Menny és pokol: mire számíthat, aki lakóparkba költözik?

Luxus élettér vagy falanszter?

A hely szelleme megigéz – mondja a szemlélődő, amikor rabul ejti a világ valamely szegletének hangulata. A városszerte gomba módra szaporodó lakóparkoknak — vagy ahogy az elegánsabb kerületekben nevezik: lakókerteknek, ligeteknek vagy rezidenciáknak — azonban sajátos, átlagon felüli életmódot sejtető „szelleme” van.

„Azért költöztem lakóparkba, mert így sokkal kényelmesebb. Nem kell lépcsőházat takarítanom, őrzik a területet és a medencét is használhatom, ha épp arra támad kedvem” – összegzi az új lakással járó előnyöket a hvg.hu-nak egy nyugdíjas hölgy. Nyilvánvalóan nem mindenki – és a potenciális vevők közül is csak kevés nyugdíjas - engedheti meg magának, hogy lakóparkban vásároljon lakást. Aki mégis megteszi, az említett többletszolgáltatásokért a lakás értékénél milliókkal többet fizet ki.

Ingatlanmenedzser.hu

Magyarországon egyedülálló, légifotós ingatlankeresővel indult útjára a HVG Online új portálja, az Ingatlanmenedzser.hu. A kereső lehetővé teszi a kiszemelt környék bejárását az interneten keresztül. A portál egyben napi frissességű ingatlanhíreket, tippeket és tanácsokat közöl, kalkulátorokkal. Megismerkedem az oldallal.

A lakóparképítés nem új keletű iparág. Nyugat-Európában már az 1920-as években, a Bauhaus jegyében megfogalmazódott egy, a megszokottól eltérő élettér kialakításának gondolata. A szakirodalom az első kísérleti lakópark kivitelezését a német építész, Walter Gropius (1883-1969) nevéhez kapcsolja, aki 1931-es berlini épületkockáit úgy illesztette egymáshoz, hogy a lakások közvetlen szomszédságában étterem és tetőtéri napozó is helyet kapott. A lakópark-építési láz pillanatok alatt elérte Franciaországot és Svájcot is. Magyarországon ekkoriban nyugat-európai mintára kialakítottak ugyan egy kisvárosi jellegű lakóegyüttest, a Napraforgó utcai beruházás azonban kuriózumnak számított, és az építtetők nem láttak benne távlati lehetőségeket. Épült ugyan még néhány hasonló jellegű lakótömb, a helyzet azonban csak a kilencvenes évek elején változott meg gyökeresen, amikor egyre több, zömében külföldi befektető fedezte föl a hazai ingatlanpiacon tátongó űrt.

A sokak által csak modern lakótelepként aposztrofált létesítmények tömeges, futószalagon történő előállítása 2000. után kezdődött. A kezdetben csak a külső kerületekben (Angyalföldön, Zuglóban) vagy a főváros környékén (Törökbálinton, Piliscsabán) fölhúzott lakókertek idővel a belső kerületekben (a II., XI., XII. kerületben, Óbudán) is megszokottá váltak. Mára a belvárosban, a peremkerületekben és a főváros vonzáskörzetében egyre kisebb és értéktelenebb telkeken, minden eddiginél zsúfoltabb "lakótelepek" nőnek ki a földből.

Míg a kilencvenes évek végén még kuriózumnak számított, ha valaki lakókertbe költözött, addig ma már sokan csak szkeptikusan legyintenek. „Ugyan, minek költöznék egy zsúfolt telepre, ahol még a tányéromba is belelát a szomszéd?”, „Csak egy tenyérnyi zöld van a tömbök között.” Ilyen és ehhez hasonló vélekedések tartják távol a potenciális lakásvásárlók egy részét az ingatlanpiaci torta divatos szeletétől. Ugyan a szocreál lakótelepek és a posztmodern építészet elemeit ötvöző lakókomplexumok presztízse még manapság is nagy, ám az a tény, hogy a befektetők már nemcsak a társadalmi középosztály és az elit számára kínálnak luxuséletteret, csökkenti a lakóparkok elitista megítélését.

„A lakóparkok kórképe egy olyan középosztályt körvonalaz (…), amelyik az én házam, az én váram alapon szeretne építkezni, kifelé, nagyot mutatva” – írja Varjasi Farkas Csaba Felső középosztály, vigyázz! című munkájában. Ez a szemlélet, amely a kilencvenes évek végének első, lakópark-lakó generációját jellemezte, az elmúlt években kissé megkopott. A „kifelé, nagyot mutatva” törekvés a beruházások méretének – és a beépített területek nagyságának - növekedésével párosulva a kifinomultság, az előkelő elzárkózás ellen indított támadást.

Az elszigeteltség ára © hvg.hu

A legelső hazai lakóparkok kialakításánál még fontos szempont volt a környezet gondos kiválasztása, a szépen rendezett, többlakásos társasházakból álló falu képének és képzetének megteremtése, ahol a lakók nem keverednek egymással, és teljesen elzárkóznak a külvilágtól.

Ma már nyoma sincs ennek a törekvésnek, a többlakásos társasház megnevezés száz-százötven apartmant is jelenthet - Vámos Dominika lakóparkokról készített tanulmányában „a spontán gazdasági érdekérvényesítés egyik jellegzetes tünetegyüttese”-ként említi ezt a jelenséget.

