Kicsi, savanyú, de a miénk

HVG

Okkal nevezhetjük hungarikumnak a bevásárlóközpontok Magyarországon honos változatát. Már közkeletű magyar nevük, a - valószínűleg az egyik első fecske, a 11 éve megnyílt Duna Plaza nevéből kivont - pláza (spanyolul: tér, főtér) is olyan szó, amit az USA néhány spanyol ajkú városán kívül jobbára csak itt használnak a fedett üzletközpont megnevezésére.

Vannak persze fontosabb különbségek is a világ más tájain működő - többnyire az angol mall névvel illetett - bevásárlóközpontok és magyarországi társaik között. Ilyen például a bennük működő üzletek árszínvonala. Míg a nyugat-európai mallokban (körülbelül 5-10 százalékkal) olcsóbban lehet vásárolni, mint az adott város főútvonalain lévő boltokban, itthon éppen fordított a helyzet. Ez aligha független attól, hogy a budapesti plázákban üzlethelyiséget bérelni is drágább, mint - az egyetlen Váci utcát kivéve - a belvárosban; a fővárosi mallokban a bérleti díjak elérik a havi 65-100, a vidékiekben pedig a 30-45 eurót négyzetméterenként. Mások a hangsúlyok is, a magyarországi mallokban például sokkal fontosabb szerepet játszanak a szórakoztatóközpontok, mint a nyugat-európaiakban.

A magyar plázákban a boltok is kisebbek. Az ezekben működő Salamander cipőboltok például 200-300 négyzetméteresek az ausztriai 700 négyzetméteres átlaggal szemben, és ugyanez jellemző a divatáruboltokra is. Azok a cégek pedig, amelyek a külföldi mallokban 150-300 négyzetméteren rendezkednek be, a magyarokat általában 100-150 négyzetméterre érdemesítik. Ha ezt egy plázagazda nem veszi figyelembe, a saját kárából kénytelen tanulni: azok a bevásárlóközpontok, amelyek nyitáskor sok nagy üzlethelyiséget próbáltak bérbe adni, előbb-utóbb több kisebbé kényszerültek átszabni ezeket - így többnyire bérlőt is találtak beléjük. Az ingatlan-tanácsadó cégek felmérései szerint - jelezve, hogy e tekintetben megindult a lassú felzárkózás - ma a 150-200 négyzetméteres, jó minőségű üzleteket lehet a legnagyobb eséllyel kiadni, az úgynevezett profilkiegészítő (főképp szolgáltató) boltoknál pedig a 25-30 négyzetméter bizonyult ideálisnak.

Ezek után nem csoda, ha Magyarországon maguk a mallok is kisebbek. Míg az ezekben az években szintén plázaépítési konjunktúrát élő Spanyolországban vagy Portugáliában 100-120 ezer négyzetméter bérbe adható alapterületűek is épülnek, itteni mércével megalétesítménynek számít majd a budapesti Keleti pályaudvar szomszédságába tervezett Aréna Pláza a maga 65 ezer négyzetméterével.

Ma egyébként - a Jones Lang LaSalle nemzetközi ingatlan-tanácsadó cég adatai szerint - közel 510 ezer négyzetméter nettó alapterületű bevásárlóközpont működik a magyar fővárosban. Ez húsz - egyenként legalább 5 ezer négyzetméternyi bérbe adható területtel rendelkező - pláza között oszlik meg, miközben a 21 vidéki egység együttes területe is megközelíti a félmillió négyzetmétert. (Kizárólag bevásárlóközpontokról van szó; e számok nem tartalmazzák az egy-egy óriásüzlet által uralt hipermarketek - a különbségről lásd táblázatunkat -, a tető nélküli plázaként elképzelhető strip-mallok, a kifutó vagy megmaradt márkás termékeket forgalmazó outletek és a szakáruházak adatait.)

A tavalyi év slágere az Amerikában honos, tető nélküli strip-mall, amelynek üzletei bonyolult folyosórendszerek nélkül, egyenesen az utcaszinten lévő parkolóból érhetők el. Tavaly országszerte közel húsz ilyen szabadtéri, egy-egy nagyobb élelmiszerüzlet köré csoportosuló létesítmény nyílt meg - mint a Stop.Shopok vagy a főváros XI. kerületében lévő Új Buda Center -, és még legalább negyven tervezése-fejlesztése indult el.

