Egymást érik az alacsony kezdőrészletet hirdető lakáshitel-akciók Magyarországon, ám ha letelik a féléves kedvezményes kamatperiódus, áremelést okozhatnak az amerikai pénzügyi válság miatt megdrágult banki források.

HVG
Borúlátóak a lakáshitelpiacot uraló bankok vezetői, amikor a kihelyezések minőségéről faggatja őket a jegybank. Minden másodikuk attól tart, hogy 2008 első felében a tavaly ilyenkorinál több lakáskölcsön visszafizetése kerül veszélybe. Amennyiben beigazolódnak a baljóslatok, a személyi kölcsönökhöz és a hitelkártya-tartozásokhoz felzárkózva a jelzáloghitelek is nagyobb arányban szerepelhetnek majd a kétessé váló kihelyezések között.

Komoly kockázattól egyelőre mégsem tart senki, a Magyar Nemzeti Bank felmérése szerint csak a bankvezetők tizede gondolja, hogy nőhet a veszteségük a bebukott hitelek miatt. Az esetleges ráfizetést fedezni hivatott tartalékképzés miatt pedig nem kell hogy fájjon a fejük, hiszen a lakossági hiteleken elérhető banki nyereség elég bőséges ahhoz, hogy legyen miből viselni a kockázatokat. Ráadásul a kamatrés még nőtt is. A svájci frankban nyújtott lakáskölcsönök évesített kamatlába ugyanis 2007 folyamán - a jegybanki adatok szerint - több mint egy százalékponttal kúszott feljebb, miközben a svájci jegybank, három lépésben, csak 0,75 százalékkal, 2,75 százalékra emelte irányadó kamatát. Az igazsághoz azonban az is hozzátartozik, hogy a lakáshiteleknél keresettebb szabad felhasználású jelzálogkölcsönök nem drágultak ennyire, sőt ezeknél az egymással éles hitelezési versenyben levő bankok le is nyeltek egy negyed százalékpontot a svájci jegybanki kamatemelésből.

HVG
A háztartási hitelállomány minőségének lassú, de folyamatos romlása azonban a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete által gyűjtött adatokból is kiolvasható (lásd grafikonunkat). "Bár a jelzáloghitelek a bankok többségénél eddig nem okoztak problémát, volt olyan pénzintézet, amely megégette magát, mert az erős kihelyezési nyomás miatt megfelelő ellenőrzés nélkül decentralizálta hitelbírálatát, és sok ügynökkel dolgozott" - jelezte az egyik kockázati tényezőt a HVG-nek Rácz Tibor, a BankCom Consulting ügyvezetője. Gondot okozhat viszont a jövőben, hogy a terjedő tisztán fedezetalapú - azaz jövedelemvizsgálat nélkül adott - jelzáloghiteleknél még azt sem ellenőrzik, hogy egyáltalán tud-e fizetni az ügyfél. Kellő kontroll nélkül az ügynöki értékesítés gyors terjedése is veszteségeket okozhat, tartja Rácz. Márpedig az új hitelek csaknem felét ma már ügynökök szállítják a bankoknak. Addig nincs is baj, amíg bővül a piac, ha viszont a romló gazdasági és jövedelmi helyzet miatt szűkül, az ügynök is taktikát vált, s úgy tesz szert a jutalékra, hogy a kuncsafttal lecserélteti az egyik bank hitelét a másikéra. A hitelverseny "kannibalizálódását" az ügyvezető szerint elsősorban úgy lehet megelőzni, ha a bankok az egyszeri díjfizetés helyett egy hosszabb távú érdekeltséget vezetnek be, és - a biztosítókhoz hasonlóan - visszaveszik a néhány éven belül elvesztett ügyfelek után az ügynöknek korábban adott jutalékot.

