Jenny Segerstedt nemrég a saját bőrén tapasztalta meg, hogy mit is jelentenek a magas svéd ingatlanárak. A 39 éves tanárnőnek egy válás után kellett idén új otthonba költöznie, ám elbukott egy árversenyt, amit az áhított lakásra írtak ki. A lakásért akkora volt a kereslet, hogy 70 százalékkal lett magasabb az eladási ár a "kikiáltásinál", és a nő a 2,2 millió koronás (körülbelül 75 millió forint) vételárat már nem tudta megfizetni. Végül 1,7 millió koronáért vett egy 63 négyzetméteres lakást egy nyugat-stockholmi elővárosban az 1950-es években épült házban. Elmondása szerint rengeteg lakást megnézett, ám a legtöbb helyen olyan gyorsan megugrottak a szintek, hogy képtelen lett volna kifizetni a 2 millió korona fölé ugró árakat.

Egy év alatt 14 százalékos árnövekedés

A tanárnő ugyanakkor minden bizonnyal nincs egyedül. Svédországban az új ingatlanok hiánya és az alacsony lakáshitelkamatok olyan mértékben fűtik az ország ingatlanpiacát – növelik a keresletet –, hogy a lakásárak a tavalyi évben 14 százalékkal nőttek. 2000 óta az északi államban a lakásárak megduplázódtak, egy belső stockholmi lakás négyzetméterára (átszámolva több mint 10 ezer dollár) majdnem annyi, mint egy átlagos londoni lakás négyzetméterenkénti ára (12 ezer dollár). Az S&P hitelminősítő szerint mintegy 25 százalékkal túlértékeltek a svéd ingatlanok, a Moody’s pedig arra figyelmeztetett, hogy a svéd bankrendszer komoly mértékben sérülékeny.

Svédországi ingatlanpiac: elszálló árak

AFP / Jonathan Nackstrand

A Nemzetközi Valutaalap (IMF) már figyelmeztette az ország kormányát, hogy intézkedéseket kell annak érdekében tenni, hogy a fogyasztói hitelek és a háztartási költségek ne kerüljenek ki a kontroll alól. Jelenleg a svéd háztartások eladósodottsága a rendelkezésükre álló jövedelmek 170 százalékára rúgnak, ez az arány 13 éve még csak 100 százalék volt. A mostani aránnyal a svéd háztartások a legeladósodottabbak közé tartoznak Európában. Az ország az 1990-es évek elején már átélt egy hasonló válságot, akkor a bankok komoly veszteségeket szenvedtek el a nemfizető hitelek miatt.

A Danske Bank és a svéd lakásügyi bizottság szerint ugyanakkor szükség lenne olyan intézkedésekre, melyekkel megálljt lehetne parancsolni a hitelállomány növekedésének. Ehhez meg kellene változtatni azt a jogszabályt, mely lehetővé teszi a lakástulajdonosok számára azt, hogy a jelzáloghitel kamatainak egy részét levonhatják adójukból.

Svédország lenne az újabb Spanyolország?

A svéd ingatlanpiac érdekességei közé sorolható, hogy a kínálat eddig nem tudott lépést tartani a kereslettel, ebben különbözik a helyzet az ingatlanpiaci boomot – és hatalmas visszaesést – megélt Egyesült Államoktól vagy Spanyolországtól. Stockholm lakossága például több mint 160 ezer fővel nőtt az utóbbi öt évben, míg 2013 első félévében alig 4100 új lakást sikerült a városban felépíteni.

A helyzet abban is különbözik más nyugati államok válságot átélt ingatlanpiacainak helyzetétől, hogy a jelzáloghitelek 60 százalékát a legfelső jövedelmi ötöd tagjai vették fel, akik gazdaságilag általában a legellenállóbbak a kríziseknek (Svédország a gazdasági válságot mellesleg elég szépen átvészelte, csak egy igazán mínuszos év volt). A háztartások megtakarításai is stabilak maradtak, Tina Mortensen, a Citigroup helyi elemzője szerint pedig a jelzáloghitelek törlesztését is menedzselni tudják az adósok.

