Kiknek csapás a budai kúria?

- Ha van legalább százmillió forintunk, és mindezt budai ingatlanra szeretnénk költeni, a legtöbb felső kategóriás eladó villa közül a II. és a XII. kerület hegyvidékein  - Virányos, Kissvábhegy, Farkasrét, Csatárka - válogathatunk - vázolja a kínálatot Murányi Ákos, a Duna House elemzője, aki szerint ebben a kategóriában a legjellemzőbb árfelhajtó tényező a telek területe, elhelyezkedése, illetve a panoráma. 

Családi ház a Rózsadombon. Vevőre vár. Tekintse meg galériánkat!

- Sok a kvázi-luxus ingatlan és villa, amik valaha valóban fényűzőek voltak, mostanra leromlottak. Mindez azonban a kínálati árban nem tükröződik - folytatja Murányi -, nem beszélve a különféle módon felosztott villákról, ahol egy házban akár 6-8 tulajdonos is van, és mindegyikükkel meg kellene egyezni lakrészünk eladásáról. Kereslet leginkább a tényleg prémium minőségű, néhány éve épített luxusingatlanok iránt van, a vevők azonban ekkora összegnél már igen finnyásak, akár a számukra nem megfelelő helyen épült medence vagy szauna is meghiúsíthatja a vásárlást. Így a luxusvillák és lakások értékesítési folyamata jellemzően lassúbb, mint a normál árkategóriában található lakásoké.

Legenda az is, hogy a magas árfekvésű luxuslakások iránt elsősorban a külföldi vásárlók érdeklődnek; ma már szinte minden vásárlói csoportból vannak érdeklődők az exkluzív ingatlanokra - szögezi le Murányi, hozzátéve, hogy a sokszor évekig tartó várakozásban nagy szerepet játszik az, hogy a tulajdonosok a piaci árszinthez képest jóval magasabb árat határoznak meg. Hasonló tapasztalatokról számolnak be a megkérdezett értékesítési irodák vezetői is.

- Ha nagyértékű ingatlan értékesítésvel keresnek meg, szinte biztosak vagyunk abban, hogy évekig eltarthat, amíg vevőt találunk rá, éppen ezért fontos, hogy piacképes legyen az ár - osztja meg tapasztalatait a hvg.hu-val Szatmári Zsolt, az Otthon Centrum II. kerületi irodájának vezetője, aki szerint egy kétszobás ingatlant sokkal könnyebb beárazni, mint egy 400-500 négyzetméteres luxusingatlant. Ennél nagyobb a rizikó, hogy eltérűnk a piaci ártól, ráadásul akár öt százalékos túlárazás is súlyos milliókat jelent. Volt rá példa, hogy a piaci ár alatt hirdettek egy  villát, ami persze pillanatok alatt gazdára talált. De ritka az ilyen, mert az eladók nincsenek szorult helyzetben, akár évekig tudnak várni. Az ingatlanosoknak természetszerűen az a céljuk, hogy minél előbb megköttessék az üzlet, így folyamatosan értesítik a tulajdonost a vevői reakciókról, aki ezek után vagy belátja, hogy túl sokat kér, s lefarag az árból, vagy vár akár a végtelenségig.

A Rózsadombon a hetvenes évek végétől felgyorsult a lakásépítés, ami együtt járt azzal, hogy a legváltozatosabb stílusú, gyakran nem a környezetbe illő épületek százai emelkedtek. Vegyes a kínálat, sok a régi és a nemrég épült ingatlan is; bőven akad olyan, amelyik hiába nagy alapterületű, funkcióit tekintve már elavult, de találunk kívül-belül felújításra szoruló kúriát is - világosít fel Szatmári. A kerület legdrágább utcái a Szalamandra, a Vihorlát, a Szeréna, a Napsugár és a Verecke; valamennyit a Rózsadombon találjuk, de szétnéztünk az olcsóbb területeken is. Szemezgettünk a kínálatból.

Kerek 100 millió forintért kínálnak a II. kerületben Máriaremetén egy nemrég felújított 200 négyzetméteres családi házat, s kapunk hozzá gondozott kertet is. Ám ha ennél is több pénzünk van családi házra, akkor is bőven van miből válogatnunk. A II/a kerületben, azaz Pesthidegkúton egy teljes villaház kínálja magát 300 négyzetméter alapterülettel, márvány burkolatokkal, kilátással a budai hegyekre, mindezt három szinten, hét szobában. Valamivel több, mint 150 millió forintért.

Villanegyedek klasszicista jegyekkel

A tehetősebb városlakók az 1830-as évektől kezdve építettek maguknak villákat a belvárosi nyüzsgéstől távolabbi területeken. Ekkor alakultak ki a pesti és a budai villanegyedek: a Városliget és környéke, illetve a Duna másik oldalán Svábhegy, Rózsadomb és Zugliget nyaralóövezetei. Pesthidegkút ekkor még nem volt közkedvelt, mivel távolabb a belvárostól, mint például a Rózsadomb vagy a mai Szabadsághegy. Az első villákat kifejezetten ideiglenes tartózkodásra alakították ki, s a ház szerves része volt a kert, fákkal és lugasokkal. Alapvetően klasszicista stílusú nyaralók épültek: a főhomlokzatot oszlopok díszítették, innen nyílt a széles lépcsőn megközelíthető bejárat. A villák, nyaralók terén fontos szerep jutott a fa építőanyagoknak, amelyek az egyre divatosabb veranda vázát is adták.

