Felnőttkorba lépett az alig húszéves budapesti bérirodapiac. Bár az iroda-hiánygazdálkodás már rég a múlté, újabb és újabb rekordokat döntve ma is egyre-másra épülnek az új irodák - és el is kelnek.

A hazai irodapiac, fittyet hányva a gazdasági növekedés megtorpanására, virágkorát éli. A Budapesti Ingatlan-tanácsadók Egyeztető Fórumának adatai szerint tavaly soha nem látott mennyiségű, 320 ezer négyzetméternyi irodaterületet adtak bérbe a fővárosban. Konthur Adrienne, a CB Richard Ellis nemzetközi ingatlan-tanácsadó ügyvezető igazgatója szerint a növekedés több tekintetben is rekordnak számít: a 2007-ben átadott húsz új épülettel összesen csaknem 200 ezer négyzetméterrel bővült a budapesti A kategóriás (lásd A vagy B? című írásunkat) irodák összalapterülete, ráadásul az előző évinél 30 százalékkal több irodaterületet sikerült újonnan bérbe adni. Így a kínálat látványos bővülése sem rontotta a kihasználtságot: 2007 végén a bérirodáknak az egy évvel korábbinál fél százalékponttal kisebb hányada, pontosan a 12,3 százaléka állt üresen.

A beruházók magabiztosságát jelzi, hogy csupán egyetlen dologban nem volt érdemi elmozdulás: a bérleti díjakban. Az új A kategóriás irodák négyzetméteréért jellemzően 13-16 eurót kérnek havonta, a régebbi A, illetve B kategóriásokéért pedig 9-12 eurót.

Az is lovat adhat az irodaberuházók alá, hogy a budapesti kínálat még mindig igencsak elmarad a hasonló méretű nyugat-európai városokétól. Az osztrák fővárosban például 8,5 millió négyzetméter bérbe vehető irodaterületet tartanak nyilván a budapesti alig 2 millióval szemben. Így érthető, ha 2008-ban sem csökken az építési tempó: az idén 200-250 ezer négyzetméternyi első osztályú iroda épül Budapesten, a jövő év végéig pedig a bejelentett és már folyamatban lévő fejlesztések alapján újabb félmillió négyzetméternyi bériroda-terület zúdulhat a piacra. Tovább rakosgatva a számokat ez azt jelenti, hogy három év alatt majdnem a másfélszeresére nő a budapesti irodaállomány.

Kérdés, hogy kinek építenek még. Az irodapiaci szakemberek több okát is felsorolják annak, miért lehet újabb és újabb bérlői igényekre számítani. Horváth Franciska, a DTZ irodaügynökségének vezetője szerint sok, időközben megerősödött cég bővülni szeretne, de a régi helyén erre már nincs lehetősége. Ezenkívül még mindig rengeteg lakásiroda van Budapesten, meg persze ott van a több mint félmillió négyzetméternyi B kategóriás irodaház is. Ezekben a Magyarországon jelen lévő, a piacot folyamatosan szondázó nemzetközi ingatlan-tanácsadók szerint rengeteg olyan bérlő van, akinek igénye - és már pénze is - volna a komfortosabb elhelyezésre.

Az általános költözködési vágy különösen az első fecskéknek adja fel a leckét. A kilencvenes években épült irodaházak felett ugyanis eljárt az idő. Hiába voltak fénykorukban valóban A kategóriásak, és hiába nevezik magukat "kegyeleti" - meg persze üzleti - okokból most is annak, a mai A szintnek megfelelő irodák összalapterülete igencsak elmarad a már említett, "hivatalos" 2 millió négyzetmétertől. Míg néhány évvel ezelőtt még kuriózumnak számított például a kábeleket elrejtő álpadló, 2008-ban e nélkül egyszerűen elképzelhetetlen irodaház-építésbe fogni.

A régebbi házak jellemzően két módon próbálják magukhoz kötni hűtlenkedésre hajlamos bérlőiket. Egyrészt különböző kedvezményekkel - például bérletidíj-mentes időszakok meghirdetésével -, másrészt úgy, hogy felújításokkal, korszerűsítésekkel igyekeznek lefaragni valamit a hátrányukból. Jó példa erre az Astoriánál álló East-West, amelynek most zajló felújítása során megpróbálják - egyebek közt némely terek újragondolásával - a mai igényekhez szabni a házat. Ám az East-West legnagyobb gondján így sem tudnak változtatni: a parkolók csekély számán. A megváltozott elvárásokat is jól szemlélteti ez az épület: a kilencvenes évek elején az Astoriára látó panorámalift volt a nagy attrakciója, most viszont, a liftkilátást veszni hagyva, beépítették az utcafrontot, mert sokkal jobban kiadhatók az utcára néző, mint az épületben befelé vagy éppen a tűzfalakra nyíló helyiségek. A régi házak szerencséje, hogy újabb és újabb bérlők jelennek meg a piacon, amelyek pénztárcájának éppen az ilyen épületek felelnek meg.

