Lejtmenetben az ingatlanpiac
3 perc
2004.06.08. 14:20
Lankadó kereslet és túlkínálat jellemzi a használt és új építésű lakások piacát Budapesten. A rendszerváltás óta nem volt ennyire nyomott a piac – vélik az ingatlanforgalmazók. Az árak makacsul tartják magukat, annak ellenére, hogy a bankok szűkösen mérik a hiteleket. A befektetők pénzüket lakásvásárlás helyett inkább magas kamatozású betétszámlákon helyezik el.
Jelenleg túlkínálat jellemzi az új lakások piacát. Az elsõ negyedévében az előző évi másfélszeresére, azaz 11,5 ezer új lakás építésére adtak engedélyt, de csak hétezer lakás talált gazdára – derül ki a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) felméréséből. A negyven és hatvan négyzetméter közötti lakások a legkeresettebbek jelenleg az ingatlanpiacon – mondta a hvg.hu-nak Rabb Margit, az InterEstate Rt. értékesítési igazgatója. „ Érezhető a kereslet visszaesése, miközben jelentős a kínálat. A vevők megfontolják döntésüket, nem sietik el a vásárlást, és egyre árérzékenyebbek"
Az utóbbi egy hónapban a piac kezd ismét magára találni, főként az alacsony kamatú devizaalapú kölcsönöknek köszönhetően. A fiatalabbak bátran bevállalják az árfolyamkockázatot is magában hordó hitelkonstrukciót – véli Rabb.
A kockázatosság a bankok számára pedig elsősorban abban rejlik, hogy a viszonylag nagy összegű és hosszú lejáratú lakáshiteleken keresztül a háztartások által felvállalt árfolyam- és kamatlábkockázatnak nincs természetes fedezete – állítják az MNB elemzői. Igaz, a hitelek egy része ingatlannal fedezett, de amennyiben az árfolyam- és kamathatások miatt jelentősen megemelkedne a törlesztőrészlet, a jelzálogok tömeges érvényesítése komoly gondokat okozhat a pénzintézeteknek.
Mindenestre a jegybank legújabb jelentéséből az derül ki, hogy az első négy hónapban 5,4 milliárd forinttal 28 milliárdra emelkedett a lakásvásárlási célokra felvett devizás hitelek állománya, amelyből 4,2 milliárd kihelyezése történt áprilisban. Május végén pedig az elbírálásra váró hitelkérelmek összege már elérte a 38 milliárd forintot.
Ingatlanszakértők ettől függetlenül - legalábbis rövid távon - nem számítanak látványos keresletélénkülésre, illetve az ingatlanárak emelkedésére, és ezen a helyzeten mit sem változtat az ország uniós tagsága. A lakásárakat továbbra is a hazai kereslet-kínálat határozza meg. Míg az elmúlt év végi előrehozott vásárlások nyomán egyes esetekben inflációt meghaladó mértékben emelkedtek az árak, idén legfeljebb három-négy százalékos emelkedés várható.
A gazdasági helyzet javulását feltételezve, legalább egy-másfél évnek kell eltelnie ahhoz, hogy a kereslet számottevően bővüljön, és az árak emelkedjenek – mondta a hvg.hu-nak Nagy Balázs, a Palace Ingatlan-tanácsadó Kft. vezetője. A visszaeső kereslet ellenére az árak tartják magukat, ugyanis inkább kivárnak azok az ingatlanépítők, akik még nem kezdték el a nagyobb beruházásokat, és addig is finanszírozzák a telkeket, hiszen az mindig jó befektetés - véli Nagy. A már elkészült ingatlanokat pedig különféle akciókkal kívánják vonzóbbá tenni a vevő számára.
Nagy gondot okoz az ingatlanépítőknek az is, hogy az a vevőkör, amely tavaly a kereslet túlnyomó részét adta - elsősorban az első lakást, illetve egy-másfél szobás kis lakást vásárlók – jelentősen beszűkült – tette hozzá. Távolmaradásuk érthető, hiszen ezeknek a vásárlóknak nem mindegy, ha egy tízmilliós hitel havi törlesztőrészlete hatvanezerről kilencvenezer forintra ugrik. Élénkíthetnék a keresletet a befektetési céllal vásárlók, ám a magas betéti kamatszint miatt pénzeiket a bankok szívják fel. A lakásépítők a vevőkkel együtt a kamattámogatások esetleges emelésében, vagy a kamatszint csökkenésében bíznak.
Az utóbbi hónapokban az árak legnagyobb mértékben az I., a VI., a XIV., és a XVI. kerületben emelkedtek. A lakóingatlant keresők célterületei közé tartozik az V. és a VI. kerület, ahol a kisebb méretű, 40-60 négyzetméter alapterületű társasházi lakások a listavezetők. Ezeken a kiemelt területeken az átlag négyzetméterár 350 ezer forint körül van.
Ugyancsak keresik a Kis- és Nagykörúti, a Rákóczi úti, a rehabilitált józsefvárosi lakásokat (Mária utca, Krúdy Gyula utca), valamint a IX. kerület megújított negyedeiben található lakásokat (Ráday utca). Az árak ezekben a városrészekben átlag 250 ezer forint körüliek négyzetméterenként, a jobb adottságú lakások négyzetméteréért azonban gyakran a 300–350 ezer forintot is megadják a vevők.
