Több hazai ingatlanalap évekre befagyasztaná befektetési jegyei visszaváltását azáltal, hogy nyíltból zárt végűvé alakulna, miután szabad pénzei nem tűnnek elegendőnek a visszaváltási igények kielégítéséhez.

HVG
Két ingatlanalap, a MAG és a Raiffeisen kérte lapzártánkig a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletének (PSZÁF) engedélyét, hogy nyílt végűből zárt végűvé alakulhasson át, s csak órák kérdése az Európa kérelmének benyújtása is – közölte a HVG-vel Buda Sándor, az Európa Alapkezelő Zrt. vezérigazgatója. A MAG múlt pénteken már meg is kapta a PSZÁF jóváhagyását ahhoz, hogy március 23-ától négy év múlva lejáró alappá alakulhasson át. Míg a MAG-nál az átalakulás befektetői szándékon alapul, a két nagybanki alap azért kényszerül a formaváltásra, mert a tavaly október 1-je és november 7-e közötti visszaváltási roham miatt – aminek során a befektetők közel 114 milliárd forintot vettek ki az ingatlanalapokból, közel egynegyedével csökkentve az összvagyont – készpénzforrásaik kimerültek, rövid időn belül pénzzé tehető értékpapírjaikat pedig eladták. Mivel ingatlanjaik eladása hosszabb időt venne igénybe, ráadásul azokat a világválság miatt feltehetően csak nyomott áron lehetne értékesíteni, félő, hogy nem tudnák miből kielégíteni a további visszaváltási igényeket. A forrásbevonás sem járható út, mivel a válság miatt a banki hitelfelvétel igencsak megnehezült, új, intézményi befektetők jegyvásárlásaira pedig most minimális az esély.

Marad a zárt végűvé alakulás, amivel az ingatlanalap kezelője a hozam elérésére időt nyerhet, hiszen az általában három-négy évre megállapított lejáratig a jegyek nem válthatók vissza, azok csak a tőzsdén értékesíthetők. Ám az alacsony tőzsdei likviditás miatt nem könnyű a jegyeket a börzén pénzzé tenni. Ezért ódzkodnak például a tehetős intézményi befektetők a zárt végű alapokba való beszállástól. Márpedig minél kisebb egy alap induló vagyona, annál korlátozottabbak ingatlanvételi lehetőségei, ami végső soron az elérhető hozamokat is befolyásolhatja.

HVG
Mindenesetre a MAG-ot kezelő Macrogamma Zrt.-nél úgy vélik, a tervezett négyéves futamidő végére a piaci átlagot meghaladó hozamot tudnak majd biztosítani a jegytulajdonosoknak, és további tőkebevonásra is képesek lesznek – közölte a HVG-vel Szeles Nóra, a Macrogamma vezérigazgatója. Ez az érvelés meggyőző lehetett, hiszen a MAG-jegytulajdonosok több mint 90 százaléka nem élt a jogszabály adta lehetőséggel, miszerint az átalakulás előtt az alapkezelőnek kötelező megvásárolnia a zárt végű konstrukcióban részt venni nem kívánók jegyeit. Bár az alap múlt pénteki, 1,8 milliárd forintos vagyona 35 százalékkal volt kisebb a tavaly október 1-jeinél, ebből 25 százalék abból fakad, hogy a Macrogamma a portfólióban lévő ingatlanok november végi független értékbecslése alapján egyidejű leértékelést hajtott végre az összes ingatlanon.

„Ha az alap nem alakul át zárt végűvé április 2-a, illetve 6-a előtt, nyílt végűként működik tovább. Amennyiben a visszaváltások teljesítéséhez nem elegendőek az alap likvid eszközei, az alapkezelő várhatóan kezdeményezi a megszüntetést ” – közölte a HVG-vel vészjóslón Váradi Zoltán, a Raiffeisen Befektetési Alapkezelő Zrt. befektetési vezetője, valamint az európás Buda Sándor. Hiába ugyanis a nagybanki hátterük, alapjaik már szinte teljesen kihasználták a törvény által megengedett hitelfelvételi lehetőségeiket. Így végső esetben a megszüntetés jön, ami azt jelenti, hogy a befektetők akár másfél évig is várhatnának a pénzükre (ennyi időt ad a törvény az ingatlanok értékesítésére), ráadásul az ingatlanok nyomott árú kényszerértékesítése miatt még árfolyamveszteség is keletkezhet.

