Interjú Gerő Péterrel

HVG: Győzelmi jelentésként fogadták lakáspolitikusok, hogy tavaly 44 ezer új lakást vettek használatba Magyarországon. Az építési vállalkozók viszont értékesítési gondokról, csökkenő lakásárakról panaszkodnak. A lakást keresők eközben úgy tartják, elszálltak az ingatlanárak. Válság van a piacon, vagy virágzik az üzlet?

G. P.: Abból, hogy egyik évről a másikra mi változott, nem lehet komoly következtetést levonni. Az ingatlanpiac ugyanis tökéletlen piac - itt az építkezések többéves átfutási ideje miatt, illetve mert az emberek nem mindennap vesznek lakást, komolyabb piaci beavatkozások után nem egyenlítődik ki gyorsan a kereslet és a kínálat. Márpedig a 2001-2002-ben bevezetett lakástámogatások olyan mértékű pótlólagos keresletet támasztottak, amit a kínálat nem tudott azonnal követni, viszont ami megdrágította a lakásokat. Természetes, hogy a támogatások visszavonása után csökken ez a kereslet, de az árak egy ideig még fennmaradnak, miközben mindenki ideges, hogy összeomlik a piac. Nem omlik össze semmi, csak felesleges kilengések keletkeznek.

HVG: Az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal elnöke kifogásolta a magas lakásárakat a március elején tartott budapesti lakásvásáron. Példaként felhozta, hogy egy szentesi vállalkozó képes négyzetméterenként 100 ezer forintért építeni, miközben Budapesten a legolcsóbb lakás négyzetmétere is ennek több mint a duplájába kerül.

G. P.: A piac tökéletlenségéhez az is hozzátartozik, hogy hiába készül egy ház ugyanabból az anyagból, mégis más az ára Szentesen, mint Sopronban. A fővárosi ingatlanok elsősorban azért drágák, mert három év alatt legalább megduplázódtak a telekárak. Az építési költségek nem különböznek ilyen mértékben, Budapesten négyzetméterenként 130-150 ezer forint körül vannak, azaz csak 30-40 százalékkal magasabbak, mint egyes vidéki városokban. A fővárosban az engedélyezési folyamat elhúzódása is drágítja a beruházásokat, hiszen tudjuk, az idő pénz.

HVG: Piaci pletykák szerint Budapesten az is lassítja az engedélyezési procedúrát, hogy - ügyvédi biztatásra, pénzszerzés reményében - a szomszédok gyakran megtámadják az építési engedélyt.

G. P.: Azt nem merem kimondani, hogy ügyvédek erre szakosodtak volna, de személyes tapasztalatom: a szomszédok sokszor mindent megtesznek azért, hogy lassítsák a nagyobb beruházásokat. Egy fejlesztő pedig nem hagyhatja veszni az addig befektetett pénzét, energiáját, és nyilván megállapodásra törekszik. A többletkiadások természetesen bekerülnek a lakások árába is.

HVG: Elborult a tekintete egy, a napokban tartott szakmai vitán, ahol szóba került, hogy állami támogatással építenének bérlakásokat. A kormány elképzelései szerint első lépésben a Magyar Fejlesztési Bank 60 milliárd forint kedvezményes hitelt adna az önkormányzatoknak. Miért nem tartja ezt jónak?

G. P.: Ennek történelmi gyökerei vannak. Az egykori tanácsi bérlakások ingatlankezelése hihetetlenül rossz morális, műszaki és szakmai körülmények között zajlott. A hibákat nem szabad újratermelni. Bérlakások építését ne bízzák önkormányzatokra, sőt állami tulajdonú intézményeket se hozzanak létre bérlakások fejlesztésére, építésére, értékesítésére, de még ezek koordinálására sem. Az önkormányzat folyamatos konfliktusban áll saját magával a tulajdonosi és a hatósági funkciók ellátásában. Döntéshozatali eljárása bonyolult, lassú és átpolitizált. A piacon nagyon jól működő vállalkozások vannak, amelyek végigviszik a beruházást, olcsón, jó helyen építik majd fel a lakásokat. Vannak már ingatlankezelő szervezetek is. Ott állnak ugrásra készen az ingatlanalapok, a nyugdíjpénztárak, illetve olyan magánszemélyek, akik megvennék az elkészült bérlakásokat. Csak éppen az olyan bérlők vannak kevesen, akik megfelelő jövedelemmel rendelkeznének ahhoz, hogy folyamatosan fizessék a bérleti díjat. Készítettem egy számítást: a befektetők által elvárt, átlagosan 9 százalékos lakáspiaci hozam akkor teljesülne, ha egy 80 négyzetméteres lakásért havonta 120 ezer forintos bérleti díjat kapnának. Ha az állam átvállalná ennek a bérleti díjnak a 70 százalékát, akkor évi 101 millió forintos kiadással száz lakás felépítését érné el.

