Tisztelt Ügyvéd Úr!
Tízemeletes panelházban lakok, melynek földszinti szeméttárolóját közgyűlési határozat alapján lezárták. Emiatt a földszinti tulajdonosok kénytelenek az első emeleti szeméttárolóba hordani a hulladékot, ami viszont rendszeresen eldugul. Emiatt a tulajdonosok kérték, hogy a földszinten lakók kapjanak kulcsot a saját szintjükön lévő tárolóhoz.
Kérdésem a következő: A közös képviselő dönthet-e a három első és két földszinti tulajdonos ellenére, ragaszkodva az első emeleti szemétledobó használatához, valamint föltörheti-e annak ajtaját, ha azt az első emeleten lakók közgyűlési határozat alapján zárva tartják?
Köszönettel:
Balaton Józsefné
Tisztelt Balaton Józsefné!
A közös képviselő önhatalmúlag nem rendelkezhet: döntését a közgyűlés mindig felülvizsgálhatja. Ennek összehívását a társasházi törvény kisebbségvédelmi szabályai értelmében a tulajdonosok egytizede ok és napirend megjelölésével írásban kérheti. Éppen ezért azt javaslom, hogy ha az érintett tulajdonosok kiteszik ezt az egytizedes arányt, kérjék ennek összehívását, és a közgyűlés döntsön ebben a kérdésben.
Ha érvényes közgyűlési határozat van a szeméttároló használatáról, akkor a közös képviselő azt nem másíthatja meg, azaz nem törheti föl a zárat. Ha nincs ilyen határozat, akkor a közös képviselő nyugodtan kinyittathatja a közös helyiséget, mert ez jogi szempontból nem minősül birtokháborításnak. Ebben az esetben akár föl is törheti a szeméttárolót, ha valamilyen oknál fogva szükséges oda bejutni.
Tisztelt Ügyvéd Úr!
Az alábbi ügyben kérném segítségét: közös képviselőnk a ház felújítása érdekében indítványozta egy közös tulajdonban lévő lakás értékesítését, melyet nem hirdetett meg nyilvánosan, és jóval piaci értéke alatt adott el. Az adásvételi szerződést a tulajdonostársakkal külön-külön íratta alá ügyvédi jelenlét nélkül, annak ellenére, hogy a lakás elidegenítését támogató egyhangú határozatot a közgyűlés soha nem hozott.
Érdekelne, utólagosan megtámadható-e egy ilyen adásvételi szerződés.
(név a szerkesztőségben)
Tisztelt Hölgyem!
Mivel egyenként mindenki aláírta az adásvételi szerződést, arra lehet következtetni, hogy a tulajdonostársaknak szándékában állt eladni az ingatlant. Feltűnő értékaránytalanságra hivatkozva ugyanakkor a bíróságon utólag is megtámadhatják az adásvételi szerződést, és ha mindez bebizonyosodik, a bíróság érvényteleníti a szerződést. A bírói gyakorlat ezt az értékaránytalanságot már 25-30 százalékos ár alatti értékesítés esetén megállapítja. A pert akár egyetlen tulajdonos is elindíthatja, de a kötelező perben állás miatt valamennyi tulajdonostárt részese lesz a bírósági eljárásnak. Az eljárást maga a ház is kezdeményezheti: ebben az esetben a közgyűlésnek határozatot kell hoznia, és a közös képviselőt fel kell hatalmazni arra, hogy pert indítson a ház nevében. Az Önök esetében legelőszőr a gyanús adásvételi szerződést megkötő közös képviselőt javasolnám leváltani, hiszen az egész problémát az ő kétes eljárása okozta. Ezután az új közös képviselőt megbízhatják a határozat megtámadásával.
Tisztelt Ügyvéd Úr!
A társasházi közgyűlések jegyzőkönyvei rendszerint vagy nem tartalmazták az ott elhangzottakat, vagy olyasmit tartalmaztak, ami a közgyűlésen nem hangzott el, ráadásul több héttel a közgyűlés után kerültek kiosztásra. Az egyik hitelesítő a valótlan tartalomra hivatkozva megtagadta a közös képviselő által vezetett jegyzőkönyv aláírását. A nem hitelesített jegyzőkönyv első verziója a közgyűlést követő nyolcadik napon került a hitelesítőhöz, a többszöri nekifutásra hitelesített jegyzőkönyv pedig két héttel ezután került a tulajdonosokhoz. Vajon az ilyen jegyzőkönyv alkalmas közvetett bizonyítéknak, ha a jegyzőkönyvvezető és a képviselő személye azonos? Mik a jegyzőkönyv hitelestés szabályai?
Köszönettel:
Uzsoky András
Tisztelt Uzsoky András!
A közgyűlés meghívójának tartalmaznia kell az előterjesztést a közgyűlés elnökének, jegyzőkönyvvezetőjének, valamint a jegyzőkönyvet hitelesítő két tulajdonostárs személyére. A kész jegyzőkönyvet mindkét hitelesítőnek, és a jegyzőkönyvvezetőnek is alá kell írnia, csak ebben az esetben hiteles. Ha ők aláírásukkal tanúsítják, hogy a közgyűlésen valóban a jegyzőkönyvbe foglaltak hangzottak el, a közös képviselő a közgyűlésen hozott határozatokat átvezetheti a határozatok könyvébe. Ha az egyik hitelesítő valamilyen oknál fogva megtagadja a jegyzőkönyv aláírását, az még nem jelenti azt, hogy a benne foglalt határozatok érvénytelenek. Ilyenkor a jegyzőkönyv nem teljes bizonyító erejű magánokirati formának tekinthető, így bizonyítási kérés, hogy valójában az hangzott-e el vagy sem, ami benne szerepel. A perben összevethető a már hitelesített és a nem hitelesített jegyzőkönyv, de automatikusan nem tekinthető érvénytelennek. Ha a nem hitelesített jegyzőkönyvet érvényesnek tekintik, kiteszik magukat annak a veszélynek, hogy a bíróság ezt felülvizsgálja. Az ilyen jegyzőkönyvet bármely tulajdonostárs megtámadhatja.
Amennyiben a közgyűlés nem ért egyet a levezető elnök, jegyzőkönyvvezető, vagy jegyzőkönyv-hitelesítő személyével, úgy határozatával ezekre a tisztségekre mást is kijelölhet. A jegyzőkönyvet egyébként nem kell szó szerint vezetni, viszont tartalmaznia kell minden lényeges fölszólalást és meghozott döntést, a szavazati arányokkal egyetemben.
Kérdéseiket várjuk az info@ingatlanmenedzser.hu címre.