Visszavetette ugyan az ingatlanpiac lendületét a kedvezményes kamatozású hitelek tavaly decemberi szigorítása, de korántsem az akkor várt mértékben. A szezon beindultával az eladók még áremeléssel is próbálkoznak.

,,Garázs féláron januárban" - szólt néhány ingatlanfejlesztő hirdetése az év elején, amiből a lakáspiacon otthon lévők azonnal tudhatták, a projektgazda erős eladási kényszerben volt, s az év eleji pénzszűkén az akkori hagyományosan pangó kereslet közepette efféle csábító ajánlatokkal próbált meg enyhíteni. Az idei első három hónapban azonban a piac leülésének nem csak szezonális okai vannak, amit a Magyar Lakásépítők Országos Szövetségének (Malosz) adatai szerinti kereslet-visszaesés mértéke is alátámaszt. "Az első negyedévben a lakásvásárlás iránt érdeklődők száma is 30 százalékra esett vissza az elmúlt évihez képest" - említett a HVG-nek egy, az iparág számára aggasztó jelet Varjasné Székely Éva, a Malosz elnöke. Számításai szerint az első fél évben az építéseknél még érezhető lesz a tavalyi lendület, a piacszűkülés inkább a második fél évtől válik kitapinthatóvá.

A kivárás elsősorban a tavalyi év utolsó negyedévének történéseiből következik, vagyis abból, hogy a kormány kezdeményezte, januártól az építési telkeket 25 százalékos forgalmi adó terhelje, majd szigorított a kedvezményes lakáshitelhez jutás feltételein. "A telekáfa beharangozása után mindenki úgy tippelt, hogy fellendül a használt lakások piaca, és megtorpan az új lakások értékesítése. A decemberi hitelmegszorítások viszont érzékenyebben érintették a használt lakásokat, és teljesen átírták a várakozásokat" - érzékeltette a HVG-vel a kusza helyzetet Valkó Dávid, az Otthon Centrum Ingatlan-tanácsadó Rt. (OC) piaci elemzője. "Eközben a fejlesztők lelkesedése töretlen, sorban állnak az ötvenlakásosnál nagyobb projektek terveivel, a kérdés csupán az, hogy mikor mernek a piacra lépni" - árnyalja a képet az elemző.

"Az idén körülbelül 10 százalékkal kevesebb új lakás épül, mint tavaly, ez a csökkenés azonban feleakkora, mint amennyit decemberben prognosztizáltunk" - mondta a HVG-nek Mályusz Levente, a Budapesti Műszaki és Gazdaságtudományi Egyetem építészmérnöki karának docense, az építőipari elemzéseket végző Baudata kutatója. Korábbi jóslatukat az írta felül, hogy a már beindult projekteknél nem csökkent a kereslet. Erről számolt be a HVG-nek Szabó János, az idén - a tavalyi 1200-zal szemben - 1700 új lakás értékesítését tervező OTP Ingatlan Rt. vezérigazgatója is. "A hitelfeltételek változása előtti szituációra előkészített projekteket nem lehetett leállítani" - érzékeltette Szabó, hogy különben inkább az óvatosság lett volna a logikus piaci magatartás. De láss csodát: az OTP Ingatlannál - Szabó szavai szerint - "a megszokott ütemben folyik az értékesítés".

Mindez nem változtat azon, hogy a lakáscélú hitelfelvétel valóban drasztikusan visszaesett. "A bankok arról számoltak be, hogy forgalmuk az első két hónapban a tavaly januári-februári ötödére esett vissza, nálunk pedig közel a felére csökkent a hitel-ügyintézés" - közölte a HVG-vel Tóth Melinda, az OC által alapított Otthon Centrum HC Pénzügyi Közvetítő Kft. ügyvezetője. Márciustól azonban már itt is élénkülést tapasztalnak. Ez részint annak köszönhető, hogy addigra épült be a köztudatba: a bankok lényegesen alacsonyabb kamatozású - igaz, jelentős árfolyamkockázattal járó -, euróban és svájci frankban számolt hitelekkel próbálják kitölteni a támogatottlakáshitel-forgalom csökkenése miatt keletkezett űrt. Részint viszont annak, hogy április 1-jétől emelkedett a lakásépítési kedvezmény, közkeletű nevén a szocpol, s mivel erről előre lehetett tudni, sokan kivártak a hitelfelvétellel (utóbbi hatását hosszabb távon meglehetősen ellentmondásosan ítélik meg a piaci szereplők és az elemzők, mondván: a gyerekeket vállaló fiatalok számára így is csak kis lakások vásárlására nyílik lehetőség, ezeket viszont hamar kinövik, így csak átmenetileg oldódik meg lakásgondjuk).

