Gésa a józsefvárosi utcasarkon

Tervszámok

A terület nagysága 208 ezer négyzetméter, ebből 81 ezren épülnek új épületek. A városrész gerince a Corvin sétány lesz, aminek a legnagyobb szélességét 36 méterre tervezik, a hosszát 700 méterre. Az új épületek bruttó szintterülete 365 ezer négyzetméter  lesz, ebből 182 ezer négyzetméter (kb. 2800 db) lakás, 49 ezer négyzetméter üzlet-, 57 ezer négyzetméter irodahelyiség és hotel. Az egyetemi és kutatás-fejlesztési irodák nagysága 77 ezer négyzetméter lesz. Körülbelül négyezer autó befogadására alkalmas földalatti garázs épül. A sétány a forgalomtól elzárt, gyalogosbarát sétálóövezetté válik, kivétel a rá merőleges utcák, ahol megmarad az autós forgalom. Felújítják a Ferenc körút és Klinikák metróaluljárót és megmaradó 46 lakóépületet. A városrész végleges formáját 2012 végén nyeri el, az építkezés pedig 2006 nyarán indul.

– Én a Corvin sétányt egy nőnek, egy jó nőnek képzelem. Egy igazi közép-európai gésának, vidékről Pestre költözött fiatal, nagyon egészséges vérvonalú nőnek – próbálta meg definiálni Bálint Imre Ybl-díjas építész egy tanácskozáson, hogy mire számíthatunk a tervek szerint teljes egészében 2012-ben elkészülő megújuló városrészben. Maradva a csipet szexizmust sem nélkülöző hasonlatnál: azt, hogy milyen lesz a gésa fekvése, ma még csak találgatni lehet. Mint ahogy azt sem tudni pontosan, hogy valóban mi lesz majd az Üllői út, a Kisfaludy utca, a Práter utca és a Szigony utca által határolt 208 ezer négyzetméteres területen. Az azonban már ma is látható, budapesti, sőt európai mértékkel is grandiózusnak számító építkezés kezdődik jövő nyáron a Józsefvárosban.

A 143 milliárdos ingatlan-beruházás, a Corvin–Szigony projekt koncepcióterveit ismertették a hétfőn a Fővárosi Városházán. Ezek még nem az épületek tervei, hanem víziók arról, mi lesz az egykori épületek helyén. A projekt szervezői ígérik: novemberre elkészül a terület építészeti kézikönyve, amely nem uniformizálja majd az építészeti megoldásokat, de határokat szab nekik.

Az építészszakma többségének támogatását mindenesetre már elnyerte a projekt. És talán nemcsak a zsíros megrendelések reménye miatt, hanem mert Magyarországon viszonylag ritka, hogy már az ötletelés időszakában érdeklődjék a befektető a szakma elképzelései iránt. Márpedig a megrendelők szeszélyei által máskor gúzsba kötött építészek most szabad kezet kaptak. 11 építésziroda, a Budapesti Műszaki Egyetem építész mesteriskolásai és Harvard Design School doktoranduszai mutathatták be vízióikat.

Az új városrész gerince a lebontott épületek helyén nyitott, hétszáz méter hosszú Corvin sétány lesz. A befektető Corvin Rt. többségi tulajdona vásárlás útján került a Futó Péter kezében lévő Futureál Cégcsoporthoz. A részvények egynegyede a 2004 tavalyi kivásárlás óta egyelőre a Kipszer Rt.-nél maradt, de mint hírlik, nem sokáig. Az elsősorban a Fundy édesipari vállalkozás megteremtőjeként és a Magyar Gyáriparosok Országos Szövetségének elnökeként ismert, majd az óbudai Szépvölgyi úti La Siesta lakóparkokat építő Futó a hvg.hu-nak elmondta: a beruházás túlnyomó részét, 125 milliárdot cége állja – bankhitelből és saját erőből.

