Csodákmárpedignincsenek

Ma már nem állja meg a helyét az a közvélekedés, hogy minden, végrehajtásra jutó ingatlan eleve leértékelődik. Már csak azért sem, mert az eljárás nem az ingatlant, hanem az adóst minősíti – érvel Argyelán József, a Bankmonitor szakértője. A tévhitet táplálja, hogy a becsértéket az illetékes önkormányzat határozza meg, hasonlóképpen, mint a hagyatéki ügyekben. Ez lehet kisebb a piaci árnál, például akkor, ha az ügyintéző meg sem nézi alaposan, mert a „hasonló” helyi ingatlanok árából indul ki. Igazából azonban akkor válhat a reálisnál jóval alacsonyabbá, ha a becslés és az árverés kiírása között sok idő telik el, és közben az ingatlanárak emelkednek. Az adósnak joga van, hogy kifogást emeljen a becsérték ellen, fogadhat független szakértőt, akit megfizet, s az eredmény általában magasabb ár lesz. Hosszúra nyúló eljárás esetén pedig az érintettek kétévente új, hivatalos értékelést kérhetnek – végtére is a valós ár elvben az adós és a hitelező közös érdeke. 

A becsérték azért is fontos, mert a végrehajtási árveréseken az a kikiáltási ár, amihez a jogszabályok az esetleges árcsökkentést kötik. (Az állami vagyon kezelőjének ilyen szempontból nagyobb a mozgástere.) Ha lakóingatlanról van szó, az árverés három szakaszában az ingatlan leütési ára nem csökkenhet a kikiáltási ár 90, 80, majd végül a 70 százaléka alá. Amennyiben viszont az adós fogyasztói szerződés alapján tartozik – ilyen a lakáshitel, de a közüzemi szerződés is –, az ingatlant nem lehet a kikiáltási árnál olcsóbban leütni, ha az adósnak az az egyetlen lakóingatlana, abban lakik, s ez a végrehajtás megindítását megelőző hat hónapban is így volt. Vagyis a fogyasztói szerződés fedezeteként szolgáló lakás első körben csak akkor mehet el áron alul, ha a kikiáltási ára is alacsony volt. 

Ahogy azonban telik az idő, lejjebb kúszhat az ár, akár a felére is – ennyiben van valóságtartalmuk az erre utazó hirdetéseknek. Csakhogy akik lakásra vágynak, nem ilyenekről álmodnak. Ha egy ingatlannak kedvezőtlen a fekvése, leromlott az állapota, lakott vagy egyéb gond van vele, a végrehajtó folyamatos árverést indít. Ha ezzel is eredménytelenül telik el egy év, újabb árverést tűzhetnek ki, ám ezúttal a fogyasztói szerződés esetében is leüthető a balsorsú ingatlan a kikiáltási ár 90 százalékán. Az esetleges további árveréseken viszont a licitet már akár félárról el lehet indítani. Ha pedig a lakóingatlant adótartozás miatt árverezik, az erre érvényes speciális szabályok alapján kezdettől fogva elfogadható akár a kikiáltási ár 75 százalékára esett vételár is, még akkor is, ha az adós benne lakik, és nincs hová mennie. Két sikertelen árverés után pedig a lakás féláron lecsapható. A versenyben elvérzett licitálók visszakapják az általuk letett, a kikiáltási ár tíz százalékának megfelelő előleget.