A közpénz kilapátolására használt jogi konstrukció sejlik fel az állam és a kormánykedvenc Balázs Attila Bayer-cégcsoportjához tartozó ZVK Development Kft. között 2023 áprilisában kötött ingatlan-adásvételi szerződésből. Első lépésben a cég szerez néhány kedvező elhelyezkedésű, de nem túl drága beépítetlen ingatlant, ez esetben egy közel 3,6 milliárd forint értékű Bosnyák téri telekegyüttest. A végső cél a majdani irodaház-portfólió értékesítése, de előbb engedélyeztetni kell a városképen sebet ejtő beton-üveg-acél monstrum tervét. Ha az önkormányzat netán keresztbe akarna tenni, úgy nemzetgazdasági szempontból ki kell emelni a beruházást, és máris minden akadály elhárul.
Jöhet az úgynevezett előszerződés, ami konyhanyelven annyit tesz, hogy a felek szerződnek arról, hogy a jövőben szerződni fognak. Itt a fejlesztőcég mint eladó, az állam pedig mint vevő, a leendő épületek leendő tulajdonosa jelenik meg. Kikötik a vételárat, méghozzá a szóban forgó ingatlanok – és a hozzájuk tartozó ingóságok, jogok – összességét számításba véve, ami a Bosnyák tér esetén 244 milliárd forint plusz áfa. Nincs azonban kőbe vésve, hogy ezt kell kipengetnie az államnak, ugyanis egy általa megbízott árszakértő mondhatja csak ki a végső összeget. Ha minden flottul megy, a túlméretezett beruházás kivitelezése után már csak a túlméretezett nyereség számolgatása marad hátra.
Ezzel szemben a klasszikus ingatlanprojekteket a saját erőn túl piaci hitelfelvételből vagy befektetői tőkéből finanszírozzák a fejlesztők, majd a piacon értékesítik. A beruházónak akkor lesz profitja, ha több pénz folyik be hozzá, mint amennyit a kölcsönért kamatostul, illetve a befektetőknek hozamostul vissza kell fizetnie. Normális esetben egy fejlesztőnek számos piaci kockázattal is szembe kell néznie, például azzal, hogy lesz-e vevője – főleg ha irreális, valós célközönség nélküli projektbe vágott bele.
A kivételezett üzleti körök azonban érdemi kockázatvállalás nélkül is biztos haszonnal kalkulálhatnak. A vevők felkutatása felesleges, mert az állam már az első kapavágás előtt garantált vásárló. Hitelre sincs (vagy kevéssé van) szükség, mert az előzetesen kiegyenlített vételárrészletek gondoskodnak a finanszírozásról. Bukni gyakorlatilag lehetetlen, hiszen kiiktattak minden olyan tényezőt, ami bármilyen bizonytalanságot hordozhatna a beruházó számára. „Veszteség” legfeljebb az elérhető maximális haszon részbeni elmaradásából eredhetne, abban a nem valószínű esetben, ha mégis lenne spontán kereslet, és a piaci vevők netán magasabb árat fizetnének, mint az állam.
A fizikus James Prescott Joule-tól tudjuk, hogy az energia nem vész el, csak átalakul; a kockázattal is ez a helyzet. Itt is van kockázat, csak nem Balázs és a többiek viselik, hanem az állam – azaz minden magyar állampolgár, noha őket senki sem kérdezte meg, hogy akarnak-e kudarcra ítélt spekulatív ingatlanbizniszekben részt venni. A büdzsét ugyanis nem védik a vételárral arányos biztosítékok a projekt meghiúsulásától. Abban az esetben, ha az építő, a Balázs-féle ZVK nem képes befejezni a zuglói projektet, és az állam által már átutalt vételárat sem tudja visszafizetni, továbbá kötbért vagy kártérítést sem ad, a vevő könnyen ráfázhat az üzletre. Némi pénzt legfeljebb a szerződési értékhez képest csekély összegű bankgaranciákból, a projekt készültségétől függően a vételár töredékét érő ingatlanokra bejegyzett jelzálogjogok érvényesítéséből és a ZVK közvetlen tulajdonosa, a Bayer Construct Zrt. kezességvállalásából remélhet. Ezek közül az utóbbi a legjelentősebb, azonban százmilliárdos tranzakciók esetén e cég likviditása is kevésnek bizonyulhat a rendezéshez. S nyilván nincs ez másként a kedvezményezett üzleti kör többi hasonló irodaház-fejlesztésénél sem. ¬ Mudra Márton István