Házbontás a negyedben. Sokat markolnak © Végel Dániel

A programba a terület átadó Józsefvárosi Önkormányzat 2012-ig összesen 18 milliárddal száll be. A helyhatóság bevételei: mintegy ötmilliárd a Futurealtól a telkek ellenértékeként, 3,2 milliárd a Fővárosi Önkormányzattól és félmilliárd az uniótól, illetve a kormánytól. A fennmaradó összeget az évi tízmilliárdos költségvetésű VIII. kerületi önkormányzatnak kell majd kigazdálkodni. Hitelre is szükség van, a projekt folyamatos finanszírozására egy 2,5 és egy másik, kétmilliárdos hitelt vettek fel a Volks Banktól.

Az önkormányzati részből a legnagyobb összeget, majdnem 13 milliárdot a lakók kiköltöztetésére és kártalanítására, a bontásra, vagyis az építési terület „megtisztítására” szánják. Ebből a részköltségből állja még a kerület 180 új lakás (öt ház) megépítését is. Ehhez képest eltörpül a felújításra szánt 852 milliós összeg. Alföldi György, a józsefvárosi és a fővárosi önkormányzat közös (60,1, illetve 39,9 százalékos) tulajdonában lévő Rév8 Rt. városrehabilitációs cégének vezérigazgatója szerint ez a pénz mintegy ötven ház felújításának „menedzselésére” elegendő, de ehhez a döntő többségében már magántulajdonosi lakóközösségeknek kell forrásokat találni. Alföldi bizakodó: mivel a józsefvárosi rehabilitáció a fővárosban prioritást élvez, így ezek a házak, ha sikerül összehoznia pályázatokat, jó eséllyel számíthatnak támogatásra.

Kevés modern nagyvárosnak van akkora szerencséje, mint Berlinnek, ahol az egyesítés nyomán az egykori Fal helyén egyszerre többezer központi elhelyezkedésű, beépítetlen, egybefüggő építési telek jelent meg. A legtöbb metropoliszban bontani kell ahhoz, hogy építeni lehessen. Márpedig ez szükségszerűen vezet konfliktusokhoz, különösen az olyan helyeken, ahol a bontások szinte kizárólag lakóházakat érintenek. Márpedig ez középső-józsefvárosi rész ilyen. Ráadásul, bár papíron nem műemléki területről van szó, de Pest jellegzetes, mégha mára le is pukkant vidékéről.

Perczel Anna – aki a városrész-rehabilitációs elképzelését még a tanácsi rendszerben dolgozta ki, de azt már az önkormányzat fogadta el – úgy látja: nagyon nagy baj, hogy Budapesten különlegesnek számító városrészeket bontanak le. Az építész szerint döntés kérdése, hogy mire van pénz. Ennek analógiájára hozza, hogy Óbuda lerombolásáról, illetve az akkoriban romokban álló Vár-negyed felújításáról nagyjából egyszerre döntöttek. Az emberek, turisták és városlakók inkább szeretnek felújított régi negyedekbe járni, mint újakba – véli tapasztalatai alapján Perczel.

A városképi problémáknál még súlyosabbaknak tűnnek a társadalmiak. Józsefváros hagyományosan a főváros szegény kerületei közé tartozik. Márpedig a Corvin–Szigony projekt teljes lakosságcserét eredményez. Alapkérdés tehát, hogy mi lesz az eddig itt lakókkal.

Ladányi János, a kerületet jól ismerő szociológus sötét forgatókönyvet rajzol meg a Magyar Narancsban. Szerinte az eddigi budapesti „rehabilitációs projektek” – így a józsefvárosi is – a szegények és cigányok kiszorításának intézményes eszközei, „önkormányzati kommunikációs stratégiákként értelmezhetők, amelyek a kvázitulajdonos önkormányzatok dzsentrifikációs törekvéseit igyekeznek leplezni.” Ladányi azt is valószínűsíti, hogy az efféle programok növelik a szegregációt, mivel az egykori lakóhelyükről elűzött szegények és cigányok csak a nyomornegyedekben, jelen esetben a Magdolna és a Diószegi utca környékén találnak majd lakást.

