Lakásvásárlás: rossz és még rosszabb között választhatunk

Jó marketing nélkül ma már szinte lehetetlen túladni az új lakásokon. Rég lecsengett már az a roham, amikor a tervezőasztalról elkelt legtöbb otthon – keseregnek az ingatlanberuházók. Ám a lakásravágyóknak jó hír, az állomány bővülésével párhuzamosan javul alkupozíciójuk. Az értékesítési gondokra utaló egyik leggyanúsabb jel, hogy a beruházó különféle akciókkal kecsegtet. Ajándék ide vagy oda, ne vegyen le a lábunkról a felkínált ingyen garázs vagy a konyhabútor, szenteljünk inkább nagyobb figyelmet arra, hogy milyen minőséget kapunk. Ugyanis ez bosszúlja meg magát a leghamarabb.

Mit kapunk a pénzünkért? © Végel Dániel

„Nem választhatunk jó és rossz között, de annál inkább rossz és kevésbé rossz között” – osztotta meg borúlátását a hvg.hu-val Nagy Zoltán ügyvéd, annak az ügyvédi irodának a vezetője, ahová naponta érkeznek panaszok az új lakást vásárlók részéről. Aki már látott építkezést, hajlamos magát építési vállalkozónak kinevezni, az ilyen embertől valóban nem várhatjuk el, hogy minőséget állítson elő - szemlélteti a szakma felhígulását az ügyvéd.

„Ha nem engem keresnének meg, el sem hinném, hogy van ilyen" – magyarázza Nagy azt az esetet, miszerint egy alig négy hónapja átadott lakás tulajdonosa arra panaszkodott, hogy a beázások miatt az egyik szobában leesett a vakolat. Széles a skála, ha minőségi kifogásokról esik szó, volt rá példa, hogy valódi parketta helyett szalagparketta várta a lakót, a jó minőségű csempe helyett pedig olcsóbb kategóriájú került végül a falra.

Szinte mindegy, hogy nagy vagy kisberuházó jegyzi az adott építkezést, mindegyiknél előfordul minőségromlás. Mégis kétféle vállalkozóról beszélhetünk, van olyan, amelyiknek megvannak az eszközei arra, hogy minőséget küldjön a piacra, ám a költségminimalizálás miatt mindent megspórol, amit csak lehet. És van olyan, akinek sem pénzügyi helyzete, sem eszköztára nem alkalmas arra, hogy valóban értéket állítson elő, utóbbiak általában nem bírják tovább egy-két építkezésnél. Gyakori eset például, hogy más anyagokból, más méretekkel készül el lakás, mint amit a szerződésben vállalt a kivitelező. Ezt kivédhetjük, ha nyomom követjük az építkezést - fűzte hozzá Nagy Zoltán.

Helyérték

Budán a II. kerületben 360-450 ezer, Óbudán 350-480 ezer forintos négyzetméterárért kínálnak új építésű lakásokat. A XII. kerületben 550 ezer , a XXII. kerületben 325 ezer forintos árak között válogathatnak az érdeklődők. Aki Erzsébetvárost szemelte ki az 360-450 ezer, míg Ferencvárosban 295-340 ezer forintos négyzetméterárral szembesül. Angyalföldön 300-400 ezer forintért, míg Zuglóban jóval olcsóbban, 305-311 ezer forintért lehet miénk a kiszemelt ingatlan. Aki ennél is kevesebbért szeretne új lakást, annak a XVI. és a XX. kerületekben érdemes keresgélni, ott ugyanis 300 ezer forintnál olcsóbban is mérik négyzetméterét a lakásoknak.

A jelenlegi helyzeten változtathat az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal azon kezdeményezése, miszerint akár már a jövő évtől minősített lakások közül válogathatunk a piacon. Igaz, nem az adott lakás, hanem az építőcég kap tanúsítványt. Az építési vállalkozónak három területen kell bizonyítania, hogy megfelel-e az elvárásoknak. Egyik ilyen terület a vállalkozás gazdasági helyzete, azaz az alap- illetve forgótőkéje el kell, hogy érje a kívánt nagyságot, nem állhat csőd, sem felszámolási eljárás, sem végelszámolás alatt. További feltétel a műszaki felkészültség, az építkezés minden szakaszát megvizsgálja majd a minősítő bizottság három korábbi beruházáson, mielőtt kiállítaná a minősített lakásépítő vállalkozás elnevezésű tanúsítványt. Továbbá méretük szerint is rangsorolják majd a minősítésre vágyó cégeket.

