szerző:
hvg.hu

Bár kézenfekvőnek tűnik 2020 előtt megfizetni az ingatlan teljes vételárát, az előrefizetésnek gyakorlati és jogi korlátai is lehetnek, és vállalhatatlan kockázattal járhat.

Váratlanul érte a piacot annak idején, hogy a kormány kedvezményes, 5 százalékos áfakörbe sorolta a 150 négyzetméternél nem nagyobb új lakások, illetve a 300 négyzetméternél nem nagyobb új lakóházak értékesítését. A szerződések szövegezésétől függően a korábban indult projektek esetén ilyenkor az alacsonyabb áfából eredő extra profit legtöbbször nem a vevőnél, hanem a fejlesztőnél csapódott le.
 
A 2019 végén megszűnő kedvezmény most épp a korábbi problémák fordítottját vetíti előre. Az építőipart különösen sújtó munkaerőhiány miatt ugyanis olyan projektek is jelentősen megcsúsztak, amelyeknél erre korábban nem számítottak. Nagy bizonytalanság övezi a kérdést, hogy a 2020-ra átcsúszó projektek megnövekedett áfa-terhét a fejlesztők, vagy a vásárlók állják-e majd. Ez első sorban azon múlik, hogy a szerződésekben a vételár megállapítása bruttó módon (áfával növelt vételár), vagy nettó módon (nettó vételár + áfa) történik-e. 

A hosszú felkészülési idő és a probléma előreláthatósága miatt a mostani szerződések jellemzően nettó árat rögzítenek, azzal a kitétellel, hogy az áfa mértéke a mindenkori törvényi mértékhez igazodik. Ez egyértelműen a vevőre telepíti annak a kockázatát, ha a projekt megcsúszása miatt a vételár egy része magasabb áfamérték alá kerül. Ha viszont a vevők a megnövekedett áfateher miatt tömegesen fizetésképtelenné válnak, az az egész piacot megrengetheti.

A legtöbb lakásépítési projekt esetén a vételár kiegyenlítése részletekben történik, amelyek valamilyen mértékig igazodnak az ingatlan készültségi fokához. Klasszikus esetben a vevőnek kedveznek azok a szerződések, ahol a vételár minél kisebb részét kell előre megfizetni. Sokszor az utolsó vételárrészlet nagyobb súlyt képvisel a teljes vételárból, mint ami az építkezés utolsó fázisának jelentőségéből fakadna. Sőt, a nagyobb fejlesztők esetén nem ritka, hogy a vevő csak a vételár 20-30 százalékát köteles előre kifizetni, a fennmaradó rész pedig csak az ingatlan átvételekor esedékes.

A 2020-ra átcsúszó lakásátadásoknál azonban hátrányt szenved az a vevő, aki a vételár nagy részét csak az átadáskor fizeti ki. Az utolsó részlet ugyanis olyan részteljesítésnek fog minősülni, amely 27 százalékkal adózik. Kézenfekvő megoldásnak tűnik, ha a felek, részben előleg címén, előrehozzák a teljes fizetést. Ilyenkor ugyanis a tényleges készültség fokától függetlenül az egész vételár 5 százalékkal adózhat. A gyakorlatban azonban ez nem annyira egyszerű.

Sok vevő ugyanis kölcsönből finanszírozza a lakásvásárlást, márpedig épp a vételár későbbi részletei azok, amelyeket a bank maga utal az eladónak. Ugyanakkor a bank jellemzően nincs abban a helyzetben, hogy a lakás teljes elkészültét megelőzően, előre fizesse a vételárat, mert ha a lakás végül nem készül el, akkor a kölcsön biztosítéka jelentősen sérülhet. A vevő számára is probléma lehet, ha „zsebből” fizet előre: nyilvánvaló kitettséget okoz ugyanis, ha előbb fizetünk, mint hogy megkapnánk a kész ingatlant.

Ugyanakkor több bank is próbálja rugalmasan kezelni a helyzetet. Többek között áthidaló kölcsönökkel és alternatív biztosítékokkal kívánják elérni, hogy a vevő előre kifizethesse a vételárat, de kellő biztosíték maradjon a banknál. Ez azonban a vevő – és végső soron a bank – kitettségét még tovább növeli abban az esetben, ha az ingatlan esetleg nem, vagy csak jelentős késéssel kerül befejezésre.

