Elmeszeltillúziók

Az áfacsökkentésnek elméletileg az új lakások ármérséklését kellett volna eredményeznie, a KSH adatai szerint azonban a hirtelen megélénkült kereslet miatt az árak mégis megugrottak. A beruházók többsége gyakorlatilag lefölözte az állami támogatások hasznát. Az új vevők a tervasztalról voltak kénytelenek vásárolni, közülük azok jártak jól, akik ezt még az építési hullám elején tették meg, hiszen azóta tovább drágultak a lakások. A főváros pesti oldalán két évvel ezelőtt átlagosan 525 ezer forintot kellett fizetni egy új lakás négyzetméteréért, 2018 első három hónapjában ez már 700 ezer forintra emelkedett. Ez azt jelenti, hogy egy négyfős család számára átlagosnak számító 80 négyzetméteres lakás a két évvel ezelőtti 42 millió forint helyett ma 56 millióba kerül – a csok összegének plafonja viszont változatlanul 10 millió forint.

Azaz az új lakások fővárosi piacán a csok nem tudta kompenzálni az áremelkedést, legfeljebb kisebb vidéki városokban, önálló telekre építkező családoknál – mondja Horváth Áron, az Eltinga ingatlanpiaci kutatóközpont vezetője. Tízszeres különbségek is vannak a lakásárak között a fővárosban és vidéken: az OTP Ingatlanpont májusi elemzése szerint egy négygyermekes család Salgótarjánban átlagos használt lakás megvételekor legfeljebb az ár 60 százalékát tudja fedezni a csokból, a nagyobb vidéki városokban jellemzően a 20-30 százalékát, míg Budapest frekventált kerületeiben mindössze a 6–8 százalékát.

A kormány most látszólag a vidék felé fordul; tervei szerint növelné az ötezer lakosúnál kisebb falvakban a csok összegét. Az emelés mértéke még nem ismert, az viszont biztos, hogy az új építésű lakásoknál az áfát ezzel csak akkor lehetne kompenzálni, ha 4–7 millió forinttal nőne a támogatás összege. Bármi lesz is, a leginkább azok a Budapest környéki kistelepülésekre költözni vágyók járhatnak az átlagosnál jobban, akik tehetősebbek, hiszen ott már most is húzósak az árak. Pillanatnyilag nem látszik, hogy a szegényebb régiókban miből futná a betelepülőket is kiszolgáló közművesítésre, valamint a bölcsődék, óvodák, iskolák bővítésére. Nem is beszélve az elérhető munkalehetőségekről. Az önkormányzatok régóta megkövetelik az ingatlanfejlesztőktől, hogy építsék ki a szükséges infrastruktúrát – veti fel Kozák-Tóth Andrea. Mégis tömegesen már Budapesttől egyórányi távolságra sem költöznek a családok – teszi hozzá.

A csok összegét várhatóan a kamatszint emelkedése is „leértékeli”. Jelenleg egy 30 millió forintos ingatlan vásárlásához felvehető, húsz évre szóló 10 millió forintos lakáshitel már 2,5 százalékos kamattal elérhető. Amennyiben nem változna a kamatszint, akkor összesen 12,9 millió forintot kellene visszafizetni. Csakhogy a legolcsóbb lakáshitelek változó kamatozásúak, amelyeknél szinte biztosan emelkedni fognak a kamatok. Már 2-3 százalékos kamatemelkedés is havi több tízezer forinttal megemelheti a törlesztőrészletet, komoly fizetési nehézségek elé állítva az adósokat.

Nem véletlen, hogy a hitelfelvételre amúgy agitáló Magyar Nemzeti Bank új rendeletet hozott a maximálisan vállalható adósságteherről, ezzel is ösztönözve a valamivel drágább, de fix kamatozású konstrukciókat. Október elsejétől az öt évnél rövidebb kamatperiódusú hiteleknél az adós – valamennyi kölcsönét, még a hitelkártya-tartozását is beleértve – legfeljebb a havi legális jövedelmének 25 százalékát fordíthatja törlesztésre (nettó 400 ezer forintos havi jövedelem felett a 30 százalékát). Öt és tíz év közötti időszakra rögzített kamat esetén a két arányszám 35, illetve 40 százalék, a tíz évnél hosszabb időre fixált kamat esetén pedig 50, illetve 60 százalék. Ráadásul 2019 közepétől a magasabb mértékű eladósodáshoz már havi nettó 500 ezer forintos jövedelmet kell bizonyítani.