Fájdalmas hitelbukásokat okozhat ugyanakkor a mostani pénzügyi válság azok számára, akik hallgattak néhány ügynök "briliáns" befektetési tanácsára, és jelzálogkölcsönt vettek fel ingatlanjukra csak azért, hogy a hitelt a jó hozam reményében különböző befektetésekben kamatoztassák. Az árfolyamok világszerte bekövetkezett esése miatt ugyanis egy időre eltűnt a havi törlesztés fedezete, így tartalék híján a hozamvadászok lakásuk elvesztését kockáztatják.

A régiós sikertörténethez ragaszkodó külföldi anyabankok - az amerikai hitelválság figyelmeztető jelzései ellenére - továbbra is elvárják, hogy a nyereséget hozó hitelállomány minél gyorsabb ütemben nőjön, ezért aligha szigorodnak az idén a hitelezési feltételek, sőt a kölcsönt keresők még a korábbinál is enyhébb szabályokban reménykedhetnek. Egy jegybanki felmérés előrejelzése szerint kisebb önerő befizetése mellett nagyobb kölcsönt lehet majd felvenni, azaz a bankok az ingatlan értékének mind nagyobb részét hitelezik majd meg.

Az alaphangot a Budapest Bank már meg is adta nemrég indított, maxi fantázianevű devizahiteles kampányával. A kuncsafttól csak 5 százalékos önerőt követelnek meg, miközben meghitelezik az ingatlan forgalmi értékének 95 százalékát, természetesen svájcifrank-alapon. A megnövekedett kockázatnak azonban ára van. A kitágított kölcsönt ugyanis csak a legjobb fizetőképességű ügyfelek vehetik fel a reklámozott 6,42 százalékos, a kamatot és a kezelési költséget magában foglaló teljeshiteldíj-mutatóval (thm), és csupán jól értékesíthető ingatlanokra. A kockázatosabb, második kategóriába sorolt szerződések thm-je már magasabb: 7,01 százalék. A bank óvatosságát mutatja az is, hogy a maxihitelt a harmadik kategóriába sorolt ingatlanokra, illetve ügyfeleknek nem is ajánlja fel, ők szigorúbb feltételekkel és drágábban, 7,4-7,7 százalékos thm mellett juthatnak hitelhez.

A devizás jelzáloghitel-akciók révén a többi bank elsősorban azzal csábítja az adósokat, hogy eltekint az egyszeri folyósítási költségektől, így még 150-200 ezer forintot sem kell összegyűjteni a kölcsönhöz jutáshoz. A Raiffeisen Banknál ezen túlmenően legfeljebb 50 ezer forint kamatot jóváírnak a kuncsaftnak, ha átpártol a bankhoz, és hozza munkabérszámláját is. Hasonló feltétellel veheti fel bárki az Erste Bank svájcifrank-alapú lakáshitelét is, amelynek sem induló díja, sem kezelési költsége nincs, s az első hat hónapra 3,99 százalékos akciós kamatot számít fel a bank, ami viszont hat hónap után 5,99 százalékra emelkedik. Három hónapig kamatmentes induló részlettel, majd a következő három hónapra is csak 3 százalékos éves kamat felszámításával, valamint a lakáshitel egyszeri díjainak visszatérítésével fog törzsügyfelet az MKB Bank is. S hat hónapig annak sem okoz sok gondot a törlesztés, aki az OTP Bank, illetve a K&H Bank kezdeti költség nélkül igényelhető jen- és svájcifrank-alapú lakáscélú és szabad felhasználású jelzáloghitelei közül választ. Kérdés persze, hogy a fél év után nem éri-e majd hideg zuhanyként az adóst a törlesztőrészletek megemelkedése.

A folyamatos akciók tovább gerjeszthetik a hitelkeresletet, amely évek óta alig veszített erejéből. A lakossági hitelállomány ugyanis 2007 folyamán 24,5 százalékkal bővült, ami csak 1 százalékponttal marad el az előző évi mértéktől, miközben a reálbérek 4,8 százalékkal csökkentek.