Varga Dénes, a DEM Információs és Gazdaságkutató Iroda Kft. ügyvezetője szerint a 2003-ban kiadott több mint 59 ezer építési engedély jó része "előrehozott kereslet". "Ha a kormány tavaly nem lebegteti csaknem egy évig a támogatási rendszer szigorítását, hanem egyszerre megteszi a szükséges lépéseket, mondjuk már februárban, akkor sokan csak az idén vagy még később jelentek volna meg keresletükkel a lakáspiacon" - állítja. Nem szabad elfelejteni azt sem - teszi hozzá -, hogy a vásárlási szándékok felfutásában az elmúlt évek bérnövelő intézkedései is jelentős szerepet játszottak, ami a DEM ügyvezetőjével is azt mondatja, hogy a visszaesés mérsékeltebb lesz a korábban vártnál. A DEM várakozásai szerint az idén nem fog csökkenni az átadott lakások száma, a frissen megkezdetteké viszont igen.

Nagy kérdés, hogy az ingatlanfejlesztők mikor és mennyire merik emelni áraikat. Az OC tapasztalatai szerint januárban az eladási kényszerben lévők nem emeltek árat, mi több, mindenféle kedvezményeket biztosítottak. Ha azonban valaki tavaly az általa épített lakások 70-80 százalékát értékesítette, az idén azt is kibírta, hogy az első két hónapban nem ad el, hanem akár 12 százalékkal is megemelte az árakat, s érvényesítette a telekáfa miatti, körülbelül 7-8 százalékos áremelkedést, valamint az építőanyagok és egyéb költségei drágulását. A legtöbben valamiféle köztes megoldást választottak. Áprilisban, a piac élénkülésével - várja Valkó - a beruházók még emelnek egy kicsit, s az év közepére nominálisan 8-10 százalékkal lesznek magasabbak az árak a 2003. decemberieknél.

A telekáfa átlagosan közel 10 százalék költségemelkedést jelent a luxusingatlanokban utazó Gyetvai Fivérek Rt.-nél, de ebből egyelőre csupán 5-6 százalékot tudnak érvényesíteni az árakban. "Abban bízunk, hogy élénkül a kereslet, csökken az alapkamat, hosszabb távon pedig a magyar hitelezési gyakorlat is közelít majd az unióshoz" - mondta a HVG-nek Gyetvai Géza, a társaság igazgatósági tagja, arra utalva, hogy az EU-ban nagyobb arányban lehet jelzáloggal terhelni az ingatlanokat, s így több hitelhez juthat a vásárló. A lakásaival az alsó középosztályt megcélzó OTP Ingatlan Rt. viszont - állítja Szabó János vezérigazgató - máris beépítette áraiba a telekáfát. Igaz, ez náluk a soklakásos fejlesztések miatt értelemszerűen alacsonyabb, mindössze 3,75-4 százalékos mértéket jelentett - kivéve azokat a projekteket, ahol fix árjegyzékkel dolgoznak. Az inflációs emelést elnyújtottan, a második fél évtől tervezik, s így összességében éves szinten 10 százalékos nominális árnövelést tartanak reálisnak. "Közben költségeinkből is igyekszünk lefaragni, elsősorban azzal, hogy koncentráltan építkezünk: Győrben például 600, Szegeden 440, Nyíregyházán 350 lakás szerepel a projektben" - mondta Szabó.

A külföldi vásárlók tömeges lakáspiaci megjelenésére már nem számítanak a bennfentesek. A Belügyminisztérium adatai szerint tavaly 5107 ingatlant vettek a külföldiek, kicsit többet, mint 2002-ben. Az EU polgárai - elsősorban a németek, az osztrákok és a hollandok - érdeklődése lanyhult, a román állampolgárok viszont 614 ingatlant vásároltak, amivel a harmadik helyre jöttek fel. Az írek (lásd Írek Budapesten című írásunkat) és az angolok ugyan nem jelentenek igazi tömeget, mégis elsősorban miattuk "jött föl" a VI-VII. kerület belső része, ahol az 1990-es évek végén három év alatt több mint kétszeresére emelkedtek az árak, de az árnövekedés dinamikája azóta is meghaladja az átlagosat, s az új lakások négyzetméterára pedig közelíti a 400 ezer forintot.

