Az ingatlanfejlesztők más adózást akarnak

Az IFK aktívan dolgozik az ingatlanipar kibontakozását gátló és az ingatlanbefektetések regionális piacán jelentős versenyhátrányt okozó szabályozási környezet megváltoztatásán. Mindezeken túl folyamatosan vizsgálja az ingatlanokat érintő helyi adóztatás tendenciáit és azok várható piaci hatását, valamint a Szabályozott Ingatlanfejlesztési Társaságok (SZIT) létrehozásáról és működtetéséről szóló törvény megalkotásától elvárt kedvező piaci hatások elmaradásának okait is.

„Az építésügyi jogszabályokat követően most az ingatlanfejlesztési tevékenység és ingatlan-üzemeltetés során adódó főbb adójogi és számviteli problémák feltárásán vagyunk túl. A Deloitte Tanácsadó közreműködésével, az IFK a problémák felleltározásán túl konkrét megoldási javaslatokat is kidolgozott, amelyeket az érintett kormányzati szervek részére is eljuttatunk.” – mondta Takács Ernő, az IFK alelnöke.

Az IFK által kezdeményezett főbb adóügyi változtatások a szektor versenyképességének javítása érdekében:

• Az ingatlanfejlesztéshez kapcsolódó közcélt szolgáló berendezés áfa-mentessége
A jelenlegi szabályozás alapján nem egyértelmű, hogy az ingatlanfejlesztéshez kapcsolódó, közmű vagy más közcélt szolgáló berendezések térítés nélküli átadását, illetve az idegen ingatlanokhoz kapcsolódó térítés nélküli szolgáltatások megvalósításával összefüggésben felmerült áfa levonható-e, másrészt, hogy ha levonható, a létrehozott „eredmény” átadásának nyomán keletkezik-e adófizetési kötelezettség?

„Az adott beruházások áfa-kezelésének megfelelő rendezése elsősorban azért fontos, mert a jelenlegi bizonytalan helyzet, illetve értelmezés jelentős terhet jelent az adóalanyok számára, hiszen forrásszerzési lehetőségeik a gazdasági válság eredményeként beszűkültek, és így a jelenlegi gyakorlat szerinti áfa-fizetési kötelezettség jelentős terhet jelent számukra.” – hangsúlyozta Takács Ernő.

Az IFK tanulmánya szerint az általános jogelvekből, a hazai, valamint az uniós bírósági ítéletekből kiindulva az adóalanyoknál nem áll elő áfa fizetési kötelezettség közcélú beruházások körében megvalósuló közműátadások, vagy egyéb ingatlanfejlesztések, idegen ingatlanhoz kapcsolódóan végzett szolgáltatások esetén, azaz biztosítani kell az előzetesen felszámított általános forgalmi adó levonhatóságát az áfa-törvény adólevonásra vonatkozó egyéb feltételeinek teljesülése esetén.

• Az alvállalkozók költségének levonhatósága az iparűzési adóból
A helyi adókról szóló törvény szerint adóköteles az önkormányzat illetékességi területén állandó vagy ideiglenes jelleggel végzett vállalkozási tevékenység. A helyi iparűzési adó alapjának kiszámításakor a nettó árbevételt – többek között – csökkenti a közvetített szolgáltatások értéke és az alvállalkozói teljesítek értéke. Jellemzően az ingatlanok (jellemzően irodaházak, bevásárlóközpontok) tulajdonosai állnak szerződéses kapcsolatban a közműszolgáltatókkal, így az épület közüzemi díjait közvetlenül ők fizetik meg a közműcégek felé. Ennek költségeit a tulajdonos továbbterheli a bérlőkre. A problémát az okozza, hogy a fent említett módon közvetített szolgáltatások költségeit közvetített szolgáltatásként, illetve alvállalkozói teljesítésként történő minősítése nem egyértelmű a Htv. rendszerében, így a hatósági gyakorlat jellemzően nem fogadja el költségeket adóalapból levonható tételnek.

Az IFK felhívja a figyelmet egy Legfelsőbb Bíróság által hozott Kfv.I.35.343/2008/5. számú ítéletre, amely kimondta, hogy a közvetített szolgáltatásként történő kezelésnek, így a helyi iparűzési adóalapból történő levonhatóságnak nem akadálya, ha az adott szolgáltatás beépül egy komplex szolgáltatásba.

• Nem-realizált árfolyam különbözetből származó számviteli eredmény adóztatása
Iparági tapasztalatok alapján az ingatlanfejlesztő társaságok jellemzően bankhitelből finanszírozzák a beruházásaikat, eszközbeszerzéseiket. A pénzintézetek a hitelt devizában, általában euróban folyósítják.

Azok a társaságok, amelyek forintban vezetik a könyveiket, vagyis forintban mutatják ki a felvett hitelekhez tartozó tőke- és kamattartozásaikat, a beruházások volumenére és a banki finanszírozás nagyságára való tekintettel jelentős mértékű árfolyamkockázatnak vannak kitéve. A Tao törvény hatályos szabályozása alapján az adózó csökkentheti adóalapját a korábbi adóévekben elhatárolt veszteség összegével. 2012. január 1-től csak a tárgyévi (veszteségelhatárolás nélkül számított) pozitív adóalap 50 százalékos mértékéig lehet a keletkezett elhatárolt veszteséget felhasználni, feltéve, hogy az elhatárolt negatív adóalap a rendeltetésszerű joggyakorlás elvével összhangban keletkezett.

Az euró alapú hitellel rendelkező ingatlanfejlesztő társaságok a 2011. december 31-i magas – 311,13 HUF/EUR – árfolyam miatt 2011. évre jelentős nem realizált árfolyamveszteséget számoltak el, mely elhatárolt veszteséget keletkeztethetett. Az árfolyamváltozások miatt 2012 végén jelentős nem realizált árfolyamnyereséget számolhatnak el e társaságok, de mivel csak a pozitív adóalap 50 százalékig lehet figyelembe venni elhatárolt veszteséget, ezért jelentős adófizetési kötelezettségük keletkezhet.

Az IFK javaslata szerint, a hosszú lejáratú hiteleket rövid lejáratú kötelezettségként kellene kimutatni a könyvekben, hiszen az adóztatási pont nem a könyvekből történő tényleges kikerüléskor keletkezik. A társaságok könyveiben lévő rövid lejáratú kötelezettségek tekintetében történő szélesebb körű alkalmazhatóság, illetve a jelenlegi jogszabályi szöveg eredeti jogalkotói szándékkal történő nagyobb fokú összhangját eredményezné, ha a Tao törvény 7. § (1) bekezdés dzs) és 8. § (1) bekezdés dzs) pontjának alkalmazhatósága kibővülne az olyan külföldi pénzértéken fennálló rövid lejáratú kötelezettségekkel, mely után a társaság kamat ráfordítást (ide nem értve a késedelmi kamatot) számol el. Ezzel az évente meghosszabbodó hitelek árfolyamnyereségének adóját is el lehetne halasztani, de nem tágulna ki a kör túlságosan (például devizás szállító tartozásra továbbra sem lehetne alkalmazható).