2024-től bizonyos esetekben akár 10 százalék önerő is elegendő lehet egy lakáshitelből történő megvásárlásához, a lehetőséggel azonban nem mindenki élhet. A jogszabály szerint jelenleg olyanok kaphatnak így kölcsönt, akik igényléskor nem töltötték be a 41. életévüket, nincs más lakástulajdonuk, illetve más ingatlanban 50 százalékot elérő tulajdonrészük, vagy ha van is ilyen, a jogszabályon alapuló haszonélvezeti joggal terhelt. Ráadásul, ha adóstárs is van az ügyletben – ez a házaspárok esetében mindig így van -, akkor mindkettőjüknek meg kell felelnie ezen elvárásoknak.

2025-től azonban változik a helyzet, az úgynevezett energiahatékony lakóingatlanok megvásárlásakor vagy építésekor is elegendő lehet majd 10 százalék önerő, mindenféle egyéb feltétel nélkül. A friss MNB rendelet szerint ráadásul a JTM korlát is változik ilyenkor: a nettó jövedelem összegétől függetlenül annak akár 60 százaléka is hiteltörlesztésre fordítható. (Jelenleg ehhez legalább 600 ezer forint nettó szükséges, ezalatt 50 százaléknál „ránt be” az adósságfék.) A rendelet azt is rögzíti, hogy a legalább 10 éves kamatperiódusú és végig fix kamatú lakáshiteleknél érhető el a kedvező JTM szabály, kivételt csak az jelent, ha a futamidő nem hosszabb 5 évnél. 

Ugyanakkor az, hogy valaki megfelel a jogszabályi feltételeknek, nem jelenti azt, hogy automatikusan 10 százalék önerővel juthat lakáshitelhez, ugyanis a bankok egyedileg számos feltételhez köthetik a dolgot. Az alábbiakban a Bankmonitor szakértői összegyűjtötték, hogy min múlhat legtöbbször a dolog.

1. Nem minden banknál fog működni a dolog

Amennyiben 10 százalékos önerővel vennél fel lakáshitelt, akkor ez némileg leszűkíti a szóba jöhető bankok körét, mert egy pénzintézet jelenleg nem kínál ilyen kölcsönt. Ez azonban nem jelent túl nagy problémát, mert a nagybankoknál elérhető a konstrukció.

Várhatóan a 2025-től sem változik majd a helyzet, a bankoknak ugyanis elemi érdeke, hogy az energiatakarékos lakásokat vásárlóit, építőit és korszerűsítőit hitelezzék.

2. Nem minden hiteltípusnál érhető el

A bankok között jelentős különbség van azt illetően, hogy mely hiteltermékek érhetők el jelenleg 10 százalékos önerővel. Van pénzintézet, ahol erre kizárólag a CSOK Plusznál és a mellé igényelt piaci lakáshitelnél van lehetőség, míg máshol gyakorlatilag minden lakáscélú hitel felvehető így. Jól mutatja, hogy mennyire bonyolult a helyzet, hogy arra is van példa, hogy kizárólag olyan támogatott vagy piaci hitel vehető fel 10 százalékos önerővel, ahol nincs gyerekvállalás, míg CSOK Plusz hitelnél akkor van erre csak lehetőség, ha legfeljebb 1 gyereket vállal a család.

3. Az ingatlanfedezetre vonatkozó szabályok is szigorúbbak lehetnek

A 10 százalékos önerő esetében a szükséges ingatlanfedezetet is másképpen kezeli a bankok egy része. Van például, ahol ebben az esetben nem lehet több ingatlanfedezet, vagyis magának a célingatlannak kell „elbírnia” a hitel összegét.

Máshol megengedett a több fedezet, ám ebben az esetben legalább az egyiknek olyan településen kell lennie, ahol a bank 90%-os hitelfedezeti értékig hitelez. Itt tudni kell, hogy a bankok jellemzően Budapesten és a nagyvárosokban mennek el eddig, ahol nagyobb az ingatlanok forgási sebessége, így a forgalmi érték is könnyebben meghatározható. Így például akár egy kistelepülésen is megvásárolható lehet 10 százalékos önerővel egy ingatlan, feltéve, hogy van például egy fedezetként bevonható budapesti ingatlan is.