Erick van Egeraat Associated Architects Budapest egyik látványterve. Milánó a Práter utcán? © corvinsetany.hu

Alföldi György állítja: a mostani projektet éppen a korábbi rossz megoldásokkal ellentétesen tervezték meg. Valóban gyakran előfordult, hogy a kis területekre koncentráló „rehabilitációk” elűzték a szegényeket. Ezeknek az ügyeskedéseknek azonban éppen a Józsefváros lett az egyik áldozata. A VIII. kerület nem akarja elüldözni a területén élőket, éppen ellenkezőleg: jobb körülmények közé akarja juttatni az eddigi tömegesen komfortnélküli vagy alacsony komfortfokozatú lakásban élőket – ígéri Alföldi. A lebontásra ítélt lakásokat független értékbecslők felértékelik, a lakók választhatnak: pénzt kérnek vagy lakást. Ha az utóbbit – az eddigi költözők 70 százaléka ezt akarta –, akkor a Rév8 keres lakást, s ha a lakónak tetszik, megvásárolja azt az önkormányzat számára. Eddig csak egyetlen lakó költözött másik kerületbe.

A Harvard Design School látvány- terve. Macskaköves úton © corvinsetany.hu

Sárkány Csilla, a Rév8 munkatársa szerint szinte mindenki jobb körülmények közé került, mint amilyenben eddig élt. A terület lakásainak felében nem volt vécé és fürdőszoba, gyakran drága villannyal fűtöttek. Arra külön is odafigyelnek, hogy gázfűtéses és legalább komfortos lakást vegyenek, ha az érintett nem ragaszkodik maga a rosszabb komfortú, de olcsóbb lakbérű ingatlanhoz. A kerületi lakásrendelet a családnagyságnak megfelelő lakásokat ír elő, így a mostanáig szoba-konyhában szorongó népesebb családok nagyobb, többszobás lakásokba kerültek.

Az önkormányzati tulajdonba kerülő frissen vásárolt ingatlanokba költözőkkel többnyire ötéves, határozott idejű szerződéseket kötnek, éppen a lakók érdekében, hogy nehogy eladják a saját fejük felől a bérlakásukat. Mivel a költözők maguk döntik el, hogy elfogadják-e a nekik felkínált lakásokat, így ki van zárva, hogy az önkormányzat nyomornegyedekbe zsúfolhatná a lakókat. A szerződés aláírása után gyakran egy év is eltelik, mire az érintett az új lakásába költözhet, volt olyan is, aki csak a tizedik ajánlatunkat fogadta el – mondta Sárkány Csilla.

– Egy tabut biztosan megtörtünk, azt, hogy mindenkinek helyben kell megtalálnunk a boldogságot. Nem hiszem, hogy sírnunk kellene amiatt, ha valaki néhány utcával arrébb, sokkal jobb lakókörülmények közé kerülve keresi a boldogulását – véli Alföldi. Aki a projekt járulékos, de fontos hozadékának tartja, hogy bár a bontásokkal veszítenek körülbelül 800 rossz állapotú önkormányzati lakást, de a vásárlásokkal nyernek mintegy 600 nagyobbat és komfortosabbat. A befektető megjelenése nélkül, saját erőből a kerületi bérlakások mintegy tizedét érintő minőségi javulásra aligha nyílt volna mód.

Már lezárult a bontások első, legnagyobb üteme is. 18 házat szanáltak és 230 családot költöztetett ki a Rév8. 2010 nyaráig 101 házat bontanak el. A területről összesen 1100 családnak kell majd új lakóhely után nézni, közülük minden ötödik öröklakással rendelkezik. A szanálás a VIII. kerültnek idáig 1,3 milliárdjába került, amit nagyrészt ellentételez az első ütemben a Futureáltól kapott egymilliárdos telekvételár.

