1. Árzuhanás a használt piacon
Nem kell különösebb jóstehetség ahhoz, hogy megmondjuk: az idén drasztikusan csökkeni fog a már lakott ingatlanok ára. Ez az év már a harmadik, amikor minimális kereslethez óriási túlkínálat társul országszerte. Csak a nagyon jó fekvésű vagy rugalmasan kezelt árú ingatlanok találnak gazdára egy éven belül, a közvetítőknél pedig csak úgy torlódik sok év lakástermése. Az állami kamattámogatás sem kedvez a piac e szegmensének, hiszen 5 millió forint lehet a használt lakásra kapható maximális hitel, amelynek még alacsonyak a terhei. Az ország több régiójában is jellemző, hogy 10-20 százalékot alkudnak a vevők a kínálati árból, ezért hamarosan az irányárakban is jelentkezik a csökkenés.
2. Kifutó projektek
Az idei lesz a nagy lakásberuházások utolsó éve. Az Otthon Centrum felmérései szerint még nem lankad a fejlesztői aktivitás Budapesten. Ezt bizonyítja a tavaly újabb rekordot döntő, 12 300 lakás átadása, és újabb 13 ezer lakás készülhet el a fővárosban, 2006-ban is. Az átadott lakások összértékét megbecsülve szintén töretlen a bővülés: 2005-ben 261 milliárd forint volt, 2006-ban 304 milliárdra volt tehető a befektetői volumen. Látva azonban a hatalmas túlkínálatot az új lakások piacán, szinte biztosra vehető, hogy 2007-re már főként elindított projektek új ütemei uralják a piacot, és mind kevesebben vágnak bele lakóparkok, lakótömbök építésébe – legalábbis a fővárosban (ld. még a 8. pontot.) A lakásépítési kedv már csökkent a KSH tavalyi adatokat rögzítő statisztikája szeirnt.
3. Növekvő lakások
Amíg az elmúlt évek egyértelműen a garzonlakások építőinek kedveztek, most már eggyel nagyobb ingatlanok felé tekint a vásárlók nagy többsége. A hétvégén megrendezett ingatlanvásár résztvevőinek tapasztalata az volt, hogy mind nagyobb az érdeklődés a másfél-kétszobás lakások iránt, ahol a fiatal párok már gyerekkel együtt is kényelmesen lakhatnak. Ezért a fejlesztők ráálltak a nagyobb, 45-60 négyzetméteres lakások kialakítására a tömbökön belül, a megmaradt garzonokat pedig egyre olcsóbban kínálják. A befektetés szabályai szerint tehát kis lakást most érdemes venni!
4. Lakáslízing
Idén még alig akadt hét, amikor nem jelentették be egy-egy újabb lakáslízingcég indulását. Az év slágere az alacsony önerejű finanszírozási mód, még akkor is, ha a törlesztő részletek némileg magasabbak, mint a jelzáloghitelek esetén (ld. lakáslízingtesztünket). Jelenleg öt cég versenyez a piacon, ám az év végéig akár tízszereplős is lehet a piac. Vigyázzunk: a száz százalékos finanszírozás többnyire csak a lízingcéggel leszerződött új beruházásokra érvényes!
5. Devizahitelek és kisebb önrész
A finanszírozási konkurenciaharcból a bankok hagyományos termékeikkel sem akarnak kimaradni, ezért mind alacsonyabb kamatterhekkel kínálnak majd „hagyományos” hiteleket. Erre jó eszköz a svájci frank alapú kölcsön, amely itthon még mindig túlértékelt (a deviza alapkamata 1 százalék, miközben nálunk 3-4 százalékos kamattal kínálják általában). A lízingcégek által dobott kesztyűt felvéve várható a megkövetelt önerő csökkenése. Már most is mind kevésbé igaz, hogy az ingatlan árának 50 százalékát kell saját részként letennünk az asztalra. 40 százalék önrész már finanszírozható, és ez akár 30 százalékig süllyedhet az év folyamán.
6. Új értékesítési módszerek
Mivel nagy a kínálat mind az új, mind a használt lakások piacán, egyre több új ötletre van szükség, ha a forgalmazó vagy beruházó fel akarja hívni portékájára a figyelmet. Szegeden kezdték el például az amerikai stílusú „nyitott ház” módszert, amikor egy értékesebb ingatlant rendbe hoznak, és az autószalonok nyílt hétvégéjéhez hasonlóan bárki odamehet, és megnézheti. Fontossá válik a marketing, ezért az ingatlanpiaci szereplők mind többet hirdetnek, szponzorálnak, és jelennek meg külföldi lapokban is.
7. Többen fordulnak közvetítőhöz
A magyarok hagyományos idegenkedése az ingatlanközvetítőktől szűnni látszik. Mind többen jönnek rá, hogy kár sajnálni az átlagosan 2,5-3 százalékos jutalékot, hiszen a hatalmas választékból eladni csak profik közreműködésével lehetséges.
8. Luxusfőváros: Budapest
Folytatódik a szakszóval élve „prémium szegmens” szereplőinek nagy menetelése. Sorra jelennek meg a fővárosban a luxusingatlanok, amelyek jelentős hányadát külföldiek veszik meg elsősorban befektetési céllal. A nagy teraszokkal, jó kilátással és extrákkal kínált lakások ára folyamatosan emelkedik. Ma még nincs rá példa, ám nem lehetetlen, hogy 2 milliót is elérjen a négyzetméterár. Igaz, akad olyan lakás, amely már most, épülésekor is több mint 300 millió forint.
9. Vidéki lakóparkok
Mindenki csak Budapestet figyeli, pedig az év nagy építkezései vidéken zajlanak. Győrben például komplett városnegyedet húznak fel, hogy a helyi fiatalokat a városban tartsák. Veszprém is jelentős fejlesztésekkel dicsekedhet, nem is beszélve Szegedről, ahol most még a kereskedelmi ingatlanoké a főszerep, ám az új munkahelyek új lakóhelyet is igényelnek. A keleti országrészben pedig nem lehet elég lakást felhúzni.
10. Mindenki irodát akar
A nem szakmabeliek kevésbé figyelnek fel rá, de az irodapiacon sorra dőlnek meg a rekordok. A Jones Lang LaSalle forgalmazó cég felmérése szerint miközben a bérleti díjak 3,4 százalékkal növekedtek, és a kiadott négyzetméterek aránya némileg meghaladta a 2004-es (addigi rekord)évit, a kihasználatlansági mutató 10,2 százalékra csökkent. Ma már kis és közepes vállalkozások is modern, A-kategóriás irodaházba költöznek, ilyen cégek még külföldről is jönnek. Nem véletlen, hiszen a budapesti árakon Nyugat-Európában csak külvárosi telephelyre futja.
Tartalmi partnerünk a Bookmark Media