Fővárosi lakáspiac: hol van hát lakóhelyünk?

A fejlődés motorja egy új beruházás. A XI. kerületben épülő Nádorligeti lakópark © nadorliget.hu

A Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint lassuló ütemben de tovább fogy Budapest lakossága, utoljára 1993-ban vallhatott magának kétmilliónál több lakost a főváros, míg idén januárban már 1,7 milliónál is kevesebb lakost számláltak. Tíz év múlva pedig 1,6 millióra fog csökkeni a főváros lakossága – vázolnak sötét képet a demográfusok. A kiköltözés mellett a természetes fogyás is ludas a népességcsökenésben. A kiköltözők elsősorban az agglomerációs településeket veszik célba. Noha 2001 után lassult a város elnéptelenedésének üteme, azaz húszezer alá csökkent az éves fogyás (tavaly 11 ezerrel csökkent a város lakossága a kiköltözések miatt), még mindig szép számmal választják valamelyik környező települést lakóhelyül a szmogot, a zajt, a zsúfoltságot megunó fővárosi lakosok. Negatív tehát az úgynevezett migrációs egyenleg, azaz többen költöznek el a városból, mint ahányan idetelepülnek. Ám nem ritka az olyan család sem, amelyik beéri valemelyik külső kerületi zöldövezeti vagy kertes családi fészekkel.

Messze nem egységesek azonban a fővároson belüli változások sem, a népességfogyásnak vannak nyertes és vesztes kerületei. A nagyobb szabad, beépíthető területet felmutató városrészek az átlagnál kevesebb, míg a zsúfolt, elöregedett belső kerületekből több lakos döntött az elköltözés mellett. A tendencia nem változik, néhány jó adottságú kerület lélekszáma még nőtt is tavaly, bár a többlet sehol nem éri el az ezer főt.

Lélekszámban leginkább a XI. kerület  - Budapest legnépesebb kerülete - gyarapodott, tavaly január elsején csaknem 140 ezren laktak ott, hétszázan többen, mint az előző év elején. Hasonló a helyzet a III., a XIV., a XVII., valamint a XXII. kerületben. Az összes többi városrész lakossága kisebb-nagyobb mértékben csökkent.

"A XI. kerületben valóban megvannak azok a körülmények, amelyek elősegítik a lakosság további növekedését" - mondta a hvg.hu-nak Valkó Dávid, az Otthon Centrum elemzője. Az elmúlt 3-4 évben itt is megindultak a nagyobb volumenű lakásberuházások: 2000 és 2006 között hétezer új használatbavételi engedélyt adtak, illetve adnak át, s a tendencia várhatóan folytatódik. 2006 és 2010 között újabb hét-nyolcezer új használatbavételi engedéllyel számol a kerület vezetése. Az elemző szerint ezek a beruházások olyan embereket csábíthatnak át a kerületbe, akik szívesen költöztek volna Budára, ám eddig visszatartotta őket a magas ár; illetve számíthatnak a panelből elköltözőkre is. A kerület egyik legnagyobb beruházásaként jegyzett Nádorliget lakópark például úgy hirdette magát, hogy a legolcsóbb árakat kínálja Budán - 285 ezer forintos négyzetméteráron már vehetünk új lakást.

Új lakókra várva

A XI. kerületben jelenleg 13 beruházás van folyamatban, csak a két legnagyobb építkezés, a Kőérberek-Tóváros, a Kamaraerdő- Péterhegy és a budaörsi dombság által körülhatárolt terülen megvalósuló megaberuházás, illetve a Nádorliget lakópark összesen 2400 lakást kínál. A Nádorliget első ütemét 3 évvel ezelőtt adták át, de a lakókörnyezet folyamatosan bővül, idén is több ház készül el. Jelentős kerületi projekt még a Kondorosi lakópark, amely a Fehérvári és Kondorosi út találkozásánál épül 3,7 hektáros területen.

Jól vizsgázott a kerület a Duna House ingatlanközvetítő által a napokban publikált kutatásában is, amelyben arra keresték a választ, hogy ki melyik kerületet választaná lakásvásárláskor. A több lakótelepet is magában foglaló városrészben a fővárosban lakást keresők közel negyede venne itt lakást. A pesti oldalon pedig a XIII. kerület számít a legnépszerűbbnek: a kutatásban résztvevők egyharmada ugyanis ezt jelölte meg kívánt lakókörnyezetként.

