Sok százezer embernek munkát adó iparág az irodaüzemeltetés, mégis hiányzik e szolgáltatás piaci szabályozása, ami nehezíti a versenyeztetést. Az idénmegalakult szakmai szövetség éppen a szabványok kialakítását tűzte zászlajára.

Barna köpenyes szaki, kezében az elmaradhatatlan szerszámosládával - egy évtizede még ő testesítette meg az irodaüzemeltetést Magyarországon. A földből gombamód kinőtt új irodatömbökkel és az azokba fektető ingatlanalapok és egyéb befektetők megjelenésével azonban külön iparággá vált az irodaházak zavartalan működésének biztosítása. Az új üzleti lehetőségre elsősorban építőipari cégek startoltak rá, de a befektetőket kísérő nemzetközi ingatlan-tanácsadó cégek szolgáltatási palettájára is felkerült az irodaház-üzemeltetés.

A magyar piacon 1990-ben megjelent, brit-holland hátterű DTZ Hungary Kft. például 1994 óta foglalkozik A kategóriás irodaházak üzemeltetésével, akkor ugyanis az általuk közvetített osztrák befektetők egyszerre három irodaházat vettek meg Budapesten. Azóta ezeknek az ingatlanoknak már más tulajdonosuk van, s így az üzemeltetőjük is más, de most is a DTZ viseli gondját többek között a Dorottya Udvarnak, az Optima Irodaháznak és az Alkotás Centernek. A hasonló kaliberű nemzetközi ingatlanügynökök és -tanácsadók közül az USA-ból indult Cushman & Wakefield Healy & Baker ugyancsak ellátja - befektetői megbízásra - első osztályú irodaházak üzemeltetését. Az ezzel járó műszaki feladatok mellett mindkét cég pénzügyi és adminisztrációs feladatokat, például a bérleti díjak beszedését és a bérlőkkel való kapcsolattartást is magára vállalja.

A bérlő csak akkor elégedett, ha az iroda hibátlanul működik, nem romlanak el a mind bonyolultabb légkondicionáló és fűtőberendezések, a liftek és a beléptetőrendszerek, ha a biztonsági szolgálat mindig a helyén van, a helyzet magaslatán állnak a takarítók, és a kert is gondozott. Ezenfelül az üzemeltető elvállalhatja az irodatechnikai berendezések és a számítástechnikai rendszer karbantartását is. Az éttermeket azonban többnyire kiadják albérletbe, főképpen ha az irodaház kereskedelmi központban található, mint például a Westend bevásárlóközponttal átellenben fekvő West Point esetében.

Az angolszász gyökerű üzemeltetők számára a magyar terep több szempontból is egzotikusnak bizonyult. Meg kellett például barátkozniuk azzal, hogy itt nem lehet versenyeztetni az áramszolgáltatókat, mert csak egyetlen ilyen cég van. Így másféle módszerekkel kell minél kedvezőbb árszintet elérni. Segíthet például, ha előre lekötik a teljesítményt, csakhogy ehhez jól kell megbecsülni a várható fogyasztást. De nemcsak az Elektromos Művek, hanem más nagy közműcégek esetében sincs választási lehetőség. A nehézségeket azonban érdemes legyőzni, az üzemeltetésből származó bevétel ugyanis fix pénz, míg a közvetítési díjakat nem lehet előre kalkulálni.

A DTZ mint üzemeltető csak irányít: a takarítást, a kertgondozást és az őrzést alvállalkozók végzik, a karbantartási feladatokat pedig erre szakosodott épületgépészeti cégek vagy a berendezések gyártói látják el - mondta el a HVG-nek Farkas Hajnalka ingatlankezelő. A magyarországi ingatlanfejlesztők többsége azonban csak a szűken vett épületüzemeltetést szervezi ki, a bérlőkkel való kapcsolattartást nem engedi ki a kezéből. "Alapüzletnek tekintjük a bérlőmenedzsmentet, hiszen egy ingatlan értéke nagyban függ a bérlők minőségétől" - vallja Makó András, a jövő év végére várhatóan már 8-10 irodát kezelő Raiffeisen Ingatlan Üzemeltető Kft. ügyvezető igazgatója. Az általa vezetett vállalat tagja az osztrák Raiffeisen Bank Rt. ingatlanfejlesztéssel és -vagyonkezeléssel foglalkozó cégcsoportjának, amelynek eddigi legnagyobb irodaberuházása a Papp László Sportarénával szemben épülő, több mint 25 ezer négyzetméteres Aréna Center. Nem kizárt, hogy ebben az épületben már komputer felügyeli és vezérli a hűtő-fűtő és egyéb berendezések működését, kiváltva a műszaki személyzet egy részét. Makó véleménye szerint a műszaki üzemeltetés jövőbeli kihívása az energia-visszaforgatás és a víztakarékosság megoldása. "Ma az üzemeltetési költségek harmadát teszi ki az energiaköltség, de az energiaárak nőnek a leggyorsabban" - mondta.