De változnak a régi bérlők is. Már nem elégszenek meg azzal, hogy egy épület jó helyen van; a piacot szondázók tapasztalatai szerint egyre fontosabbnak tartanak olyan, látszólag másodlagos kérdéseket is, mint hogy mennyire korszerű az épületgépészet - ez ugyanis az üzemeltetési költségekben is megmutatkozik. Most kezd tudatosulni a fejlesztőkben és bérlőkben az épület környezetvédelmi tanúsítványának a jelentősége is - derül ki a Cushman & Wakefield néhány hete megjelent piaci elemzéséből. Egyre több bérlő nézi árgus szemmel a négyzetméterenkénti bérleti díj mellett az egy dolgozóra jutó elhelyezési költséget is.

Ugyanakkor nő az igény a nagyobb közösségi terekre, tárgyalókra, éttermekre, pihenősarkokra, belső kertekre. Az irodaberuházók tapasztalatai szerint mind több munkáltató szeretné megteremteni dolgozóinak a változatosságot, a monotóniából való kikapcsolódás lehetőségét, mondván: aki jól érzi magát a munkahelyén, az jobban teljesít. Csakhogy ma Magyarországon nemritkán csupán 6-8 négyzetméter irodaterület jut egy emberre. Bécsben az elmúlt néhány évben 15-ről 18 négyzetméterre növekedett az egy főre eső irodaterület; valószínűleg - a legtöbb szakember által 10-12 négyzetméteres átlaggal jellemzett - Budapesten is ez a jövő útja. Mindezeket figyelembe véve még mindig kevés az iroda - főleg a minőségi - a magyar fővárosban.

Új jelenség az úgynevezett többfunkciós projektek térnyerése. Az ilyen tervekben az irodák mellett egyéb - például lakó- vagy kereskedelmi - funkciók is helyet kapnak. Ilyen például a józsefvárosi Corvin-projekt, az újpesti Károlyi István Városközpont, az újbudai Öböl vagy a Lágymányosi híd pesti lábánál épülő Duna City, amelyeknél az irodaépítés párban jár a lakóingatlan-fejlesztéssel. A fejlesztők ugyanis úgy spekulálnak, hogy a környéken így megjelenő gazdag szolgáltatáskínálat az irodákat is vonzóbbá teszi.

Az Eston legfrissebb irodapiaci elemzése szerint a helyszínek tekintetében is látványos a változás. Korábban mind Pesten, mind Budán egy-egy területre koncentrálódott a fejlesztések döntő része: a Váci úti "irodafolyosóba" vagy a Lágymányosi híd melletti Infoparkba. Ez a kevéshelyszínűség ma már a múlté - egyebek közt azért is, mert a felkapott területeken előbb-utóbb elfogynak a beépíthető telkek.

TÖRTEI-TAKÁCS KRISZTA

Trend

A vagy B?

A minőség, a beépített anyagok, az infrastruktúra, az elhelyezkedés, valamint a szolgáltatások köre határozza meg, mi...

Trend

Városközpont a mezőn

Az alternatív helyszíneké a jövő az irodafejlesztésekben - állítják ingatlanpiaci szakértők.

Trend

Méterről méterre

Bírósághoz fordult a német Deutsche Bank, mert átverte egyik honi ügyfele: hitelt vett fel egy bevásárlóközpont...

Odaadták David Leitch rendezőnek az új iPhone-t, elég jó lett az eredmény

Odaadták David Leitch rendezőnek az új iPhone-t, elég jó lett az eredmény

Vidéken terem a magyar adópaprika

Vidéken terem a magyar adópaprika

Szájer szerint annak az országnak, ahol először volt Aranybulla, nem kell leckét elfogadnia

Szájer szerint annak az országnak, ahol először volt Aranybulla, nem kell leckét elfogadnia

Ami hiányzik a magyar iskolákból: ezért brillíroznak az észtek a PISA-teszteken

Ami hiányzik a magyar iskolákból: ezért brillíroznak az észtek a PISA-teszteken

Balavány: Magyart az űrbe, avagy kinek fáj az a vacak tízmilliárd?

Balavány: Magyart az űrbe, avagy kinek fáj az a vacak tízmilliárd?

Meghalt egy ember a Mátrai Erőműnél

Meghalt egy ember a Mátrai Erőműnél