A másik ütem is jól halad, 130 családból százzal már megegyezett a Rév8-cal. Közülük harmincan egy Diószegi utcai harminclakásos új házba költöznek. A később lebontandó házakból is legalább ötven családdal szerződést kötöttek. A felszabaduló házak ajtajait, ablakait befalazzák, hogy önkényesek ne tudjanak beköltözni. Egyébként eddig önkényesekkel meglepő módon még nem találkoztak – állítja Sárkány. Jogcím nélküliekkel vagy díjhátralékosokkal annál inkább, de átmeneti megoldásokkal rajtuk is megpróbálnak segíteni.

Az Építész Stúdió látványterve. Pirkadat előtt © corvinsetany.hu

Ezt megerősítette a hvg.hu-nak Antus Lívia, a Roma Parlament Jogvédő Irodájának munkatársa is. A Józsefvárossal valóban kevesebb a gond, mint például a VII., a IX. vagy a XIII. kerülettel. Két éve még 50–60 jogcím nélküli csalás is eseti „amnesztiát” kapott. Ezzel együtt Antus szerint az önkényesek a projekt területén is szép számmal vannak, és az, hogy eddig még nem találkoztak velük a Rév8 munkatársai, csak annak köszönhető, hogy valami miatt vették a sátorfájukat, és arrébb költöztek. (A jogvédőknél egyébként már jelentkezett egy olyan család, amelyik nem tudja a rezsiszámláit kifizetni, és a kerület lakásfenntartási támogatására még nem jogosult, mert nem lakik félévnél régebben a bérleményében.)

A körúttól távolabb eső részeken, a szanálás utolsó szakaszaiban az eddiginél keményebb lakossági ellenállásra számítanak a Rév8-nál. Az első két ütemben a legtöbb lakó ugyanis egyedülálló vagy idős házaspár volt, míg beljebb már nagyobb és rendezetlenebb helyzetű családok lesznek többségben.

Alapkérdésnek számít az is, hogy az új negyednek sikerül-e megmozgatni az egész kerületet, vagy valamiféle zárványsziget marad a romok és szegények tengerében. Első lépésben persze ehhez az kell, hogy maga a befektetés sikeres legyen, eladják a lakásokat, kiadják az üzlet- és irodahelyiségeket. A jelenlegi lakás- és irodapiaci túlkínálat mindenesetre a befektetők kötelező kincstári optimizmusa ellenére is kétséget ébreszt. Az is igaz azonban, hogy terület kiváló közlekedési adottságai (két metró megálló között, a körút közelében van, a Ferihegy az Üllői úton át közvetlenül elérhető) és központi elhelyezkedése a beruházás megtérülési esélyeit növelik. És az is jó jelnek számít, hogy az utóbbi öt évben 3000 új lakás épült a Józsefvárosban, a telekárak pedig az 1997-es nettó négyezerről mára már nyolcvanezer körülire kúsztak fel – tudtuk meg Alföldi Györgytől. (A Futureal a beruházás területének teleknégyzetméterét nettó 60–65 ezer forintért vásárolja fel.)

A kerület területfejlesztési stratégiája 11 városnegyedet alakított ki, ezek közül a legrosszabb helyzetű a Nagyfuvaros utca, Népszínház utca, Fiumei út, Baross utca és Koszorú utca határolta Magdolna-negyed. A kerület számára létfontosságú, hogy ez a rész se szakadjon le, ne slumosodjék el menthetetlenül. Az önkormányzat a tervek szerint itt valódi rehabilitációra készül. Először megpróbálja a köztereket és középületeket rendbe tenni – az Erdélyi utcai iskolát renoválja, Mátyás téren közösségi házat, az Erdélyi utcában bölcsödét hoz létre –, hogy aztán a lakók, többnyire bérlők bevonásával a lakóépületeket is felújítsa. Izzasztó próbatételnek számít, hogy sikerül-e kirángatni a negyed lakóit abból a mély apátiából és depresszióból, amelyben szociális helyzetük és a lerobbant környezett miatt vegetálnak. Igazi münchauseni feladat lesz.