Áremelést és az eladások visszaesését tapasztalták a lakáspiac szereplői az idei első negyedévben. Az iroda- és bevásárlóközpont-építkezések lelassultak, de 2005 után ismét lendületbe jöhetnek; az ipari ingatlanok piacán viszonttöretlen a fejlődés.

Több ellentétes hatás is érte az elmúlt hónapokban az ingatlanpiacot. A kamatok növekedése, az államháztartási kiadások, ezen belül a beruházások visszafogása, a lakásépítési támogatások kormányzati lefaragása és az életszínvonal növekedési ütemének mérséklődése a papírforma szerint sem múlhat el nyomtalanul az építési és a lakáspiacon. E keresletszűkítő hatásokkal szemben a meglóduló gazdasági növekedésnek és az EU-csatlakozásnak - amennyiben a tőkeimport megugrásával, új cégek betelepülésével jár - élénkítenie kellene a piac egészét, még akkor is, ha azonnali hatást nem várnak tőlük a szakértők.

Nem segítik az eligazodást az idei első negyedéves adatok. Az építőipar 19,5 százalékkal produkált többet, mint egy évvel korábban, de ebben a 2003 tavaszába jócskán belenyúlt hosszú tél miatti alacsony bázisadat is tükröződik. A lakástámogatási rendszer korrekciója, ezen belül a kamattámogatás és az igénybe vehető adókedvezmény tavaly decemberi megkurtítása ellenére idén januártól márciusig 6 százalékkal több, 11 423 új építési engedélyt adtak ki, mint egy évvel korábban; ugyanakkor a 6869 használatba vett lakás 55 százalékos növekedést mutat 2003 első negyedévéhez viszonyítva. Ez utóbbi valószínűleg annak tulajdonítható, hogy a tavalyi év egészét végigkísérték a szigorítási várakozások, ami miatt ezrek igyekeztek kölcsönügyleteiket mielőbb elintézni, és építkezésbe, vásárlásba kezdeni.

Míg tavaly decemberben 59,5 milliárd forinttal nőtt a lakáscélú hitelek állománya, idén januárban 38,3, februárban 44, márciusban 34 milliárd forint volt a növekedés a jegybank adatai szerint. Ez nagyjából a tavalyi havi átlagos állománybővülés kétharmada (a teljes hitelállomány 2003. december végén 1520 milliárd forint volt, szemben az egy évvel korábbi 787 milliárddal). Az állami kamattámogatás megkurtítása és a jegybank kamatemelése után megdrágultak a kölcsönök. A Földhitel- és Jelzálogbank Rt. új lakásra 6 százalékos kamattal plusz 1,5 százalékos kezelési költséggel kínálja jelzáloghiteleit, e feltételek érvényesek használt lakásra is, de csak tízéves kamatperiódus esetén. Ötéves kamatperiódusra 7,5 plusz 1,5 százalék, egyévesre pedig 8,5 plusz 1,5 százalék a hitel ára. A piacvezető OTP Bank Rt. a lehető legegyszerűbb képlettel, új lakás esetén a 6+2 (hitel plusz kezelési költség), használt lakásra a 8+2 százalékos formulával operál.

A pénzintézetek új devizahitel-konstrukciókkal reagáltak a tavaly tavaszihoz viszonyítva 2-4 százalékos kamatemelkedésre (ami olykor az egyéb, kevésbé szembeötlő tételek, például hitelfolyósítási díj vagy más jutalékok beszámításával értendő). Így például az Erste Bank Rt. egyik euróalapú hitelének kamata 4,99, a svájcifrank-alapúé 3,99 százalék (az előbbihez havi 0,25, az utóbbihoz 0,125 százalék kezelési költség járul). E változó kamatozása miatt is rizikós hiteltípust több kereskedelmi bank már szintén bevezette, vagy legalábbis megígérte ügyfeleinek, akik a jelek szerint az árfolyam- és kamatkockázat fölött szemet hunyva tömegesen térnek vissza erre a piacra.

A fantáziadús hitelkínálattal inspirált piacon tavaly 35 ezer lakást adtak át. Hasonló mennyiségű új otthon elkészültét elképzelhetőnek tartják az idén is az elemzők, a mágikus, immár négy éve - a mégoly erőteljes kormányzati támogatás ellenére teljesíthetetlen - célként megjelölt 40 ezerre viszont most sem számít senki. Az első negyedévben a lakáseladások érzékelhetően csökkentek - panaszkodnak az ingatlanfejlesztők.

