A mind fizetőképesebbé váló városi lakosságot vette célba Kínában a német Schwäbisch Hall, mely egy helyi pénzintézettel karöltve nyújt jelzáloghiteleket.

A Peking tengeri kikötőjének is nevezett Tiencsin városban nyitotta meg kapuját az első, jelzálog alapú lakáshitelekre szakosodott külföldi-kínai vegyes tulajdonú bank. A német mellett a magyar, a cseh és a szlovák lakásfinanszírozási piacon is jelen lévő Bausparkasse Schwäbisch Hall AG a távol-keleti ország legnagyobb építési hiteleket folyósító állami bankjával, a China Construction Bankkal (CCB) fogott össze. Az egyelőre 75,1 százalékban kínai tulajdonú, 18,1 millió dollár alaptőkéjű pénzintézet a kínai bankoknál megszokott 4,77 százalékos kamat mellett nyújtott jelzáloghiteleknél jóval kedvezőbb, 3,3 százalékos éves kamatozású lakáshiteleket folyósít.

A vegyes tulajdonú pénzintézet piacra lépése összefügg a Kereskedelmi Világszervezetnek (WTO) tett kínai ígérettel: 2007-ig teljesen megnyitják a bankszférát a külföldi tőke előtt. A feltételeket persze egy kicsit megnehezítették. Külföldi bank már a WTO-csatlakozás előtt is működhetett Kínában, ám csak egy kínai társbank segítségével. Ha azonban egy külföldi pénzintézet 2007-től önállóan kíván jüanalapú szolgáltatásokat nyújtani, a működési engedély megszerzéséhez legalább 3 éves kínai jelenlétet és két nyereséges pénzügyi évet kell igazolnia. E nyomásra a nagy külföldi pénzintézetek egy-egy regionális, tartományi kínai bankba vásárolták be magukat, vagy ilyenekkel alapítottak vegyesvállalatokat. Az amerikai Citigrouphoz tartozó Citibank például a Shanghai Pudong Fejlesztési Bankban, a hongkongi Hang Seng Bank az Industrial Bankban, a Hong-Kong and Shanghai Bank Corporation Limited (HSBC) a Fujian Asia Bankban szerzett részesedést. Jelzálog-hitelezéssel azonban eddig egyikük sem foglalkozott.

A lendületes gazdasági fejlődésből fakadó túlzott pénzkínálat miatt kínai befektetéseket keresők jelenleg az ingatlanpiacot tekintik célpontjuknak. Piaci elemzők szerint a következő néhány évben várhatóan 550 millió négyzetméternyi lakás épül Kínában. Az építőipari szektor - tavalyi 32,5, egyes nagyvárosokban 70 százalék körüli növekedésével - túlfűtött, annak ellenére, hogy több százezer négyzetméternyi kész luxuslakás egyelőre üresen áll. A lakásárak - az egy százalék alatti infláció mellett - 2002 óta általában 4,9 százalékkal emelkedtek, de néhány metropolisban 20 százalékkal is magasabbra szöktek. Tavaly az év első kilenc hónapjában az ingatlanfejlesztésre és -építésre felvett hitelek összege 257 milliárd dollár volt, az előző teljes évi mennyiség kétszerese. Ebből 132 milliárd dollárnyit tett ki a jelzálog alapú lakáshitelezés, 13 milliárdnyit pedig a központi lakásalapokból folyósított hitelek összege. Az országszerte felvett összes hitel 8,9 százaléka volt jelzálogkölcsön.

Kínában a lakásokat 1994-ig kinek-kinek hivatala és beosztása szerint utalták ki, magántulajdon - különösen a városokban - nem létezett. A lakásokért a családok szimbolikus bérleti díjat fizettek, a rezsiköltség döntő hányadát a munkaadó állami vállalat állta. 1994 óta az állami alkalmazásban lévő dolgozókat arra kötelezik, hogy fizetésük 5 százalékát központi, a lakásvásárlásokat támogató alapokba fizessék be, szolgálati lakásukat pedig - nyomott áron - vásárolják meg. Amennyiben a dolgozó nem kíván saját tulajdonú ingatlanhoz jutni, az alapba befizetett összeget és annak szerény kamatait nyugdíjba vonulásakor kézhez kapja.