Westend, viszi a prímet © Fazekas István

A klasszikus plázák műfajában az egyik nagy fővárosi fejlesztés a volt Budai Skála helyén, 2009 első negyedévében nyíló bevásárlóközpont, amelynek nevét - nem tudni, miért - egyelőre hétpecsétes titokként kezeli az ING Magyarország Ingatlanfejlesztő Kft. Már idén ősszel megnyílik viszont a Duna Plazát létrehozó Plaza Centers hazai területrekorder Aréna Plazája, amelynek legnagyobb bérlője, a Tesco szinte egy (magyar) plázányi területen, 11 ezer négyzetméteren alakítja ki hipermarketjét. Az Arénába olyan világmárkák is bejelentkeztek, amelyek eddig nem voltak jelen Magyarországon. A volt ügető helyén épülő megapláza sikerességét mégsem lehet tutira venni, elsősorban megközelítésének nehézkessége miatt: éppen két metrómegálló közé esik.

A plázabizniszben persze több feltétele is van a sikernek. A dél-budai Campona például nagy méretei és túlságosan tágra szabott üzlethelyiségei miatt nem ment igazán jól az első időkben; még az egyetlen magyarországi cápabemutatónak helyet adó Tropicarium sem segített rajta. Aztán megnyerték mágnesbérlőnek - az olyan, nagy alapterületű, nagy forgalmú üzleteket nevezik így, amelyek vásárlók tömegét csábítják a bevásárlóközpontba - a Tescót, amelynek beköltözése tényleg mágnesként vonzotta a többi nagy üzletbérlőt a Camponába. Más receptet követve fordította meg a kedvezőtlen tendenciát a MOM Park: a magasabb színvonalú, drágább portékákat kínáló üzletekre építve, a kezdeti ambíciókban szereplőnél kisebb területen élő, de módosabb közönség kiszolgálására berendezkedve találta meg a helyét a fővárosi bevásárlóközpontok piacán.

Nem sikerült viszont a váltás a Duna Plazának, amely mindmáig nem tudta kiheverni a négy metrómegállónyira lévő Westend piacra lépését. Jobb helyzetben van a másik nagy öreg, az ugyancsak 11 éve nyílt, építészetileg már meglehetősen avíttnak számító Pólus Center. Annak is volt egy súlyos mélypontja, ám ezt kiheverve ma is meghatározónak számít - legalábbis a maga régiójában. Persze nem a vakszerencse segített rajta, sokkal inkább az a felismerés, hogy a kabáthoz kell vásárolni a gombot: a környék vásárlóerejéhez - a Pólus az újpalotai lakótelep szomszédságában van - és igényeihez kell igazítani a bérlői kört.

Nem változott viszont a legjobban és a legrosszabbul menők sorrendje. Budapesten évek óta három bevásárlóközpont viszi a prímet: a Nyugati pályaudvarnál lévő Westend, a Széna téri Mammut és az Örs vezér téri Árkád. Pál Erika, a Jones Lang LaSalle nemzetközi ingatlan-tanácsadó cég magyarországi kiskereskedelmi részlegének vezetője is osztja azt a szakemberek körében hallható általános vélekedést, hogy az ok nem elsősorban e bevásárlóközpontok nagyságában vagy kialakításában keresendő, sokkal inkább kivételesen jó megközelíthetőségükben. Mind a három nagyon könnyen elérhető tömegközlekedéssel, ami azért nem lényegtelen, mert - mint a GfK Hungária fogyasztói szokásokat vizsgáló felméréseiből kiderül - a budapestiek elsősorban így járnak shoppingolni. Ezen kívül persze eltérő adalékok is vannak a három dobogós sikerreceptjében. A Westend találkozási ponttá vált a budapestiek körében, így nem meglepő - a szakmában már nyílt titoknak számít -, hogy a látogatók számában az övé az elsőség. Az Árkád az üzleteiben elköltött pénz mennyiségét tekintve áll a dobogó legfelső fokán, a Mammut pedig Buda központjában lévő helyének köszönheti stabil pozícióját.

A legrosszabb helyzetben a fővárosban a Lurdy Ház van, amelynek sem építészeti koncepciója, sem a helye nem bizonyult szerencsésnek. Még az sem tudott segíteni rajta, hogy több szakáruház is a közvetlen közelébe költözött. Ezt nyilván a ház német tulajdonosa, a 83 éves Rudolf Walther is így gondolta; a tavaly nyáron kinevezett új vezérigazgató mindenesetre már nekilátott az "új Lurdy-koncepció" megalkotásának.

A két véglet között persze megvannak az átmenetek. Budapesten például sok plázának - a beruházó által megálmodott meghatározó regionális helyett - be kellett érnie a kerületi bevásárlóközpont szereppel. A már említett MOM Park mellett így járt például a Rózsadomb vagy a Bécsi úti Új Udvar is. De a magukat éppen nyeregben érzők sem lehetnek biztonságban: az újabb mallok megjelenése ismét újrarajzolhatja a piacot.

TÖRTEI-TAKÁCS KRISZTA