Az előlegre adószempontból sem árt figyelni. Az önmagában nem kifogásolható, ha a felek akár áfaspórolási célból ténylegesen előre fizetnek. Az olyan megoldások viszont nem lesznek megfelelőek, ahol az előleg megfizetettsége csak formális. Hiába helyezzük az utolsó vételárrészletet például ügyvédi letétbe, az a letétből történő kiadásig nem minősül előlegnek és így kicsúszhat az 5 százalékos áfa-körből. Ugyancsak aggályosak lehetnek az olyan megoldások, ahol az előleg összege felett az eladó csak látszólag rendelkezhet.

Fehér Tamás, a Jalsovszky Ügyvédi Iroda vezető ügyvédje szerint a fentiek miatt érdemes lehet a lakásvásárlási szerződéseket úgy módosítani, hogy a pénzügyi teljesítés a tényleges készültségi fokot kövesse – és így minél kisebb vételár-hányad csússzon a 27 százalékos időszakra. Szintén megfontolandó egy olyan szerződéses lehetőség megteremtése, hogy a vevő a készültségtől függetlenül előre kifizethesse a vételárat. Míg ezekkel a megoldásokkal valószínűleg a vevő áfája lesz csökkenthető, addig azok jogilag a fejlesztők számára lesznek kedvezőek. A vevő részéről ezért gondos körültekintést igényel, hogy ne vállalhatatlan kockázatok árán spórolja meg az extra áfát.

Érdekesnek találta cikkünket?
Legyen HVG pártoló tag!

A HVG Pártoló Tagság programja az első olyan kezdeményezés, aminek keretében az olvasóink közelebb kerülhetnek szerkesztőségünkhöz és támogatásukkal segíthetik, hogy újságírói munkánkat továbbra is az eddig megszokott magas színvonalon végezhessük. Tagjainknak heti exkluzív hírlevelet küldünk, rendezvényeket kínálunk, a könyveinkre és egyéb termékeinkre pedig komoly kedvezményt adunk. Támogatóként már heti egy kávé árával is hozzájárulhat a minőségi újságíráshoz! „Amikor annyira eluralkodik a mindennapi életünkön a virtualitás, üdítő igazi emberi kapcsolatokat építeni.”
K. Erna – Pártoló tag


„Régóta olvasom a HVG-t és cikkei között mindennap találok érdekfeszítőt!”
H. Szabolcs - Támogató
Csatlakozzon programunkhoz, támogassa munkánkat egyszeri hozzájárulással vagy fizessen elő a hetilapra!
A HVG Pártoló Tagság programja az első olyan kezdeményezés, aminek keretében az olvasóink közelebb kerülhetnek szerkesztőségünkhöz, és támogatásukkal segíthetik, hogy újságírói munkánkat továbbra is az eddig megszokott magas színvonalon végezhessük. Támogatóként már heti egy kávé árával is hozzájárulhat a minőségi újságíráshoz! Csatlakozzon programunkhoz, támogassa munkánkat egyszeri hozzájárulással vagy fizessen elő a hetilapra!
hvg.hu Ingatlan

A magyar családokat védené Varga a külföldi ingatlanbefektetőktől, de pont ők járnak rosszul

Sietni érdemes a törlesztéssel, de a tényleges készültségi fokhoz képest előre járó vételár-kifizetés komoly kockázatot jelenthet a kapacitáshiányos építőipari környezetben. Sokaknak egy másik hitelfelvétel jelenthet majd kiutat az összességében 21 százalékkal dráguló törlesztőrészletek terhe alól. A kormány a döntéssel a külföldi befektetők részarányát csökkentené, a magasabb árakat azonban vélhetően éppen ők engedhetik meg maguknak.

Háfra Noémi a kézilabda álomcsapatban

Háfra Noémi a kézilabda álomcsapatban

44 százalékkal kevesebb családi pótlékot kapnak jövőre az Ausztriában dolgozó magyarok

44 százalékkal kevesebb családi pótlékot kapnak jövőre az Ausztriában dolgozó magyarok

Vége: megvan az idei X-Faktor győztese

Vége: megvan az idei X-Faktor győztese

Trump azt nevezi ki kabinetfőnöknek, aki szörnyű embernek nevezte őt

Trump azt nevezi ki kabinetfőnöknek, aki szörnyű embernek nevezte őt

Ez borzasztóóó – 25 éves az Apa kocsit hajt

Ez borzasztóóó – 25 éves az Apa kocsit hajt

BKK: a vasárnapi tüntetés miatt több busz és villamos közlekedése is megváltozik

BKK: a vasárnapi tüntetés miatt több busz és villamos közlekedése is megváltozik