A lakásvásárlók kedvét kereső akciókkal szemben a lakáspiac beruházóit nemigen kényeztetik a pénzintézetek. "Érezhetően drágult a hitel, a bankok továbbhárítják a forrásszerzés többletköltségét, és a felkínált projekteket is jóval szigorúbban vizsgálják, mint eddig" - számolt be a HVG-nek a pénzügyi válság ingatlanfejlesztőket sújtó hatásáról Illy Péter ingatlanpiaci szakértő. A bankok sietségét az indokolja, hogy a vállalkozói hiteleknél lényegében nem volt tartalék a banki marzsokban, miközben az USA jelzálogpiaci válsága nyomán a pénzpiacokat elárasztó bizalmatlanság hitelszűkét és áremelkedést okozott. A hitelintézetek tavaly félévkor 0,3-0,4 százalékponttal többet fizettek az irányadó kamatoknál a bankközi piaci forrásért, ma viszont legkevesebb 0,6 százalékkal. Nemcsak a vállalkozói hitelbírálat lett rigorózusabb, Illy szerint az is előfordul, hogy a bank egyszerűen azt tanácsolja a több milliárd forintos projekt fejlesztőjének, hogy jöjjön vissza három-hat hónap múlva. A drágább finanszírozás természetesen előbb-utóbb átszivárog majd az ingatlanárakba is, bár ez a hatás nem lesz látványos, hiszen a kamatköltség az összes bekerülési költségnek csak 1 százaléka.

A bankközi források általános drágulása egyelőre nem érezhető a lakossági jelzáloghiteleknél, mivel az erős hitelezési verseny miatt a bankok kivárnak. A kamatemelés ugyanis versenyhátrányhoz vezethet, aki viszont tartja a jelenlegi kamatszintet, ameddig csak tudja, piacot nyer. Paradox módon a jelzálog-hitelezésben éppen a piacvezető OTP Bank szorítja alacsony szintre a kamatokat. A kamatalakítás szempontjából az összes többi bank számára irányadónak számító pénzintézet ugyanis néhány éve, a devizahitelezés elkésett beindításával jelentős mértékben veszített piacából, amit most megpróbál visszaszerezni.

A nyílt kamatemelések mellett persze még sokféle módon lehet drágítani a lakossági kölcsönöket, s arra már nem lehet mérget venni, hogy másképpen nem hárítják majd át a bankok az adósokra a források árának emelkedését. A legkézenfekvőbb, hogy vastagabban fog majd a ceruzájuk, amikor - a három-hat hónapos beetetési időszak lejártával - átárazzák az akciós feltétellel felvett devizaalapú hiteleket.

PAPP EMÍLIA

Rájöttek, hogy elképesztő az óriásteknősök hosszú távú memóriája

Rájöttek, hogy elképesztő az óriásteknősök hosszú távú memóriája

Kálmán Olga: Ez a kormány piti bosszúja Budapest elvesztéséért?

Kálmán Olga: Ez a kormány piti bosszúja Budapest elvesztéséért?

Hozzá kell szoknunk a jelentős dráguláshoz? Itt a hvg.hu karácsonyi bolttesztje

Hozzá kell szoknunk a jelentős dráguláshoz? Itt a hvg.hu karácsonyi bolttesztje

Mark Zuckerberg: Nem a hazudozó politikusokkal van a baj, hanem a hiszékeny emberekkel

Mark Zuckerberg: Nem a hazudozó politikusokkal van a baj, hanem a hiszékeny emberekkel

Merkel: Nem egyszerű elfogadni Putyin rakétatelepítési moratóriumát

Merkel: Nem egyszerű elfogadni Putyin rakétatelepítési moratóriumát

Végre jött egy jó hír a globális felmelegedéssel kapcsolatban

Végre jött egy jó hír a globális felmelegedéssel kapcsolatban