A használt lakásra felvehető hitel felső határának jelentős megnyirbálása is visszatartja az új lakások piacát. Leginkább azért, mert amennyiben az új otthonra vágyó polgár régi lakását nem tudja eladni olyan áron, hogy legalább a szükséges önerőt előteremtse, valószínűleg egy időre lemond a lakáscseréről. A kereslet iránya is megváltozott, ugyanis egyre vonzóbbak az azonnali vagy rövid időn belül beköltözhető lakások.
Az utóbbi egy hónapban a piac kezd ismét magára találni, főként az alacsony kamatú devizaalapú kölcsönöknek köszönhetően. A fiatalabbak bátran bevállalják az árfolyamkockázatot is magában hordó hitelkonstrukciót – véli Rabb.
A kockázatosság a bankok számára pedig elsősorban abban rejlik, hogy a viszonylag nagy összegű és hosszú lejáratú lakáshiteleken keresztül a háztartások által felvállalt árfolyam- és kamatlábkockázatnak nincs természetes fedezete – állítják az MNB elemzői. Igaz, a hitelek egy része ingatlannal fedezett, de amennyiben az árfolyam- és kamathatások miatt jelentősen megemelkedne a törlesztőrészlet, a jelzálogok tömeges érvényesítése komoly gondokat okozhat a pénzintézeteknek.
Mindenestre a jegybank legújabb jelentéséből az derül ki, hogy az első négy hónapban 5,4 milliárd forinttal 28 milliárdra emelkedett a lakásvásárlási célokra felvett devizás hitelek állománya, amelyből 4,2 milliárd kihelyezése történt áprilisban. Május végén pedig az elbírálásra váró hitelkérelmek összege már elérte a 38 milliárd forintot.
Ingatlanszakértők ettől függetlenül - legalábbis rövid távon - nem számítanak látványos keresletélénkülésre, illetve az ingatlanárak emelkedésére, és ezen a helyzeten mit sem változtat az ország uniós tagsága. A lakásárakat továbbra is a hazai kereslet-kínálat határozza meg. Míg az elmúlt év végi előrehozott vásárlások nyomán egyes esetekben inflációt meghaladó mértékben emelkedtek az árak, idén legfeljebb három-négy százalékos emelkedés várható.
A gazdasági helyzet javulását feltételezve, legalább egy-másfél évnek kell eltelnie ahhoz, hogy a kereslet számottevően bővüljön, és az árak emelkedjenek – mondta a hvg.hu-nak Nagy Balázs, a Palace Ingatlan-tanácsadó Kft. vezetője. A visszaeső kereslet ellenére az árak tartják magukat, ugyanis inkább kivárnak azok az ingatlanépítők, akik még nem kezdték el a nagyobb beruházásokat, és addig is finanszírozzák a telkeket, hiszen az mindig jó befektetés - véli Nagy. A már elkészült ingatlanokat pedig különféle akciókkal kívánják vonzóbbá tenni a vevő számára.
Nagy gondot okoz az ingatlanépítőknek az is, hogy az a vevőkör, amely tavaly a kereslet túlnyomó részét adta - elsősorban az első lakást, illetve egy-másfél szobás kis lakást vásárlók – jelentősen beszűkült – tette hozzá. Távolmaradásuk érthető, hiszen ezeknek a vásárlóknak nem mindegy, ha egy tízmilliós hitel havi törlesztőrészlete hatvanezerről kilencvenezer forintra ugrik. Élénkíthetnék a keresletet a befektetési céllal vásárlók, ám a magas betéti kamatszint miatt pénzeiket a bankok szívják fel. A lakásépítők a vevőkkel együtt a kamattámogatások esetleges emelésében, vagy a kamatszint csökkenésében bíznak.
Az utóbbi hónapokban az árak legnagyobb mértékben az I., a VI., a XIV., és a XVI. kerületben emelkedtek. A lakóingatlant keresők célterületei közé tartozik az V. és a VI. kerület, ahol a kisebb méretű, 40-60 négyzetméter alapterületű társasházi lakások a listavezetők. Ezeken a kiemelt területeken az átlag négyzetméterár 350 ezer forint körül van.
Ugyancsak keresik a Kis- és Nagykörúti, a Rákóczi úti, a rehabilitált józsefvárosi lakásokat (Mária utca, Krúdy Gyula utca), valamint a IX. kerület megújított negyedeiben található lakásokat (Ráday utca). Az árak ezekben a városrészekben átlag 250 ezer forint körüliek négyzetméterenként, a jobb adottságú lakások négyzetméteréért azonban gyakran a 300–350 ezer forintot is megadják a vevők.
A használt lakásra felvehető hitel felső határának jelentős megnyirbálása is visszatartja az új lakások piacát. Leginkább azért, mert amennyiben az új otthonra vágyó polgár régi lakását nem tudja eladni olyan áron, hogy legalább a szükséges önerőt előteremtse, valószínűleg egy időre lemond a lakáscseréről. A kereslet iránya is megváltozott, ugyanis egyre vonzóbbak az azonnali vagy rövid időn belül beköltözhető lakások.