"A feszített finanszírozás miatt az ingatlanfejlesztő kénytelen maga intézni a bérleti díjak beszedését, hiszen azokból fedezi az általa felvett hitelek törlesztését. Ezt lehetővé teszi az is, hogy egy-egy fejlesztőnél vagy hazai befektetőnél egyelőre csak kisebb ingatlanportfóliók halmozódtak fel" - magyarázta Hajnal István, a Biggeorge's-NV Ingatlanfejlesztő Rt. vezérigazgatója, miért nem bízzák külső cégre a bérlőmenedzsmentet. Szerinte segítené a specializálódást, ha a bérlők és a díjfizetés intézését vállaló cégek - az angolszász gyakorlatnak megfelelően - osztoznának az ingatlan tulajdonosa által vállalt kockázatokban, például ha valamelyik bérlő nem fizet vagy kárt okoz az ingatlanban. A szakember egyébként, aki tankönyvet ír, és oktatja is a létesítménygazdálkodást, úgy tartja: az üzemeltetési szakmérnökök képzésében Magyarország az élen jár Kelet-Közép-Európában, bár kevesli, hogy a szervezett képzés keretében évente csak húszan szerzik meg e képesítést.

Az irodaüzemeltetési piac méretét nehéz megbecsülni, mert hiányos az ingatlankezelésből származó bevételekre vonatkozó statisztika. Annyit mindenesetre biztosan lehet tudni, hogy az A kategóriás irodaházak összterülete mintegy 1,6 millió négyzetméter. Ebből kiindulva, a négyzetméterenként 0,4 eurós átlagos üzemeltetési díjjal kalkulálva havonta 640 ezer eurós üzemeltetési bevétel keletkezik, ami körülbelül évi 2 milliárd forintos piacot körvonalaz.

Pontosabb becslés helyett a Magyar Létesítménygazdálkodási Szövetség honlapján is csak az olvasható, hogy "a nemzeti össztermék igen jelentős részét" előállító üzleti területről van szó. Ennek megfelelően a piaci szereplők számát is légiónyira becsüli Czerny József, az idén júliusban bejegyzett szövetség elnöke, aki azonban a piac fejlettségével korántsem elégedett. "Sok irodaüzemeltető csak amolyan garázscég, ügyes, de képzettség nélküli vezetővel, aki úgy próbál boldogulni, ahogy tud. Bár jó néhány, üzemeltetési részfeladatot ellátó vállalkozás úgy hirdeti magát, hogy megfelel az európai minőségi szabványoknak, gyakran az derül ki, hogy ez nem a cég egészének működésére igaz. Nem eléggé közismertek, illetve hiányoznak a piaci szabványok, ami nehezíti a pályáztatást" - sorolta a problémákat a HVG-nek. Néhány területen azonban - többek között a takarításnál és az őrzés-védésnél - már elindult a szabványosítás, így egyre jobban összehasonlíthatók az ajánlatok, ami kedvez a versenyeztetésnek.

A létesítménygazdálkodási piac fejlődése érdekében a szövetség már lefektetett egy irányelvet: pontosan kategorizálta az épületek különböző funkciójú területeit, hogy egyértelművé váljon - például a takarítás megrendelésénél -, mekkora terület ellátására kell vállalkozni. Átláthatóbbá tenné a piacot az is, ha az intézmények költségvetésében külön fejezetben szerepelnének a létesítménygazdálkodással, az épületüzemeltetéssel kapcsolatos kiadások - az összegek nagysága alapján ez sok állami cégnél már közbeszerzés kiírását is indokolhatná.

PAPP EMÍLIA

Nyíregyházát vitte a Fidesz-KDNP

Nyíregyházát vitte a Fidesz-KDNP

Borkai Zsolt nyert Győrben

Borkai Zsolt nyert Győrben

Ha balhé van, 15 perce van a rendőrségnek kiérni a szavazóhelyiségbe

Ha balhé van, 15 perce van a rendőrségnek kiérni a szavazóhelyiségbe

Szíriai kormányerők haladnak északkeletre, hogy útját állják a török támadásnak

Szíriai kormányerők haladnak északkeletre, hogy útját állják a török támadásnak

Tordai: Ez nagyon durva kampány volt, féltettem Gergőt

Tordai: Ez nagyon durva kampány volt, féltettem Gergőt

Ahol nyert, ott mindent vitt az ellenzék

Ahol nyert, ott mindent vitt az ellenzék