Szakemberek szerint a minőség mellett nagy problémát jelent, és jelenthet a későbbiekben is a kis lakások igen magas aránya az állományon belül. A kedvező hitelfelvételi lehetőségek miatt korábban sok vevő jelent meg a lakáspiacon, akiknek zöme befektetési céllal vett ingatlant, így látványosan megugrott a garzonok iránti kereslet. Mivel ma már főként azok vesznek lakást, akik lakni is akarnak benne, nagy hangsúlyt kapott a szobák száma. Sok esetben nem az alapterület a fontos, hanem a funkcionalitás; ma már nem ritka az olyan hirdetés sem, amely mindössze 30 négyzetméteren kínál másfél szobás lakást. A szakemberek szerint nem javul a kis lakások aránya a lakásállományon belül: egy százlakásos társasházban például általában hatvan-hetvenet tesznek ki a garzon és másfél szobás lakások száma.

A magyar vevők zöme 12 millió forintért vagy még ennél is olcsóbban keres otthont. Az Otthon Centrum nemrég megjelent tanulmánya szerint a fővárosi vásárlók 41 százalékának, míg a vidéken lakók 54 százalékának elérhetetlen az ennél drágább ingatlan. Az olcsóbb, tehát kisebb lakások, és az átlag vásárló számára már igencsak borsos áron kínált ingatlanok piacán tapasztalható a legnagyobb mozgás.  A középkategóriás lakások piaca szinte befagyott.

Csúcson a lakásépítés

A korábbi évek lendületének köszönhetően az idei év első felében még 11 százalékkal több lakás készült el, mint egy évvel ezelőtt.  A Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint tizenöt éves rekordszintet mutat az utóbbi egy évben épített lakások száma. Az elmúlt év második felében és az idei első hat hónapban több mint 45 ezer használatba vételi engedélyt adott ki a hatóság. Idén eddig 25 ezer lakás építésére adtak ki engedélyt, ami 10 százalékkal kevesebb az előző év hasonló időszakához képest. Az építési engedélyek száma tavaly július óta csökken, s a mérséklődés általában másfél év késéssel jelentkezik az átadott lakások számában. A lakásépítésekben továbbra is a főváros vezet, a használatba vett és az új lakásépítési engedélyek 31 százaléka Budapestre vonatkozik.

Az elismert, komoly referenciákkal büszkélkedő fejlesztők idén is számos nagy építkezést indítottak el, ám óvatosságukat mi sem jelzi jobban, mint az, hogy több ütemben mernek csak építkezni. A magas presztízsű lakások piacán leginkább területi változás történt – derül ki a nemrég megjelent Lakáspiaci Monitor című tanulmányból.

A II., III., XII. kerületben visszaesett az új építésű lakások értékesítése, míg a pesti belváros új lakásai iránt egyre nagyobb a kereslet. A pesti belváros mellett a Duna-part is népszerű a lakásvásárlók körében, nem véletlen tehát, hogy számos nagyobb beruházás magasabb színvonalú lakásai a borsosabb ár mellett is rövid időn belül elkelnek.

Nemrég kezdte el a XIII. kerületben építkező Autóker Holding a több ütemben épülő Marina Part harmadik ütemét is.  A tavaly indult beruházás célja, hogy 3500-3800 lakást húzzanak fel a Foka-öbölben, ahol a szabadidő- és sportcentrum, saját úthálózat, parti sétányok mellett jachtkikötőket is kialakít a beruházó. Az egyediséget azonban meg is kell fizetni, a Dunára néző lakásokért például 500 ezer forintot is elkérnek négyzetméterenként. Ennek ellenére van rá kereslet, az első ütemben épült lakások több mint 90 százaléka már elkelt, míg a második ütemben - 500 lakás épült az első két ütemben – 80 százalék fölött volt az eladási mutató. Míg a most megkezdett harmadik ütemben épülő 350 lakás 30 százaléka már gazdára talált.