Balkáni ingatlankalauz: tippek, árak, veszélyek

„Otthon egy autót sem vettem volna ennyi pénzből”- nyugtázta elégedetten romániai lakásvásárlását egy amerikai vevő az egyik romániai lapnak. A szomszéd telek szintén egy amerikaié, néhány házzal odébb pedig ausztrálok készülnek villát építeni - fűzte hozzá. Romániában nemcsak Kolozsváron gyakoriak az ilyen esetek, az utóbbi egy-két évben minden nagyvárosban megjelentek a külföldi vásárlók, akik valóságos ingatlanparadicsomnak tartják az országot.

A volt diktátor villája

Székelyföld egyik legszebb üdülő-helyén, Tusnádfürdőn árulják a ma már magántulajdonban lévő egykori Ceausescu-villát. A festői környezetben található 752 négyzetméteres összterü-letű - új nevén - Lili-villa, minden szintjén felújításra szorul. A 190 négy-zetméternyi beépített területen 11 szo-ba és négy terasz kínál remek killátást az erdőre. A villa irányára 220 ezer euró, amiből a hirdetés szerint még engednének is.

A fővárosban, Bukarestben és a nagyobb városokban a lakások árai nemhogy elérik, helyenként meg is haladják a magyarországi árakat. Ám az is igaz, hogy a kevésbé frekventált helyeken, kisebb városokban és falvakban jelenleg még jóval a valós érték alatt lehet ingatlanhoz jutni. Az ingatlanárak a fővárosban a legmagasabbak. A kertes luxusvillák ára a legjobbnak számító helyeken 180-400 ezer forint között mozog négyzetméterenként. A hasonló adottságú, új építésű kisebb apartmanok négyzetméterenként hasonló összegért vásárolhatók meg.

A tavaly júniusi statisztikai adatok szerint 40 százalékkal nőtt az ide érkező külföldi turisták száma az egy évvel korábbihoz képest, ám így is tízszer kevesebben üdülnek a Fekete-tenger romániai partján, mint a bolgároknál. A júliusi adatsorok még előnyösebbek, akkor 23 ezer külföldi turista érkezet, ami 48 százalékkal volt magasabb a korábbi adatoknál. A legtöbben Németországból és az északi országokból érkeztek Romániába, ám a turisták között szép számmal akadtak franciák, amerikaiak, és britek.

„A román tengerpart érintetlen területnek számít még, mivel a nagy beruházók már megvették a földterületeket, ám a beruházásokat, fejlesztéseket csak ezután kezdik el” – mondta a hvg.hu-nak Németh Zsolt, a HPI román ingatlanügynökség munkatársa.

Konstanca: vonzó kilátások

A nagyon jó adottságú román tengerpart iránt főként a külföldi befektetők érdeklődnek, hiszen az elmúlt néhány évben hatalmas fejlődlésen mentek keresztül az olyan nagyonbb tengerparti városok, mint Konstanca és Mamaia. Igaz, ez amolyan felemás fejlődés, mert míg a tengerpart egyes részein a teljes luxus megtalálható, egy-két kilomméterrel odébb azonban a helyi valósággal szembesül az odalátogató - magyarázta Németh. A végletes különbségekre jellemző példa: Mangalián, az egyik tengerparti üdülőhelyen egy 50 ezer négyzetméteres földterületet 400 ezer amerikai dollárért kínálja az egyik román ingatlanügynökség. Ajánlatai között találunk olyan 9 szobás, öt teraszos konstancai luxusvillát is, amely 400 ezer euróért lehet a miénk.

Az elmúlt évben jelentősen emelkednek a telekárak, úgy a mezőgazdasági földterületek, mint a közművesített telkek esetében – állítják a román ingatlanügynökségek szakemberei. Annak ellenére, hogy már tavaly is 60-70 százalékos növekedéssel számoltak, 2005-ben a mezőgazdasági területek árai megduplázódnak, míg a beruházásokra alkalmas telkek megközelítőleg 50 százalékkal drágulnak - mondta Liviu Ureche, a Romániai Ingatlanügynökségek Szövetségének (ARAI) elnöke. „A román ingatlanpiaci boomnak köszönhetően a külföldi befektetők valóságos ingatlanparadicsomnak tartják az országot, ezért idén is jelentős befektetésekre számítunk. Nem fogjuk utolérni a párizsi, vagy a római telekárakat, de a fennálló különbség jelentősen csökkenhet” – fűzte hozzá az ARAI elnöke.