Zuglóban kicsit visszafogottabb a fejlődés, itt 350 ezer forintos átlagos négyzetméterárral számolhatnak a vásárlók. A XI. kerületben, amelyik az elemzők szerint átveheti a XIII. kerület szerepét, 330 ezer az átlagár, Óbudán 360 ezer, míg a II. és a XII. kerületben - a Rózsadomb alján, a Margit körúton, az Alkotás út környékén előkészítés alatt álló néhány nagyobb projektnél - 500 ezer forintos négyzetméterár lehet a jellemző, igaz, 460-650 ezer forint között szóródva. Kőbányán ezzel szemben 280 ezer, míg a megújulás hírére a VIII. kerületben a körúthoz közel 290 ezer forintra emelkedhet a négyzetméterár. Hasonló a helyzet a külső kerületekben is: a XVIII. kerületben 270-280 ezer, a XX.-ban 270 ezer az átlagár, azzal, hogy az utóbbiban például a Duna közelsége 300 ezerre is felverheti azt.

KELEMEN ZOLTÁN

Érdekesnek találta cikkünket?
Legyen HVG pártoló tag!

A HVG Pártoló Tagság programja az első olyan kezdeményezés, aminek keretében az olvasóink közelebb kerülhetnek szerkesztőségünkhöz és támogatásukkal segíthetik, hogy újságírói munkánkat továbbra is az eddig megszokott magas színvonalon végezhessük. Tagjainknak heti exkluzív hírlevelet küldünk, rendezvényeket kínálunk, a könyveinkre és egyéb termékeinkre pedig komoly kedvezményt adunk. Támogatóként már heti egy kávé árával is hozzájárulhat a minőségi újságíráshoz! „Amikor annyira eluralkodik a mindennapi életünkön a virtualitás, üdítő igazi emberi kapcsolatokat építeni.”
K. Erna – Pártoló tag


„Régóta olvasom a HVG-t és cikkei között mindennap találok érdekfeszítőt!”
H. Szabolcs - Támogató
Csatlakozzon programunkhoz, támogassa munkánkat egyszeri hozzájárulással vagy fizessen elő a hetilapra!
A HVG Pártoló Tagság programja az első olyan kezdeményezés, aminek keretében az olvasóink közelebb kerülhetnek szerkesztőségünkhöz, és támogatásukkal segíthetik, hogy újságírói munkánkat továbbra is az eddig megszokott magas színvonalon végezhessük. Támogatóként már heti egy kávé árával is hozzájárulhat a minőségi újságíráshoz! Csatlakozzon programunkhoz, támogassa munkánkat egyszeri hozzájárulással vagy fizessen elő a hetilapra!
HVG Hetilap

Ágazati tények, remények

A Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint tavaly az építőipar teljesítménye reálértékben 0,7 százalékkal nőtt.

HVG Hetilap

Írek Budapesten

Több száz ír vásárol mostanában lakást Budapesten, többnyire új építésűeket, befektetési célból.

Simonka György szerint képviselőhöz és emberhez is méltatlan, amit Hadházyék tettek

Simonka György szerint képviselőhöz és emberhez is méltatlan, amit Hadházyék tettek

Prőhle a rabszolgatörvényről: Ha valakit arra kényszerítenek, hogy többet dolgozzon, az rossz

Prőhle a rabszolgatörvényről: Ha valakit arra kényszerítenek, hogy többet dolgozzon, az rossz

Elvesztette a kisbabáját, mégis a szüléshez kapcsolódó hirdetésekkel bombázza a Facebook

Elvesztette a kisbabáját, mégis a szüléshez kapcsolódó hirdetésekkel bombázza a Facebook

Pontosított Volner, a békés tüntetőkkel nincs baja

Pontosított Volner, a békés tüntetőkkel nincs baja

Message In A Bottle: Nyáron megint jön Sting

Message In A Bottle: Nyáron megint jön Sting

Előbb megérkezik a következő családi pótlék

Előbb megérkezik a következő családi pótlék