"Nehéz lesz felülmúlni a múlt évi lakásépítési eredményeket. A következő időszakban a már megkért és kiadott lakásépítési engedmények realizálása a fő cél" - állapítja meg minap megjelent, Ingatlanbarométer című kiadványában az Ecostat Gazdaságelemző és Informatikai Intézet, amely az új lakóépületek eladási árának 10 százalékot meghaladó növekedésére tippel. A GKI Gazdaságkutató Rt. májusi elemzése az ingatlanforgalmazók adatai alapján az idei első negyedévben az új lakások 6, a használtak 2 százalékos drágulását regisztrálta, és a következő 12 hónapban 9, illetve 7 százalékos további áremelést jövendöl, egyebek mellett a telek- és az építőanyagárak, valamint a munkaerőköltségek növekedése miatt. A budapesti lakóingatlanok 11 százalékos árnövekedését számolta ki 2003 első negyedévéhez viszonyítva a kifinomult matematikai eszköztárral piaci adatok ezreiből dolgozó elemző, Tilk László Géza: szerinte az átlagos négyzetméter-irányár 256,6 ezer forint, szemben a tavalyi 232,9 ezer forinttal. Az ő tippje egy év múlva: 266 ezer forint négyzetméterenként.

A váltig keresett kis lakások továbbra is fajlagosan drágábbak, mint a nagyobb alapterületűek. Budapest kiemelt területein a kisebb, új építésű otthonok átlagosan 20 ezer forinttal kerülnek többe négyzetméterenként a 60 négyzetméter felettieknél, szemben az egy évvel ezelőtti 17 ezer forinttal. Használt lakóingatlanoknál a differencia 13 ezer forint - összegzi felmérése tapasztalatait a GKI.

Fontolva haladásként jellemzik a szakértők az irodapiacot, nyomott bérleti díjakkal és mérséklődő túlkínálattal. A forgalom azonban váratlanul nekilódult: a hat nagy nemzetközi céget tömörítő Budapesti Ingatlantanácsadók Egyeztető Fórumának (BIEF) jelentése szerint a január-márciusi időszakban 55 ezer négyzetméter területet adtak bérbe, ami az utóbbi három év legnagyobb mértékű negyedéves piaci aktivitását jelenti. A legnagyobb szerződések: az IBM Magyarországi Kft. 6500 négyzetmétert bérelt a ferencvárosi City Gate Irodaházban, az EDS Elektronikus Adatrendszer Kft. 4600-at a Gellérthegy lábánál tavaly átadott Bartók Házban, az indiai szoftverfejlesztő Tata pedig 3820 négyzetmétert foglalt el a Petőfi híd budai csatlakozásánál, a Skanska Property Hungary Rt. fejlesztésében készülő Science Park B épületében, amely előszerződésekkel már négyötöd részben elkelt. Ugyanakkor az első negyedévben csupán két új irodaházat adtak át: a Tesco Globál Áruházak Rt. tulajdonában lévő Optimát a Váci úton és az óbudai Szépvölgyi Irodapark 8-as számú épületét.

A budapesti bérirodák állománya a BIEF szerint március végére elérte az 1 millió 366 ezer négyzetmétert. A kissé más módszerrel számoló - a tulajdonos által elfoglalt modern irodaállományt is regisztráló - JonesLangLasalle Ingatlan-szaktanácsadó Kft. (JLL) 1 millió 651 ezer négyzetmétert jegyez, és további 152 ezer négyzetméter idei átadásával kalkulál (2000-ben és 2001-ben még 170-180 ezer négyzetméternyi új irodaépületet adtak át, szemben a tavalyi mindössze 120 ezerrel). Ám ebből csak 50-60 ezer négyzetméter kerül piacra - amiből 15 ezer a Science Park második üteme -, a többi "saját célra" készül, mint például a HVB Bank Rt. új székháza a Szabadság téri műemlék épületben, amely az elöregedett bauxitbeton elemek kényszerű cseréje miatt késik.

Nemzetközi piacait átszervezve a magyarországi kivitelezésből történő visszavonulását jelentette be 2003 januárjában a Skanska-csoport (HVG, 2003. január 25.), ennek ellére továbbra is fölöttébb aktív. A Science Park épületegyüttesén kívül a budai Margit körút melletti Petrezselyem utcában 2005 végén adja át a 13 600 négyzetméteres Light Cornert, és terveiben két további létesítmény is szerepel: egy 16 ezer négyzetméteres iroda az Üllői úton és a 35 ezer négyzetméteres Népliget Center a Könyves Kálmán körúton - az utóbbi kivitelezése 2005-ben kezdődne el. A Skanska Property Hungary Rt. ugyanakkor a korábbi létesítményekből sorra kiszáll: 2002-ben a West End Business Centert, tavaly soroksári és budakalászi kereskedelmi parkjait passzolta el, idén áprilisban pedig, tovább csökkentve portfólióját, az 1991 óta az Astoriánál lévő, 21 ezer négyzetméter alapterületű East-West Business Centert értékesítette 42 millió euróért egy pénzügyi alapnak, a Polonia Property Fundnak, 14 millió eurós nyereséggel.

