Az ingatlan-adásvétel legfontosabb illetéktípusát barátságosan visszterhes vagyonátruházási illetéknek nevezik. Ez az állami jutalék általában 10 százalék, ám éppen a lakás (és gépjármű) tulajdonjogának megszerzésekor kivételt tesznek, és az ingatlan forgalmi értékéhez mérve kisebb arányt állapítanak meg.

Egyszerű esetben

Illeték előlegbe

Mielőtt a földhivatal bejegyezné tulajdonjogunkat, a vételár után máris illetékelőleget kell befizetnünk. A hivatal ugyanis az adásvételi szerződést 8 napon belül továbbítja az illetékhivatalnak, amely az ott szereplő érték nyomán fizetési meghagyást bocsát ki. Amikor ezt készhez kapjuk, 30 napunk van, hogy késedelmi pótlék nélkül befizessük az összeget. Amikor bejegyezték a tulajdonjogot, az illetékhivatal helyszíni szemlét tart, amely alapján kiszámolják az illeték-különbözetet. Ha jogosultak vagyunk bármilyen kedvezményre, így kapjuk vissza.

Alapszabályként az illeték mértéke 4 millió forint forgalmi értékig 2 százalék, a 4 millió forintot meghaladó érték felett pedig 6 százalék lakásonként. Egyszerű példát nézve tehát a lakást egyedül birtokló tulajdonos a 8 millió forintért vásárolt ingatlan után fizet 80 ezer forintot (ez a 4 millió 2 százaléka), plusz 240 ezer forintot (a fennmaradó 4 millió 6 százalékát), vagyis összesen 320 ezer forint illetéket.

Egy lakás, több tulaj

Ez azonban túl egyszerű így. Számos mellékszabály és kivétel létezik, így az illeték kiszámítása komoly feladat. A fenti képletet máris bonyolítja, hogy az illeték ilyetén megoszlása az egész lakástulajdonra vonatkozik. Tehát az összeget a lakás és nem a tulajdonosok száma után kell kifizetni.

Nézzük tehát előző példánkat akkor, ha két tulajdonos van, fele-fele arányban. Ebben az esetben az egyik tulajdonos fizet 40 ezer forintot (a 4 millióból ráeső 2 millió forint 2 százalékát), valamint 120 ezer forintot (a fennmaradó 4 millióból ráeső 2 millió forint 6 százalékát), vagyis 160 ezer forintot. Bár e két tulajdonos esetében könnyű a számítás, hiszen elég felezni, más arányú tulajdonviszonyok vagy több tulajdonos, esetleg e kettő kombinációja esetén már egészen komplikált számítások várhatóak.

Csere és cserét pótló vétel

Ha lakáscserébe fogunk, jól járhatunk. Ebben az esetben ugyanis a két ingatlan forgalmi értékének különbözete az illeték alapja. Ugyanez a helyzet a cserét pótló vétel esetén. Ilyenkor az illeték fizetője a lakás megvásárlását követő vagy megelőző egy éven belül eladja másik ingatlanját. Ekkor azt kell megvizsgálnia az illetékhivatalnak, hogy mennyi volt az árkülönbözet a két lakás között.

Érdekes szabály, hogy a negatív különbözet is illetékalap. Vagyis akkor is kell fizetni, ha az eladott ingatlanért több pénzt kaptunk, mint amennyiért az új lakást vásároltuk. Ha többes csere zajlik, akkor a legmagasabb és legalacsonyabb árú ingatlan értékkülönbözetét kell figyelembe venni.

Számoljuk ki ismét a példánkat akkor, ha a 8 milliós lakás egyetlen tulajdonosa egy 12 milliós lakást adott el, és ebből a pénzből vette a kisebb értékű ingatlant. Ebben az esetben van negatív értékkülönbözet, 4 millió forint. Amint tudjuk, 4 millió forintig 2 százalék az illeték, tehát 80 ezer forintot be kell fizetnie a területileg illetékes hivatal kasszájába.

Kedvezmények és trükkök új lakásra

Jobban jár, aki új ingatlant vesz, közvetlenül a beruházótól. Ha ugyanis az új lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 15 millió forintot, a vásárlás illetékmentes marad. Ha a viszont az új lakás értéke 15 és 30 millió forint közötti, akkor már 6 százalék illetéket kell fizetni, a 15 millió feletti rész után. Ha például 23 millió forintos, új építésű lakást vásárolunk, akkor a 15 millió forint feletti rész, azaz 8 millió forintos érték után kell illetéket fizetni. Ennek aránya 6 százalék, azaz 480 ezer forint. Másként kell számolni viszont, ha 30 millió forint forgalmi értéket meghaladó új lakóingatlant veszünk. Az illeték alapja a teljes összeg (4 millió forintig 2 százalék, utána a 4 millió feletti rész 6 százaléka). Ebben az esetben az illeték arányaiban jóval többre, 1,74 millió forintra rúg.

Emiatt szokták némely, drágább új lakások beruházói azt az automatikus kedvezményt beépíteni, hogy az adásvételi szerződésen az illetékmentes 15 millió forint vagy a kedvezményesen „illetékező” 30 milliós összeg áll, a maradékról pedig „befejező munkálatokként” emlékeznek meg a számlákon.

Forgalmazók: gyorsan továbbadni!

Forgalmazóként ennél is nagyobb kedvezményt lehet elérni. Ha az erre jogosult vállalkozó nyilatkozik arról az illetékhivatalnak, hogy eladás céljából vásárolt lakást, mindössze 2 százalékos illetéket fizet a teljes forgalmi érték után. Ha két éven belül nem sikerül eladni a lakást, akkor kiszámolják az ingatlan teljes illetékének összegét, kivonják belőle a már befizetett 2 százaléknyit, majd megduplázzák, és ennek befizetésére kötelezik a beruházót. Vagyis egy 10 milliós ingatlan esetén a közvetítő vétel után fizet 200 ezer forintot. Két év múlva pedig a lakás után megállapított 800 ezer forint mínusz 200 ezer forintot, azaz végül 600 ezer forintot kell fizetnie.

Bérleti jog kisebb teherrel

Ha valaki állami vagy önkormányzati bérlakás bérleti jogát szerzi meg, akkor az illeték alapja a forgalmi érték fele. Ebben az esetben kezdeti példánk, a 8 milliós lakás illetékalapja csupán 4 millió forint, amely után a már ismert 80 ezer forintot kell befizetni.

Tehermentes telek

Az egyik legbonyolultabb, mégis a legkevésbé jelentős kedvezmény az első lakástulajdonhoz jutók illetékkedvezménye. Ez az összeg legfeljebb 40 ezer forint lehet, vagyis a négymilliós határérték illetékvonzatának a fele. Mindez ráadásul csak akkor jár, ha a kedvezményt igénylő nincs 35 éves, soha nem volt lakástulajdona, és a megvásárolt ingatlan nem drágább 8 millió forintnál.

Sokkal jelentősebb vívmány, hogy aki üres telket vesz, és vállalja, hogy 4 éven belül lakóházat épít rá, vétele illetékmentes.

(A jövő héten az öröklési és ajándékozási illetékről lesz szó.)

Tartalmi partnerünk a Bookmark Media