Használt lakások piacáról - a gazdaságilag fejlett Sanghajon kívül - szinte nem lehet beszélni: az elfogadható állapotban lévő szolgálati lakások eladása egyelőre folyamatban van, az épületek többsége azonban annyira elavult, hogy nem is igen érdemes megvásárolni és felújítani őket. Ezért a régi házakat többnyire eldózerolják, és a helyükre modern, drága felhőkarcolókat húznak. A kispénzű lakosságot a lerombolt - általában nem túl magas minőségű - lakás piaci értékének körülbelül 60 százalékával kompenzálják, így nekik is hitelre van szükségük új otthon vásárlásához.

Az építésügyi minisztérium tavaly szűkebbre vonta azoknak a körét is, akik szociális alapon juthatnak lakástámogatáshoz. Az új rendelkezés alapján - amely immár kizárja például azt, hogy 120 négyzetméteresnél nagyobb otthonokat rászorultsági támogatással vásároljanak - a lakosság 70-80 százaléka helyett csupán 20 százalékának jár majd támogatás. A China Daily angol nyelvű kínai napilap szerint 2005-ig további 150 millió falusi vándorol a városokba, ami miatt a kis és közepes lakásokra és a jelzáloghitelekre egyre nagyobb igény lesz.

Bőven van azonban kockázat a lakossági lakáshitelezésben. Míg a lakások állami tulajdonban voltak, meglehetősen mostohán bántak az ingatlan-nyilvántartással. Ma már igyekeznek összekapcsolni a földhivatalok rendszereit és átvezetni a felvett hiteleket és a tulajdonosváltozásokat a tulajdoni lapra, ám a pontatlanság és a lassúság miatt továbbra is sok a visszaélés. Az államnak az utóbbi két évtizedben évi 1,2 milliárd dolláros kára származott az illegális ingatlaneladásból. A hitelbírálat és az adósnyilvántartás szintén gyenge lábakon áll. E hiányosság miatt épp a Schwäbisch Hall partnerének kantoni fiókjában tavalyig 121 millió dollár hitelt vehettek fel hamis okmányokkal, tulajdonlapokkal, fizetési igazolásokkal. Sokszor előfordul az is, hogy az önkormányzatok által területfejlesztésre gründolt kivitelező cégek csődbe mennek, és csupán félkész lakásokat, no meg hitelezőket hagynak maguk után. A nemzeti bank újabban azzal igyekszik kivédeni az ilyen helyzeteteket, hogy befejezetlen ingatlanra immár nem lehet jelzálogkölcsönt folyósítani. A visszafizetési fegyelemmel is gondok vannak: Dél-Kínában nem ritka, hogy csak minden negyedik adós hajlandó törleszteni. Kevés a hitelbiztosító társaság is, a jelzáloghiteleknek csupán 1-3 százalékához csatlakozik fizetési garancia.

GECSE MARIANN / PEKING

Állj mellénk!

Köszönjük a több mint 4000 tagnak és támogatónak, akik idáig
45 millió forinttal segítették munkánkat.
Ha neked is fontos a minőségi újságírás, csatlakozz!
Itt megnézheti, lottómilliárdos lett-e

Itt megnézheti, lottómilliárdos lett-e

Először bukkant fel a legújabb Ferrari szupersportkocsi természetes élőhelyén - videó

Először bukkant fel a legújabb Ferrari szupersportkocsi természetes élőhelyén - videó

Egy elszomorítóan izgalmas sorozat indul holnap este a Spektrumon

Egy elszomorítóan izgalmas sorozat indul holnap este a Spektrumon

2,5 millió forintért árulnak Dunakeszin egy Almát

2,5 millió forintért árulnak Dunakeszin egy Almát

Milliók szeretnék, hogy ne legyen Brexit

Milliók szeretnék, hogy ne legyen Brexit

Különleges repülőgép érkezik hétfőn Ferihegyre

Különleges repülőgép érkezik hétfőn Ferihegyre