Forgalmi érték alapján a legtöbb pénzintézet nem tudja meghatározni a lakáshitel mértékét, ezért a hitelbiztosítéki érték alapján hiteleznek, áll az Erste Bank körkérdésünkre adott válaszában. Hogy mi az a hitelbiztosítéki érték? A forgalmi érték kockázatokkal csökkentett mértéke, vagyis az az ár, amelyért hosszú távon is eladható a lakás. Erre akkor lehet szükség, ha a hitelt felvevő nem tudja tovább fizetni a törlesztő részleteket. A hitelbiztosítéki érték új lakásoknál jellemzően a forgalmi érték 90-100 százaléka, míg használt lakásoknál 80-95 százalék között van.
| Fészek nagyobb kölcsönből |
| Éppen a cikkünkben olvasható finanszírozási arányok miatt indult útjára tavaly a Fészekrakó program, amelynek egyik eleme az állami kezességvállalású és támogatású lakáshitel. A módosított programban 35 év alatti párok lakáshoz jutását segítik olyan konstrukciókkal, amelyben a szükséges önrész alacsony marad, vagy egyáltalán nincs is. A kormányzati statisztika szerint ilyen kölcsönt eddig közel 8 ezer fiatal vett igénybe 39,6 milliárd forint értékben. Minden banknak vannak speciális konstrukciói (pl. köztisztviselői hitel), ahol jogszabály alapján akár a vételár 100 százaléka finanszírozható. |
Sokszoros változók
Az OTP Bank Rt. is a hitelbiztosítéki értéket veszi alapul. Amennyiben az ügyfél megfelelő jövedelmet tud felmutatni, és a fedezetként felajánlott ingatlan jó ingatlanmobilitással büszkélkedő helyen található, a hitel/hitelbiztosítéki érték támogatott hitel esetében elérheti a 90 százalékot, deviza alapú hitel esetében a 80 százalékot.
A lakáshitelezés során az értékbecsléssel, illetve annak eredménye alapján állapítják meg hitelbiztosítéki értéket, tájékoztat a Raiffeisen Bank. Ebben a folyamatban az ingatlan számos jellemzője (ingatlan műszaki állapota, elhelyezkedése, környezete, likviditása) az, amit figyelembe vesznek. A maximális hitelösszeget ezen érték alapján számolják ki, de a végleges összeg a hitelbírálat során további tényezők (például az ügyfél jövedelme) függvénye is. Mind a piaci lakáshitelek esetén, mind pedig a kiegészítő kamattámogatásos hitelnél akár 70 százalékot is elérheti a finanszírozás aránya. Forrásoldali kamattámogatásos hitelnél (tehát a jellemzően igénybe vett állami támogatású hiteleknél).
A vételárhoz hasonlítva
Támogatott hitel esetén jogszabályi rendelkezés alapján nem nyújtható magasabb összegű hitel, mint a hitelbiztosítéki érték 70 százaléka a HVB Bank szerint. Új lakás vásárlása, építése esetén akár 66,5 százalék is lehet a hitel összege az ingatlan forgalmi érétkéhez viszonyítva (ebben az esetben a forgalmi érték akár 95 százaléka is lehet a hitelbiztosítéki érték, és ennek 70 százaléka lesz a hitel összege). Használt lakás esetén a hitelösszeg a forgalmi érték 60 százalékát is elérheti.
Piaci kamatozású hitelek esetén a hitelösszege akár a hitelbiztosítéki érték 80 százalékát is elérheti, így a támogatott hiteleknél magasabb arányszámok is kialakulhatnak: a hitel összege új lakás esetén akár a forgalmi érték 76 százaléka, használt lakás esetén pedig 68 százaléka is lehet. A CIB Otthonteremtő hitelnél az ingatlan forgalmi értékének 50 százaléka, új otthon hitelnél a vételár maximum 70 százaléka a kölcsön összege. Forint lakáshiteleknél a fedezet értékének 70 százaléka, deviza alapú hiteleknél 60 százalék a finanszírozási arány
Kicsit másképp dolgozik az Inter-Európa Bank, amely ún. LTV (loan to value) értékeket (azaz a hitel aránya a forgalmi értékhez viszonyítva) alkalmazza a lakáshiteleinél. Így Lakáshitel MAX (új lakásra nyújtott állami kiegészítő kamattámogatású lakáshitel) esetén 70 százalék; Lakáshitel PLUSZ (használt lakásra állami jelzáloglevél kamattámogatású lakáshitel) esetén 60 százalék. Euró lakáshitelnél 60, svájci frank alapú kölcsönnél 50 százalék az arány.
Ki hogyan számol? Módszerek és arányok © sxc.hu |
Forint alapú finanszírozás esetén a biztosítéki érték maximum 90 százaléka lehet a K&H-s hitel (kivétel a forrásoldali kamattámogatás), míg deviza alapon ez az arány 85 százalék. A biztosítéki érték a forgalmi érték 85-100 százaléka általában, így a K&H-nál forint alapon az ingatlan vételárának 76,5-90 százaléka lehet hitel, míg ez az arány deviza alapon 72,2-85 százalék. 20 millió forint feletti biztosíték esetén forint és deviza alapon a biztosítéki érték maximum 80 százalékát finanszírozza a K&H.
Hogyan javíthatunk?
Ha kisebb az önerőnk, más módszereket kell alkalmaznunk. Ideális, ha pótlólagos fedezetet tudunk bevonni. A kiegészítő ingatlanfedezet lényege, hogy a segítségével akár 0 százalékos önerővel is hozzájuthatunk a teljes hitelösszeghez, vagy lakásvásárlás esetén a teljes vételárhoz, persze csak akkor, ha a jövedelmünk lehetővé teszi az adott hitel törlesztőrészletének fizetését.
Erre az esetre hoz példát az Inter-Európa Bank. Egy fiatal házaspár 15 millió forintos lakást szeretne vásárolni, de nincsen önerejük, mert eddig albérletre költötték a jövedelmüket. A férj szüleinek van egy 15 millió forintos ingatlanja. A megvásárlandó ingatlan és a szülők ingatlanának fedezetként való bevonásával a teljes 15 millió forintos vételárat megfinanszírozza a bank, ha a hitel törlesztő részletének megfizetéséhez a fiatal házaspár megfelelő jövedelemmel rendelkezik.
A HVB Banknál maximum három ingatlan lehet a hitel fedezete. Itt az előző példától kicsit eltérnek az arányok: ha az ügyfél vásárolni szeretne 15 millió forintért egy lakást és nincs megtakarított pénze, de fel tud ajánlani egy másik ingatlant, amelynek a forgalmi értéke 13 millió forint, akkor már megvalósulhat az önerő nélküli hitelezés. A CIB Banktól igényelt kölcsönök (otthonteremtő, új otthon és piaci hitelek) esetén egy ügyletbe legfeljebb 3 ingatlan vonható be fedezetként, az ingatlan vételárának vagy likvidációs/menekülési értékének, egyenként el kell érnie a 3,5 millió forintos értéket. Az MKB szerint kiegészítő fedezet esetén egy kitétel van: foglalót, annak jogi természetéből fakadóan nem szokás meghitelezni.
Tartalmi partnerünk a BookmarkMedia