Az utóbbi hónapok lassan bővülő kínálata következtében a tavaly még 20 százalék feletti kihasználatlansági ráta márciusra 17, májusra 15,7 százalékra csökkent - utal az egyensúlyi helyzet javulására a JLL. A legmagasabb bérleti ár 17,9 euró négyzetméterenként és havonta, de tipikusnak inkább a 11-15 euró tekinthető - mondta a HVG-nek Simon Rita vezető elemző, aki 2005-ben az ideinél erőteljesebb kínálatbővülésre számít a már megkezdett vagy még csak tervezett beruházások alapján.

Sajátos karakterű létesítmény a főváros kiskereskedelmi piacán a Budapesti Közlekedési Rt. (BKV) egykori műemlék épületéből kialakított Récsei bevásárló- és szórakoztató-központ (HVG, 2004. március 6.), az izraeli Ambassador Nadlan Hol Ltd. érdekeltségébe tartozó SL Properties Kft. 3 milliárd forintos beruházása. A Thököly út és az Istvánmezei út által határolt, 18 ezer négyzetméteres centrum egy híján összes üzlethelyisége elkelt. Szomszédságában már épül a nyolcszáz lakásos István park, amelynek 39-82 négyzetméteres lakásait, 275 ezer forintos négyzetméterártól, szintén most kezdik értékesíteni.

Törökbálint közelében az ősszel megnyílik Magyarország első outlet központja - jelentette be május 25-én a hasonló vállalkozásokat sikeresen működtető belga GL-csoport vezetőinek társaságában Marc Trenteseau nagykövet. A GL Outlet - a kifutó és a gyártóktól közvetlenül megvásárolt termékek "áruháza" - 25 millió eurós beruházás; 16 500 négyzetméteren hatvan üzlet kínál majd nemzetközi és magyar márkázott termékeket, jelentős árkedvezménnyel. A Strabag Építő Rt. kivitelezésében készülő beruházást a belga KBC Bank tulajdonában lévő K&H Bank Rt. finanszírozza. Az elsőségre azonban a Biatorbágyon épülő, októberben átadandó Budapest Outlet Center is pályázik, amely a Raiffeisen Ingatlan Rt. és a brit Miller Developments közös fejlesztése. Az első ütemben 13 500 négyzetméter készül el 45 kereskedelmi egységgel; áprilisban egyebek között a Nike, a Levi's, a Mexx, a Budmil és a Mustang már elkötelezte magát a beköltözésre. Az M1-es és az M0-s csomópontjánál megtelepülő üzletközpont a második ütemben további 15 ezer négyzetméterrel bővül, a beruházás összértéke 50 millió euró.

A fővárosban korábban aktív hipermarketek egyre inkább a vidéki városok felé fordulnak: a Magyar Hipermarket Kft. például májusban adta át Szolnokon a hetedik Cora áruházat. Az újabban üzemanyagtöltő hálózattal is felszerelkező - a második olcsó kutat a minap adták át Veszprémben - Tesco Globál Áruházak Rt. tavaly hét új hipermarkettel lépett versenybe, és összesen 34 üzletből álló hálózatát az idén további tíz megnyitásával bővíti. A 2008-ig 17-20 áruházat tervező Auchan Magyarország Kft. a nyár végére Albertfalván létesítendő új bevásárlóparkban, a GRC Hungária Kft. kivitelezésében készülő Savoyában adja át kilencedik hipermarketjét - egy újabb OBI barkácsáruházzal együtt. Áprilisban pécsi és miskolci áruházát bővítette összesen 3 ezer négyzetméterrel a Praktiker Építési és Barkácspiacok Kft., amely jövő tavasszal Szolnokon nyitja meg 15. magyarországi üzletét. A 13 egységet működtető Baumax-x Magyarország Rt. Óbudán és az egykori kecskeméti kádgyár területén építkezik.