Az sem lesz bajban, aki teljesen új építésű luxuslakást keres, a jelenlegi eladó lakások között találtunk egy belső kétszintes, hatszobás lakást a Városmajorban, amelynek négyzetméteréért majdnem 800 ezer forintot kérnek, így a 290 négyzetméter alapterületű lakás 230 millióért lehet a miénk. Ha azt gondoljuk, hogy itt már nincs tovább, tévedtünk. Ennél igényesebbet, exkluzívabbat is találunk, s nem is kell sokaig keresgélni. A Gugger-hegyen a minden extrával felszerelt villát 450 millió forintért kínálja tulajdonosa. Hogy mi kerül ennyibe rajta, az is gyorsan kiderül, a lélegzetelállító kilátás mellé kerti és benti úszómedence is dukál. De akad még azért néhány apróság, fűthető például a terasz, saját mozitermet alakítottak, ezútán talán már  fölösleges is említeni a szaunát, illetve az őrházat. Pasaréten egy 800 négyzetméteres, több generáció számára is alkalmas, szintén minden igényt kielégítő 14 szobás luxusvilléárt 660 millió forintot kérnek.

Az sem könnyíti meg az ingatlantól szabadulni akaró tulajdonos dolgát, hogy egyre igényesebbek az érdeklődők, a már kialakított terek ritkán találkoznak az elvárásokkal, volt rá eset, hogy azért nem vették meg a kiszemelt ingatlant, mert kiderült, a fürdőszobában nincs peszgőfürdő. - Mivel alcsony a hazai fizetőképes kereslet, lassan cserélnek gazdát ezek az ingatlanok, a külföldi befektetőkre meg hiába várunk, ők szívesebben nézelődnek a belvárosban - keseregnek az ingatlanosok.

Őket igazolják az Önkormányzati és Területfejlesztési Minisztérium adatai is, miszerint csökken a külföldi befektetők érdeklődése a budapesti luxusingatlanok iránt. Öt éve nem vásároltak olyan kevés ingatlant a külföldiek, mint az első negyedévben. Ebben az időszakban mindössze 1800 szerződést kötöttek, főleg németek, román állampolgárok és a hollandok vásároltak. A nagycsaládos külföldiek többnyire Budán kerestek lakást, akik viszont egyedül érkeztek, azok az új építésű, kisebb méretű belvárosi luxuslakások piacán néztek körül.

Az irodától azt is megtudtuk, hogy a II. kerület belső területein szinte már nincsenek üres telkek, ha akad egy-egy, azért olyan árat kérnek, hogy az nem a magánembereket, hanem inkább a társasházba befektetőket érdekli. Bontásra alkalmas házakat is kínálnak, persze ezeket is horribilis összegekért. Ám ha valaki nem ragaszkodik feltétlenül a Rózsadombhoz, szintén a kerülethez tartozó Pesthidegkúton viszonylag jó áron lehet még üres telekhez jutni.

Szinte ugyanez a helyzet a másik budai kerületben is: "nagyjából háromszor annyi házat kínálnak eladásra, mint amennyi érdeklődő van" – hangzik a már jól ismert válasz ezúttal Geréb Lászlótól, az Otthon Centrum XII. kerületi irodájának vezetőjétől, aki szerint szinte kivétel nélkül minden eladásra szánt ingatlan túlértékelt.

Ingatlanmenedzser

Magyarországon egyedülálló, légifotós ingatlankeresővel indult útjára a HVG Online új portálja, az Ingatlanmenedzser.hu. A kereső lehetővé teszi a kiszemelt környék bejárását az interneten keresztül. A portál egyben napi frissességű ingatlanhíreket, tippeket és tanácsokat közöl, kalkulátorokkal, a hirdetések kiemelésének számos lehetőségével segíti az ingatlanok gyors és hatékony megtalálását.

Az eladók és vevők főleg a külső jegyek alapján ítélnek, nézzen ki jól a ház, a kert és a környék; belül viszont nagy, reprezentatív terek legyenek. Ha mindez megvan, a külső vagy belső úszómedence csak ráadás, kevés olyan érdeklődő van, akinél ez fontos lenne; ritkán keresik a luxust, s a kínálat nagy része valóban nem is ilyen. Tágas, jól berendezhető házak vannak túlsúlyban, nem ritkán a hetvenes évekből való burkolatokkal - magyarázza Geréb, hozzátéve, hogy az árat nagyban befolyásolja a telek formája, illetve a panoráma. Azért értékesebbek a régen épült ingatlanok, mert korábban nagyobb területet lehetett beépíteni, így még 1300 négyzetméteres villát is találunk a kerületben.

A XII. kerületi hegyvidéken szinte nincs családi ház 120-150 millió forint alatt, a magasabban fekvő részeken még magasabb az ár, mert a Normafa környékén 2000 négyzetméteresek a telkek. A Tündér, Hangya, Határőr, Tóth Lőric utcákban is 100-130 milliót érnek az ingatlanok. 100 millió forintot kérnek azért a XII. kerületben Mártonhegyen található 167 négyzetméteres luxuslakásért, amelynek teraszáról gyakorlatilag az egész várost láthatjuk. A közel 600 ezer forintos négyzetméterárért három fürdőszobát is kapunk. Ebben a kategóriában még nincs úszómedence és szauna, de ennek ellenére kielégíheti a "szerényebb" igényeket.

Üres telket valamivel egyszerűbb itt venni, mint a II. kerületben, habár könnyebb olyan területet találni, amelyen lebontható épület áll. "Nemrég adtuk el az általunk kínált legolcsóbb telket 70 millió forintért" - árulta el Geréb László, hozzátéve, hogy a zöme, 100-150 millió forint között mozog, attól függően, hogy mi építhető rá, egy kétszintes családi ház vagy egy négyemeletes társasház.