4. Nem feltétlenül a piaci ár 90 százalékát hitelezi meg a bank

Sokan gondolják úgy, hogy a 90 százalékos hitelezhetőség azt jelenti, a bank a vételár ekkora százalékát adja oda, vagyis elegendő 10 százalék önerő a vásárláshoz. Ez azonban nem feltétlenül van így. Például, ha egy ingatlant a bank által kijelölt értékbecslő által megállapított becsült forgalmi értéknél drágábban vásároltunk meg, akkor a vételár kisebb része lesz a hitel. (Például 100 millió forintot adunk egy 90 millió forintra értékelt ingatlanra, akkor a bank a 90 millió forint 90 százalékáig megy el legfeljebb, így 10 millió forint önerő helyett 19 millió forintra lesz szükség.)

És akkor még érdemes szót ejteni a hitelbiztosítéki értékről is, ami helytől is ingatlantípustól függően körülbelül 10-30 százalékkal alacsonyabb a forgalmi értéknek. Budapesten jellemzően 5 százalék, a megyei jogú városokban 10-15 százalék, míg a kisebb településeken 25-30 százalék a különbség, de például egy tanyánál akár még ennél is nagyobb lehet. Ezt szokás egyébként menekülési értéknek is hívni, mert körülbelül ez az az ár, ami alatt az adott ingatlan három hónap alatt eladható volna. Mindez azért érdekes, mert a nyújtott hitel összege nem haladhatja meg hitelbiztosítéki értéket. Emiatt pedig ugyancsak nagyobb önerő kellhet majd.

5. Nem minden településen lehet 10 százalék önerővel lakást venni

Ahogy az előző pontban már írtuk, a hitelfedezeti érték minden esetben alacsonyabb a forgalmi értéknél, ám a különbség településtipusonként eltérő. Ez azt jelenti, hogy a kisebb településeken esély sincs a vételár 90 százalékát hitelből finanszírozni, erre legfeljebb a Budapesten és a megyeszékhelyeken van lehetőség, de itt is csak akkor, ha a vételár kedvező. Legfeljebb az jelenthet megoldást, ha több ingatlanfedezet is van, ám ahogy erről korábban már írtunk, ez nem minden banknál működhet.

6. Egy meglévő hitel is bekavarhat

A bankok minden lehetséges módon igyekeznek csökkenteni a hitelezési kockázatot, ezért a 90 napon belül felvett személyi kölcsön összegének 100 százalékával, a babaváró hitelt összegének pedig 25 százalékával csökkentik a felvehető lakáshitel összegét. Ez azt jelenti, hogy ebben az esetben ugyancsak 10 százaléknál több önerőre lesz szükség. Éppen ezért több hitel felvétele előtt célszerű olyan hitelszakértőhöz fordulni, aki összefüggéseiben is látja ezek pénzügyi hatásait. 

7.  Nagyobb jövedelemre lehet majd szükséged

Már írtuk korábban, hogy a bankok biztonsági játékosok, ha nagyobb összegű hitelt adnak az adott ingatlanra, cserébe igyekeznek jövedelmi oldalon bebiztosítani magukat. Ez azt jelenti, hogy ilyen esetben magasabb jövedelmet várhatnak el, illetve nem engedik a törlesztőt 60 százalékig elmenni, nagyobb pénzügyi mozgásteret hagyva az adósnak.

8. Különösen fontos az alacsony kamat

A 90 százalékos hitelezhetőség legfontosabb előnye, hogy csökkenthető a szükséges önerő összege. Ez nagy segítség lehet azoknak, akik nem rendelkeznek nagyobb megtakarítással, ám egyben azt is jelenti, hogy nagyobb összegű hitelre lesz szükségük. Nagyobb összegű kölcsönnél pedig már egy kisebb kamatkülönbség is komoly különbséget eredményezhet a havi törlesztésben és a teljes visszafizetésben. Ezen múlhat akár az is, hogy valaki megkapja-e a szükséges összegű hitelt, hiszen az igazolt nettó jövedelemnek el kell „bírnia” a havi törlesztőt. (A JTM – jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató – szabály alapján ugyanis a nettó igazolt jövedelem legfeljebb 50 vagy 60 százaléka fordítható hiteltörlesztésre.)

Egy 80 millió forint összegű, 20 éves futamidejű, végig fix kamatú lakáshitel kamata 1,5 millió forint családi jövedelemmel például 6,39 és 8,09 százalék között van jelenleg, ami azt jelenti, hogy a havi törlesztő 595 ezer és 674 ezer forint között lehet. Ez havi 80 ezer forint különbség, ami 2 évtized alatt bizony csaknem 20 millió forintra hízik. Ezért fontos, hogy akár egy összehasonlító kalkulátorral mindenki megtalálja a számára legkedvezőbb ajánlatot, majd egy a banki gyakorlatot jól ismerő hitelszakértő segítsen az igénylési folyamat során.