A svéd ingatlanpiacon tehát a fő problémát nem az ingatlanlufi okozza – nem a túlfűtött piac, a rengeteg ingatlanbefektetés a gond –, hanem a hitelek magas aránya. A svéd jegybank, a Riksbank már tavaly felhívta a figyelmet arra, hogy Svédországnak csökkentenie kell a kockázatokat azzal, hogy megvágja a magánszektor adósságait. A jelzáloghitelek kordában tartása pedig úgy lenne lehetséges, hogy a kormány nem hagyna akkora teret a hitelek kamatainak adóból történő levonására. Ezzel az intézkedéssel ugyanakkor el lehet bukni választást, így rendkívül szenzitív témáról van szó. A kormányzat, mely a 2014-es választások előtt a közvélemény-kutatások szerint az ellenzéki erők mögött áll a népszerűségi rangsorban, nem is tervez ilyet.

Az elszabaduló ingatlanárak a svéd bankrendszerre is negatív hatással vannak. Bár az ország kormánya igyekezett keretek közé szorítani a hitelezést, de a jelzáloghitelek nagysága még mindig az ingatlanok értékének 85 százalékát tehetik ki. Ez még mindig magas, azzal együtt is, hogy a bankoknak megnövelték a céltartalék képzési kötelezettségét, emellett pedig a hitelfelvevők kockázati besorolását is szigorították. Ezek a lépések, bár csökkentették a hitelállomány bővülésének mértékét, nem adnak megoldást a problémára.

A kisvállalkozások járják meg, és visszaeshet majd a fogyasztás is

Az S&P elemzői szerint nem a bankok, hanem valószínűleg a kis- és középvállalkozói (kkv) szegmens, illetve a fogyasztás sínyli meg az esetleges ingatlanpiaci korrekciót – mely egyre több elemző szerint elkerülhetetlen. Ilyen nagy felfutások után ugyanis törvényszerűen mindig jön egy nagyobb zuhanás. A háztartások veszteségei nem lőnek majd túl, ha nem lesz extrém sokk, a fogyasztás viszont vissza fog esni, és a kkv-szektor is pórul járhat, mivel ők kevésbé ellenállóak.

A magas hitelállomány komoly kockázatokat hordoz magában

AFP / Jonathan Nackstrand

Alexander Ekbom szerint pontosan ez történt Dániában is, ahol a 2008-as ingatlanpiaci lufi kipukkanása, az árak zuhanása után pénzügyi mentőövet kellett dobni egyes bankoknak, 62 közösségi hitelező pedig lehúzta a rolót. Dániában kevés lakossági jelzáloghitel dőlt be, ám a kkv-szegmens már annál inkább megérezte a válságot. Svédországban az eddig soha nem látott mértékű lakossági hitelállomány “ismeretlen vizekre viszi az államot”, tették hozzá az elemzők.

Átrendeződő bankrendszer

Az ingatlanpiaci árnövekedésnek ugyanakkor nem szándékolt következményei is vannak, melyek komoly mértékben alakíthatják át az ország bankrendszerét. A Swedbank például, mely az ország legnagyobb hitelezője, folyamatosan veszít részesedéséből a jelzálogpiacon, mivel igyekszik az esetleges sokkoktól megvédeni magát, és kevesebb hitelt helyez ki. A bank komolyan megégette magát a balti államok 2009-es gazdasági vesszőfutásával is, így azóta szigorúbban veszik a hitelezést. Ám ez ahhoz is vezet, hogy más, kockázatvállalóbb bankok elhappolják előlük a piacot.

Ha a cikket érdekesnek találta, látogasson el a hvg gazd Facebook-oldalra, és nyomjon rá egy "Tetszik"-et. Nem bánja meg!