Pártoló Tagság programja az első olyan kezdeményezés, aminek keretében az olvasóink közelebb kerülhetnek szerkesztőségünkhöz, és támogatásukkal segíthetik, hogy újságírói munkánkat továbbra is az eddig megszokott magas színvonalon végezhessük. Támogatóként már heti egy kávé árával is hozzájárulhat a minőségi újságíráshoz! Csatlakozzon programunkhoz, támogassa munkánkat egyszeri hozzájárulással vagy fizessen elő a hetilapra!
Klimt-dombormű Budapesten? Nyugati szakértők szerint semmi köze a művészhez

Klimt-dombormű Budapesten? Nyugati szakértők szerint semmi köze a művészhez

A Samsung üzeni mindenkinek: forradalmi újítást hoz az összehajtható kijelzős telefonjuk

A Samsung üzeni mindenkinek: forradalmi újítást hoz az összehajtható kijelzős telefonjuk

Ahmed H. idegenrendészeti őrizetben várja a papírjait, utána felteszik a repülőre

Ahmed H. idegenrendészeti őrizetben várja a papírjait, utána felteszik a repülőre

Lefestette a sötét valóságot a Human Rights Watch Magyarországról

Lefestette a sötét valóságot a Human Rights Watch Magyarországról

Héthavi csúcsra drágult a forint pénteken

Héthavi csúcsra drágult a forint pénteken

Ez a módszer véget vethet a TAJ-kártyás csalásoknak és a kilométeróra-visszatekeréseknek

Ez a módszer véget vethet a TAJ-kártyás csalásoknak és a kilométeróra-visszatekeréseknek