A költözési adatokat vizsgálva kiderül, hogy a jobb demográfiai adottságokkal büszkélkedő kerületek a város más negyedeinek rovására gyarapodnak, illetve fogynak az átlagnál lassabban. A nyertes kerületek kizárólag lakóvonzó képességüknek köszönhetik gyarapodásukat, mert a főváros egész területén magasabb a halálozási arány, mint az élveszületés. A természetes fogyás eredményeként arányosan a VI., az V., valamint az I. kerület veszítette el a legtöbb lakóját. A születés halálozás aránya a XXII., a III., a IV., valamint a XVI. kerületben a legjobb, de a mérleg ezekben is negatív. Ezek az arányok azonban nem véletlenek. A Terézváros 41 ezer lakójából például 11 ezer elmúlt hatvanéves és csak háromezerrel több náluk a 29 évesnél fiatalabb. Még rosszabb az arány az V. és az I. kerületben.

Minden kerületnek megvan a saját karaktere. "A budapestiek sokkal inkább leszűkítik a keresést, ha lakásvásárlásra adják a fejüket, mint a helyismeret nélküli vidékiek. A fővárosiak nemcsak a kívánt kerületet, hanem az utcát is megjelölik" - számol be Valkó Dávid a hozzájuk fordulók otthonkeresési szokásairól.

Angyalföld népszerűsége

A XIII. kerület is több építkezéssel büszkélkedhet, jelenleg 15 társasház toborozza a lakókat. Itt található az Autóker Holding több ütemben épülő lakásprojektje, a Marina Part, amely már a harmadik üteménél tart. A tavaly indult beruházás célja, hogy 3500-3800 lakást húzzanak fel a Foka-öbölben. De ebben a kerületben épül a Riverloft, ahol a beruházó a néhai gázgyár régi épületeit ötvözi új építményekkel. Itt készül a szintén felsőkategóriás ingatlanokat kínáló Prestige Towers nevet viselő toronyház is, amely jó példa arra, hogy luxuslakásokra is bőven van fizetőképes kereslet, hiszen a lakások 60 százaléka már az értékesítési időszak első négy hónapjában elkelt. A kerületben árban is széles a kínálat, vehetünk lakást már 259, illetve 450 ezer forintos négyzetméteráron is.

A vidékről beköltözőknek elsősorban az a fontosabb, hogy az adott ingatlan jól megközelíthető legyen, akár tömegközlekedési eszközzel, akár autóval. Az, aki nem Budapesten nőtt fel, nem biztos, hogy nagy hangsúlyt fektet pléldául arra, hogy milyen híre van egy adott kerületnek. Éppen ezért a XIII., IX., VI., VII. és VIII. kerületet keresik, pontosan a belváros közelsége miatt, és nem azért mert mindenképpen Angyalföldön vagy Terézvárosban szeretne élni. És persze a pesti belső kerületekben könnyen lehet olcsó használt lakásokhoz jutni.

A külső kerületekben lakók a ragaszkodóbbak, az ő esetükben ritkábban fordul elő, hogy beköltözzenek valamely belső kerületbe. Ilyen például a XVII., a XVIII., illetve a XVI. kerület, ahol beindultak a nagyobb ingatlanberuházások, Pestszetlőrincen például hat társasház építése is folyamatban van, amelyek között 300-nál több lakásos ház is épül. Az Otthon Centrum elemzője szerint a fejlesztői kedv is bizonyítja, hogy a külső kerületekben is lehet támaszkodni a keresletre.

Generációként változik az is, hogy hol lakunk: egy fiatal egyedülállónak eszébe nem jut, hogy távol költözzön a belváros nyűzsgésétől. Az első lakásukat vásárlók a belvároshoz közeli, ám nem túl drága kerületeket preferálják, így nem ritka, hogy sok fiatal a VIII. illetve VII. kerületben találja meg első saját otthonát.

Egy család, főleg, ha már gyerekek is vannak, aszerint választ, hogy zöldövezet is legyen a közelben.  - Hálistenek ma már nem kell az agglomerációba menni ahhoz, hogy némi zöld terület is legyen körülöttünk - magyarázza Valkó, aki szerint nem véletlen, hogy legtöbb építtető zöldövezeti beruházásként hirdeti lakásait, de az már más dolog, hogy igazat is mond-e. Kertesházas övezet, elérhető áron leginkább a pesti oldalon van, ilyen a XV., a XVI., a XVII., XVIII., illetve a XIX. kerület, míg a budai oldalon a XXII. kerületben kínálnak elérhető áron családi házat - adott tippet Valkó Dávid.