A tavaly év végén 403 ezer négyzetméteres bevásárlóközpont-állomány az idén a JLL előrejelzése szerint csaknem 45 ezer négyzetméterrel bővülhet, de a kiskereskedelmi piacot az is élénkítheti, hogy több régi belvárosi ingatlant - így a Magyar Posta egykori Klotild-palotáját vagy éppen a Fontana Áruházat - új életre akarnak kelteni tulajdonosaik vagy bérlőik; az utóbbit éppen a Magyarországon alig néhány éve terjeszkedő, az Árkád üzletközpontban sikeresen debütált C & A Mode Kft.

A bevásárlóközpontok bérleti díja a 25-65 euró közötti sávban szóródik havonta és négyzetméterenként, az átlagos hozam pedig még mindig 10 százalék körül van - állapítja meg a JLL -, holott más ingatlanos szakmában már alig haladja meg a 8 százalékot, és további csökkenésre lehet számítani. A legdinamikusabb fejlődés az ipari ingatlanok, raktárak piacán várható az idén: a csaknem 700 ezer négyzetméteres állomány 130 ezerrel is bővülhet, ami a 2001-es rekordév csúcsbeállításának felelne meg. A legnagyobb fejlesztések a Rozália Park 40 ezer négyzetméteres bővítése és a soroksári Budapesti Intermodális Logisztikai Központ (BILK), a Waberer's-csoport és a MÁV Magyar Államvasutak Rt. megaberuházásának (HVG, 2002. október 18.) bővítése. Márciusban két, összesen 15,5 ezer négyzetméter területű raktár és mintegy 2600 négyzetméter iroda kivitelezésének megkezdéséről döntött a BILK Logisztikai Rt., a 2 milliárd forintot meghaladó beruházást a CIB Bank Rt. finanszírozza. A raktárpiacon még mindig viszonylag alacsony, alig 8 százalékos a kihasználatlansági ráta, a bérleti díjak pedig négyzetméterenként és havonta 4,5-5,3 euró körül stabilizálódtak.

FARKAS ZOLTÁN

Érdekesnek találta cikkünket?
Legyen HVG pártoló tag!

A HVG Pártoló Tagság programja az első olyan kezdeményezés, aminek keretében az olvasóink közelebb kerülhetnek szerkesztőségünkhöz és támogatásukkal segíthetik, hogy újságírói munkánkat továbbra is az eddig megszokott magas színvonalon végezhessük. Tagjainknak heti exkluzív hírlevelet küldünk, rendezvényeket kínálunk, a könyveinkre és egyéb termékeinkre pedig komoly kedvezményt adunk. Támogatóként már heti egy kávé árával is hozzájárulhat a minőségi újságíráshoz! „Amikor annyira eluralkodik a mindennapi életünkön a virtualitás, üdítő igazi emberi kapcsolatokat építeni.”
K. Erna – Pártoló tag


„Régóta olvasom a HVG-t és cikkei között mindennap találok érdekfeszítőt!”
H. Szabolcs - Támogató
Csatlakozzon programunkhoz, támogassa munkánkat egyszeri hozzájárulással vagy fizessen elő a hetilapra!
A HVG Pártoló Tagság programja az első olyan kezdeményezés, aminek keretében az olvasóink közelebb kerülhetnek szerkesztőségünkhöz, és támogatásukkal segíthetik, hogy újságírói munkánkat továbbra is az eddig megszokott magas színvonalon végezhessük. Támogatóként már heti egy kávé árával is hozzájárulhat a minőségi újságíráshoz! Csatlakozzon programunkhoz, támogassa munkánkat egyszeri hozzájárulással vagy fizessen elő a hetilapra!
Valami nagyon nem jó dolog történik a gyerekek agyával, ha túl sokat ülnek a képernyő előtt

Valami nagyon nem jó dolog történik a gyerekek agyával, ha túl sokat ülnek a képernyő előtt

Óriási szerencséje volt a kisfiúnak, aki pár másodpercen belül kétszer is meghalhatott volna – videó

Óriási szerencséje volt a kisfiúnak, aki pár másodpercen belül kétszer is meghalhatott volna – videó

Meglepő fordulat a Czeglédy-ügyben: tettes helyett felbujtó volt?

Meglepő fordulat a Czeglédy-ügyben: tettes helyett felbujtó volt?

Népszavazást kezdeményeztek arról, hogy a közjegyző is felbonthassa a házasságot

Népszavazást kezdeményeztek arról, hogy a közjegyző is felbonthassa a házasságot

Vizet talált a NASA űrszondája az aszteroidán, amire le fog szállni

Vizet talált a NASA űrszondája az aszteroidán, amire le fog szállni

"Fejezze be az óbégatást" - másfél percben mutatjuk, hogyan utasít rendre Kövér László

"Fejezze be az óbégatást" - másfél percben mutatjuk, hogyan utasít rendre Kövér László