Hogy a profitorientált befektetők nem a humánus szempontokat részesítik előnyben, egyértelműen kiderül a beruházások méretéből és a kivitelezés üteméből. "Ők abban érdekeltek, hogy a megvásárolt telekre minél nagyobb házat és akár több száz lakást húzzanak föl. Egy 150-200 lakásos létesítmény egy-másfél év alatt fölépülhet” - mondta a hvg.hu-nak  egy, a neve elhallgatását kérő szakember.  Az olykor hat-nyolc emeletes, többszáz lakásos épülettömbökben 300-400 ezer forintos négyzetméter áron bárki lakáshoz juthat. Más kérdés, hogy az ingatlanok minősége nem áll egyenes arányban az árukkal.

„A gyorsaság gyakran a minőség rovására megy, a beruházók nem mindig tudják teljesíteni, amit az elején vállaltak. Sok apró hibára csak akkor jön rá a vásárló, amikor már lekötötte a lakást” – tette hozzá a szakember. Nem ritkák a beköltözés után megmutatkozó hiányosságok, mint például a repedező vakolat, a kád be nem kötött túlfolyója, a külső szigetelés hiányossága vagy a hangos hűtő- és fűtő berendezés.

Családias hangulat? © hvg.hu

„Szeretek itt lakni, mert csöndes, félreeső helyen van, tömegközlekedéssel mégis háromnegyed óra alatt beérek a belvárosba”– avat be a lakóparki lét előnyeibe egy fiatal lány, aki nemrég költözött élete első önálló lakásába. „Zöld övezetben van, jó parkolási lehetőségekkel. Minden megtalálható egy helyen – posta, sportcentrum, iskola, bolt. A közös költség is elfogadható, 15 ezer forint, ha garázs is tartozik a lakáshoz, akkor 18 ezer. Ebben benne van a fűtés, a világítás, a biztonsági szolgálat, a kertrendezés, a lépcsőház takarítás és a 24 órás diszpécser szolgálat” - sorolja a tulajdonos. „A szomszédok jól szituáltak, nem egy putriban lakom. A környék sajnos még kihalt, nincs túl sok üzlet, és  el van szigetelve egy kicsit a külvilágtól – teszi hozzá. A budaörsi repülőtér közelében másfél-két év alatt fölhúzott lakóparkban még valóban sok üres lakás tátong, ám akad olyan is, amelyet külföldi befektető vásárolt meg, aki azóta sem bukkant föl.

Nagy Réka, egy budapesti marketing kommunikációs cég ügyvezető igazgatója ebben látja a lakókertek egyik hátrányát. „Néhány lakópark igazi szellemvárossá változik, mert sok külföldi befektető vásárol ilyen jellegű ingatlant, de nem költözik ide, kiadni pedig nem tudja”.

Miért olyan vonzóak mégis a lakóparkok?

Hiába a zajos főútvonal, a pocsék panoráma, a lakások logikátlan belső kialakítása és a horribilis négyzetméterárak, a régi építésű lakásokkal szemben egyre többen részesítik előnyben a lakóparkokat. A csáberő a felületes érdeklődő számára elsősorban a hangzatos hirdetésekben rejlik, amelyeknek összköltségét előzetesen belekalkulálják a lakás árába. A ’liget’, ’udvar’, ’rezidencia’ megnevezés, az extra szolgáltatások ismertetése és a lakóparki lét előnyeinek érzékletes leírása, úgymint ’természet közeli életérzés’, ’kertvárosi környezet’ vagy ’kiváló kereskedelmi szolgáltatás’, sok vásárlót meggyőz.

Vonzó extrák, borsos árak

A lakás ára és a közös költség számtalan — sok esetben szállodai szintű — szolgáltatást foglal magába. Minden lakóparkban működik portaszolgálat vagy kamerás megfigyelő rendszer, takarítják a lépcsőházat, a lakásokhoz teremgarázs vásárolható, a parkban pedig játszótér várja a kisgyermekes családokat.  Ennél magasabb szintű szolgáltatás a szobalány-szerviz vagy boy-szolgálat (bevásárlás, takarítás), az uszoda- és szaunahasználat, a fitness gépek és a szolárium igénybevétele vagy a kártyás beléptető rendszer. A parkban kiépített szökőkút és a pinceszinten meghúzódó borterzor már szemérmetlenül magas, 400-500 ezer forintos négyzetméterárakat sugall.

A lakóparki lakásokat érintő vásárlási szokások és igények az elmúlt egy-két évben változtak. „Régebben a kis stúdió- illetve garzonlakásokra volt nagyobb kereslet, míg ma már inkább a nagyobb, 60-70 négyzetméteres lakásokat keresik” – idézi a hvg.hu-nak Nagy Réka a cége által készített kutatás eredményét. A kutatásokból az is kiderül, hogy nagy szakadék van aközött, amit a befektetők kínálnak, és amit a vásárlók keresnek - teszi hozzá Nagy Réka.

A legtöbb lakóparkban továbbra is nagy százalékban kínálnak egy-kétszobás apartmanokat, amelyeknek vételára elérheti a 18-20 millió forintot is, attól függően, hogy az épületen belül hol helyezkednek el. Az emeletek számával ugyanis egyenes arányban kúsznak fölfelé a négyzetméterárak. A nagycsaládok számára kialakított 80-120 négyzetméteres lakások többségének a felsőbb emeleteken jut hely, éppen ezért még mélyebben kell a zsebükbe nyúlniuk azoknak, akik nagyobb alapterületű apartmant vennének.