Mamaia: forró piac

Ám aki romániai ingtalanvásárlásra adja a fejét, nem árt odafigyelnie a helyi szabályokra, amelyek néhány lényeges ponton igencsak eltérnek az itthoni gyakorlattól. A legnagyobb különbség, hogy az 1918 előtti Románia területén - Moldva és Havasalföld - nem működött telekkönyvi rendszer, kialakítása még mindig folyamatban van. Így az ilyen ingatlanok vásárlása esetén a szomszédok tanúskodása alapján azonosítják az ingatlant. Erdélyben ennél jobb a helyzet, kisebb-nagyobb hiányoságokkal ugyan, de működik a telekkönyvi ingatlan-nyilvántartás.

Az igaz, hogy ma már külföldi állampolgárok is korlátozás nélkül vásárolhatnak belterületi ingatlant, ám mezőgazdasági területet csak romániai bejegyzésű jogi társaságon keresztül vehetnek- mondta Németh Zsolt. Az, aki teljesen egyedül vág bele a cégalapításba, az kéthónapos utánajárásra számíthat, ám ingatlanos cégek segítségével ez egy-két hét alatt lebonyolítható. A bejegyzés költsége pedig nem több 300-400 eurónál, azaz 100 ezer forintnál.

Befektetési céllal pedig valóban nem rossz földterületet venni, hiszen amit például ma 500 euróért (125 ezer forintért) kínálnak hektáronként, azt három évvel ezelőtt 75-80 euróért (mai árfolyammal számolva 20 ezer forintért) is meg lehet venni - hangsúlyozta Németh. Persze Romániában is jelentős eltérések mutatkoznak a föld árában. Legolcsóbban 200-300 euróért vagyis 50-75 ezer forintért lehet földhez jutni hektáronként, míg a felső határ megközelíti a 2 ezer eurót, az 500 ezer forintot. Példaként említhetők olyan olasz vállalkozások, amelyek minden költséget összeadva korábban hektáronként 700 euróért (175 ezer forint) vásároltak fel területeket Temes megyében, most pedig 1200-1300 euróért (325 ezer forint) adják tovább újabb olasz befektetőknek.

Németh szerint a külföldi befektetők, vásárlók mellett szép számmal képviseltetik magukat a magyarországiak is, akik leginkább Székelyföldet, illetve a határhoz közeli területeket kedvelik. Ilyen például Nagyvárad, illetve a festői szépségű Boga-völgye a bihari hegyekben, ám a tengerparti vásárlástól egyelőre idegenkednek a magyar vásárlók, valószínű a nagy távolság miatt. Kivételnek tekinthető azonban a TriGranit Rt., amely a napokban jelentette be, hogy másfél milliárd eurót szán romániai fejlesztésekre, beleértve azt a bevásárlóközpont-tervezetet is, amelyet a tengerparti Konstancán kíván felépíteni a magyar nagyberuházó.

Napospart: még nem úszott el a hajó © bulgarien.web.de

A román tengerparti területeknél sokkal népszerűbb – a magyarok körében is – Bulgária naposabb része, amely az utóbbi években a Balkán egyik legvonzóbb ingatlanpiacává vált. Az elmúlt években a tengerparti ingatlanok átlagos négyzetméterára közel 1300 euróra duplázódott, és évente 20-25 százalékos értéknövekedésre lehet számítani a következő két-három évben – álította a hvg.hu-nak Görög Ádám, az Otthon Centrum Holiday Kft. vezetője. A cég nemrégiben kezdte értékesíteni a Burgasztól északra, a Naposparton található épülő ingatlanait, és Görög szerint nagy az érdeklődés a 45-100 négyzetméteres lakások iránt. Az apartmanokat 1100-1250 eurós négyzetméteráron hirdetik. Az építkezést egy magyar beruházó végzi, nemrégiben indultak meg a földmunkák, a lakásokat pedig várhatóan még idén átadják.

Az ingatlanfejlesztők és a vásárlók legnépszerűbb célpontjai közé tartozik még a Várnától északra található Aranyhomok területe, Szozopol, Kavarna, Bjala és Primorszko is. Az ingatlankereskedők szerint a piacon a következő időszakban a Veliko Tarnovo környékén, Borovecnél és Rogacsevónál található ingatlanok ára emelkedhet a leggyorsabban. A tengerparti üdülőterületek mellett népszerűek a golfcentrumok és síközpontok ingatlanai is, például Pamporovo közelében, de Szófiában is sok külföldi vásárol ingatlant. A fővárosban 500 és 1300 euró közötti áron lehet lakáshoz jutni, és a kereskedők szerint itt a piac nem szezonális, mint a tengerparti területeken.

