Lakáspiaci előrejelzés 2005-re

Az idei igazán rossz év volt a lakáspiac szereplői számára, s túlzott optimizmusra 2005-ben sem lesz okuk – mondta a hvg.hu-nak Pichovszky Kristóf, a GKI Rt. ingatlanpiaci szakértője. Az új építésű lakások ára ebben az évben maximum az infláció mértékével nőtt. A kiemelt belvárosi területeken ugyanakkor az áremelkedés meghaladhatta az inflációt, míg a kedvezőtlen helyen fekvő, illetve a lakótelepi használt lakások árai nem, vagy csak kismértékben emelkedtek. Bizonyos ingatlanoknál árcsökkenésre is volt példa.

Az ingatlanforgalmazók és –fejlesztők szerint a következő egy évben is túlkínálat jellemzi majd a lakáspiacot, hiszen az elkészült új lakások száma idén megközelíti a 35-40 ezret. A használt lakások ára mindössze 2-3 százalékkal nőhet majd, míg az új lakásoknál 3-5 százalékos emelkedésre számítanak. „Igaz, nem túl jó hír, hogy leült a lakáspiac, de a használtlakást keresők számára, ez akár jó is lehet” - véli az ingatlanpiaci szakértő. Pichovszky szerint az idei pangó piacon a beruházók még a szükséges áremeléseket sem tudták érvényesíteni. Mivel a használt lakások szegmensét még erőteljesebben jellemzi a visszaeső forgalom és a nehézkes értékesíthetőség, sokan, akik eddig kivártak, feladják, s akár kedvezőbb áron is hajlandók túladni majd a már rég eladásra szánt ingatlanon.

A használt lakások piacán a Budapest belvárosában és a vidéki nagyvárosok központjában lévő nagy, jó beosztású lakások iránti kereslet kissé élénkült, ám stagnál a bel-budai, zöldövezeti lakások piaca - áll az Ecostat legfrissebb elemzésében. Nehéz és egyre hosszabb ideig tart a korszerűtlen, magas költségű, hagyományos építésű és lakótelepi lakások értékesítése.

A lakóingatlanok négyzetméterárát a fekvés, a komfortfokozat, az állapot mellett a lakás mérete befolyásolja. Jóval magasabb a 60 négyzetméter alatti alapterületű új építésű lakások négyzetméterára, mint a nagyobb lakásoké. Átlagosan 11 ezer forinttal kerül többe egy négyzetméterár, ha az 60 négyzetméternél kisebb lakásban van. A használt lakások esetében még nagyobb a különbség, ott akár 18 ezer forintot is elérheti.

Az irodapiacon idén valamelyest jobb volt a helyzet: nőtt az igény a luxus felszereltségű irodák iránt, élénkült a jól megközelíthető irodák iránti kereslet. A lakásbérleti piacon is nőtt a befektetés céljából kiadott lakások száma, kereslet egyaránt volt a garzonlakások és a nagy, luxusigényeket is kielégítő lakások, házak iránt. Az építési telkek továbbra is Budapesten a legkeresettebbek, s az agglomeráció azon vidékein, amelyek már ma is és majd az M0-ás teljes megépítése után könnyen megközelíthetők lesznek. A külföldi befektetők még mindig nagy érdeklődést mutatnak a belvárosi és a jó helyen fekvő nagy építési telkek iránt.

Az Ecostat ingatlanpiaci elemzése rámutat azokra a problémákra is, amelyek elsősorban a támogatási rendszerben gyökereznek. A támogatott hitelek felvételének feltételei lényegesen szigorúbbak lettek, a tartósan magas hazai kamatszintek szintén lehűtötték a vásárlási kedvet. A piac szereplői év eleje óta várták a kamatcsökkentési hullám beindulását, de az már tavasszal látszott, hogy az euró vagy svájci frank alapú hitelek versenyelőnye még hosszú ideig kitart. A devizaalapú lakáshitelek a bennük rejlő kockázatok ellenére nagyon népszerűek, és nem valószínű, hogy ez megváltozna a közeljövőben.

A lakosság banki devizahitel-állománya novemberben is lendületesen nőtt, a deviza aránya az összes hitelen belül már átléphette a 45 százalékot – derül ki a Magyar Nemzeti Bank legfrissebb adataiból. A novemberi számok szerint a banki hitelállományon belül több mint 11,5 százalékot, külön a lakáshiteleknél pedig majdnem hét százalékot képviselnek a devizahitelek, ami az egy évvel ezelőtti 1-2 százalékos szinthez képest óriási felfutást jelent.

Elemzők szerint a devizakockázatok mellett azonban mostanra a lakáspiac egyik legfőbb gondja az lett, hogy az építtetők túl kicsi lakásokat dobnak piacra. Mivel a támogatott hitelek korlátai a 40-60 négyzetméteres lakásokat célozzák meg, így ebben a kategóriában eredményezik a legnagyobb keresletet. Nagyobb lakások jóval alacsonyabb számban épülnek, így alig javul a lakásállomány összetétele. Az átadás határideje pénzhiány miatt sok esetben jelentősen csúszik: nemcsak a lakosság küzd anyagi gondokkal, az építőipart is körbetartozás jellemzi.

Az előző évekhez képest 2004 változást hozott a tekintetben is, hogy átalakultak a lakásvásárlók prioritásai. Míg 2003-ban az ár, lakókörnyezet, szobaszám volt a sorrend, ebben az évben már az ár volt a legfontosabb szempont, s csak utána következik a szobaszám és a lakókörnyezet – derül ki az Otthon Centrum legfrissebb elemzéséből. Ez utal arra, hogy a lakosság ma már nem befektetési céllal vásárol lakást.

Mivel a túlélésre csak a nagyoknak van esélyük, egyre jobban sűrűsödik az ingatlanszakma. A lakáspiacon olyan óriások is megjelentek, mint az útépítő Vegyépszer Rt., amely Paskál Park néven épít 1300 lakást Zuglóban. Az eddig bevásárlóközpontokat építő TriGránit Rt. most Tóváros néven épít lakóparkot a XI. kerület peremén. Az Autóker Holding is társasházak építésére adta a fejét, míg az OTP Ingatlan Rt. figyelme a vidék felé fordult.

Ám valamelyest óvatosabb is lett a piac, új beruházásba ebben az évben csak néhányan indítottak. A 35-40 ezres újlakás-állomány többek között azzal magyarázható, hogy 2003 egy nagyon jó év volt a fejlesztők számára, s az akkor megkezdett beruházásokat mostanra fejezték be – magyarázta Pichovszky Kristóf.

A Fészekrakó-programként ismert garancialap, amely a fiatalok lakásproblémáit hivatott megoldani, csak egy szűk kört érint majd - mondta Pichovszky, hozzáfűzve, hogy az lényeges változást amúgy sem eredményez majd a lakáspiac egészét tekintve.