Mindenesetre a Raiffeisen és az Európa is bízhat a felügyelet gyorsaságában. Elvégre a PSZÁF tavaly novemberben is a segítségükre sietett, amikor – több alapkezelő, valamint a befektetők kritikájával dacolva – nem csupán a likviditási zavarba került alapok, köztük e két alap forgalmazását függesztette fel. Ha sikerülne idejében lebonyolítaniuk az átalakulást, az Európa három és fél, a Raiffeisen négyéves futamidővel működne tovább, a Raiffeisen Bank pedig éves 6 százalékos hozamgaranciával próbálná a befektetőket a zárt végűvé váló alapban való maradásra rábírni.

Meglehet, a duó azért halogatta eddig az átalakulás kérelmezését, mert csak most szembesültek a tavaly novemberi tíznapos felügyeleti felfüggesztést követő jegyvisszaváltási igényekkel. Ezek számszerűsítésétől az alapok kezelői hivatalosan elzárkóznak ugyan, ám piaci hírek szerint mintegy 100 milliárd forintos igény vár kielégítésre április elejétől. Ekkortól járnak le ugyanis a jegyek visszaváltására – a tőkepiaci törvény tavaly novemberi rapid módosításával lehetővé tett – kilencven munkanapos, azaz mintegy négy naptári hónapos várakozási idők, amelyeket egy kivételével valamennyi alapkezelő alkalmaz. Csak az Erste hajlandó ennél rövidebb idő, 31 munkanap alatt is elszámolni. Ezzel élve a befektetők múlt péntekig körülbelül 20 milliárd forinttal, 100 milliárd forint alá fogyasztották az ingatlanalapot. S ha ez így megy tovább, e konstrukció is veszélybe kerülhet, lévén, hogy az Erste a PSZÁF-nak február 4-én elküldött levelében 45 milliárd forintra tette likviditását. Nem tűnik meggyőzőnek az OTP ingatlanalapjában meglévő likvid eszközök mintegy 25 százalékos aránya sem, azok értéke ugyanis alig 17 milliárd forintra rúg.

Most látszik visszaütni a sajátos hazai gyakorlat, miszerint a bankok nem klasszikus ingatlanalapokat hoztak létre – ahogy az a Magyarországnál fejlettebb országokban szokás –, azaz olyanokat, amelyek a befektetőktől összegyűjtött tőkéjüket szinte kizárólag ingatlanokba fektetik, és csak minimális részt tartanak likvid eszközökben. A hazai ingatlanalapok többségének célja alapvetően az anyabanki forrásgyűjtés volt, ezt szolgálta az is, hogy a fiókokban még a legutóbbi időkig betétként értékesítették az ingatlanalapok jegyeit. Ráadásul alapjaikat a bankok elsősorban saját ingatlanjaikkal pakolták tele, amelyek értékváltozása a befektetők számára nehezen követhető. A betétszerűséget erősítette az is, hogy az ingatlanalapok jegyeit tavaly november elejéig azonnal vissza lehetett váltani, hasonlóan a készpénzt és a szabadon pénzzé tehető állampapírokat tartalmazó pénzpiaci alapokéhoz.

CSABAI KÁROLY

Fotós aha-élmények a Petőfi-dagerrotípiától az első szelfiig

Fotós aha-élmények a Petőfi-dagerrotípiától az első szelfiig

Titokban új eszközt fejleszt a Samsung: egy szemüveget

Titokban új eszközt fejleszt a Samsung: egy szemüveget

Az abortusz nem bűncselekmény többé Észak-Írországban

Az abortusz nem bűncselekmény többé Észak-Írországban

Ez már két focicsapat: a 22. babát várják Anglia legnépesebb családjában

Ez már két focicsapat: a 22. babát várják Anglia legnépesebb családjában

Hadházy: "A pocakos tábornok újra és újra támadást vezényel"

Hadházy: "A pocakos tábornok újra és újra támadást vezényel"

4,5 milliárdért vesz villanyautó-töltőket az állam

4,5 milliárdért vesz villanyautó-töltőket az állam