Neszebár: egyre több a partraszálló © bulgarien.web.de

„A vásárlók 80 százaléka kizárólag befektetésnek szánja a bulgáriai ingatlant” – mondta a hvg.hu-nak Teodora Jilkova, Bulgária egyik legnagyobb ingatlanforgalmazója, az Address International londoni irodavezetője. A cég Nagy-Britanniában is tart fenn irodát, hogy az egyre növekvő brit igényeket közvetlenül tudja kiszolgálni. A befektetők többsége azonban szerinte inkább az egész évben aktív szófiai piacon, vagy a legalább hat hónapos főszezonnal számoló síterületeken vásárol ingatlant, mert itt gyorsabban és könnyebb bérlőket találni.

Az értékesítők általában új építésű ingatlanok vásárlását ajánlják az érdeklődőknek, mert bár általában ezek az ingatlanok drágábbak, mint a használtak, de a fejlesztő, vagy az értékesítő cég az esetek többségében az adminisztrációs feladatokat is átvállaja a vevőtől, és a finanszírozásban is segíthet. Ennek ellenére Jilkova szerint egyre többen vásárolnak régi, felújításra szoruló ingatlant, főleg Szófia és Várna történelmi városrészeiben. Sőt, akad aki vidéki falvakban vásárol, mert itt a tengerparti, illetve szófiai áraknak töredékéért juthat kertes ingatlanhoz.

A Fekete-tenger bolgár szakasza lehet a következő Costa del Sol – állítják a terület ismerői, akik szerint az egyre izmosodó turizmus és a még mindig kedvező árak az ingatlanpiac további töretlen fejlődését vetítik előre. Romániával együtt Bulgária is 2007-ben csatlakozhat az Európai Unióhoz – legalábbis a jelenlegi tervek szerint, amely tovább növelheti az ország vonzerejét a nyugat-európai és a magyar ingatlanvásárlók szemében is. Ám mások szerint a csatlakozás utáni árrobbanásra spekulálóknak nem árt óvatosnak lenniük, mert a jelenleg igen optimista kilátásokat erősen ronthatja az, ha az árak a vártnál lassabban kúsznak majd felfelé 2007 után.

Ingatlanvásárlás: gyakran nem gye- rekjáték © sights-and-culture.com

Már most is számos nehézséggel találkozhat a magyar vásárló a bolgár piacon: a szabályok szerint kertes ingatlannál külföldi magánszemélyek csak az épületet vásárolhatják meg, a telket már nem. Erre csak a Bulgáriában bejegyzett cégeknek van lehetősége, ezért a magyar vevőknek is a cégalapítást javasolják. Legkézenfekvőbb a magyar kft-nek megfelelő bolgár ood cégformát választani, amelyet 5 ezer levás – hozzávetőleg 600 ezer forintos – tőkével lehet megalapítani. Ennek az összegnek a 70 százalékát azonban már a bejegyzéskor el kell helyezni egy bolgár banknál nyitott számlán.

A cégalapítást és az adásvételi szerződést tanácsos helyi ügyvédre bízni. Az ügyvédi díjak általában 1500 leva – azaz 180 ezer forint - körül vannak, ám a bolgár piacon jelen lévő hazai ingatlancégek ennél kevesebbért is átvállalhatják ezeket az adminisztrációs feladatokat. A vételáron, a cégalapítás és az ügyvédi díjon felül a vásárlónak még az ingatlan értékének 2,6 százalékára rúgó járulékot is meg kell fizetnie az önkormányzatnak. Az ingatlanvásárlást 20 százalékos forgalmi adó terheli, ám ezt a vevő bizonyos feltételek mellett leírhatja.

További hátrány lehet, hogy magánszemélyek nem juthatnak hitelhez a bolgár bankok túlnyomó többségénél. A Bulgáriában bejegyzett vállalkozások azonban hozzájuthatnak jelzáloghitelhez is, ám a helyi bankok általában 7-7,5 százalékos kamatot, és ezen felül további 2 százalékos díjat számítanak fel a kölcsönért.