HVG: Csakhogy ez nem egyszeri kiadás, hanem olyan, ami évente megismétlődik.

G. P.: De ez nem tartana örökké, egy évtized múlva a gazdaság növekedésével már jóval többet keresnének az emberek, és töredékére csökkenhetne a lakbértámogatás is. A folyamat megindítása a fontos; ezzel a megoldással jóval több lakás épülhetne, mint közvetlen állami hitelezéssel, ami ráadásul pazarláshoz is vezethet.

HVG: A vállalkozónak nem is kellene kedvezményes állami hitel?

G. P.: Köszöni szépen, ő nem kér a támogatásból, csak abban szorul segítségre, hogy eladhassa azt, amit épít. A lakbértámogatásnak nagy szerepe lehet abban is, hogy az ország minden nagyobb városában legyenek azonos minőségű bérlakások. Ez elősegíti a munkaerő mobilitását, és ezáltal csökkentheti a munkanélküliséget is. Nem népszerű, amit képviselek, de úgy gondolom: ésszerűbb lenne, ha a lakás vásárlásához kevesebb támogatást lehetne felvenni, mint a bérléséhez. Az államnak nem kell lakásokat adományoznia az embereknek, inkább hozza őket olyan helyzetbe, hogy - megfelelő jövedelem birtokában - képesek legyenek fizetni a hiteltörlesztést. Korszakalkotónak tartom viszont a garancia intézményét, amely lehetővé teszi a nagyon kis önerővel való hitelfelvételt. A közvetlen állami támogatásokat gyanakvóan fogadom azért is, mert úgy érzem, még mindig az eredeti tőkefelhalmozás lebeg a gazdaság szereplőinek a szeme előtt. Ha egy intézmény állami pénzeket oszt el, akkor abban érdekelt, hogy minél több pénzt költsön el, ráadásul nehéz és drága ellenőrizni az összegek útját.

HVG: A gyors felhalmozási vágytól egyes ingatlanfejlesztők sem mentesek, amint ezt a forró pénzek beáramlásáról szóló hírek is alátámasztják. Ebből viszont arra lehetne következtetni, hogy az ingatlanüzlet még mindig jól hoz a konyhára. Szemérmesen hallgatnak a fejlesztők például a tőkéjükön elérhető hozamról.

G. P.: Ebben nincs titkolnivaló. Normális esetben a lakásfejlesztésbe fektetett tőke az alternatív befektetési lehetőségek - például a bankbetét vagy a kötvény - hozamának a dupláját hozza. Tehát ma körülbelül évi 20 százalékot lehet tisztességesen keresni lakásépítésen. Igazán nagyot nyerni azonban a hatalmas projekteken lehet, mert azoknál alacsonyabbak a fajlagos költségek. Ma bárki nekifoghat egy fejlesztésnek, aki pénzhez vagy telekhez jut. A következmény: sok félbemaradt vagy gyenge minőségben befejezett épület. A piac tisztulásáért tehát még sokat kell tenni, de már kialakult egy fejlesztői kör, amely alkotó tevékenységnek tartja, amit végez, és megbecsüli ügyfeleit, hogy a további építkezésekhez is találjon vevőket. Márkát hoz létre, gondot fordít az alkalmazottak képzésére.

HVG: Milyen hatása lehet az Adó- és Pénzügyi Ellenőrzési Hivatal által bevezetett regisztrációs kötelezettségnek, ha az csak abból áll, hogy a vállalkozó megad négy adatot: a cég nevét, székhelyét és adószámát, valamint a tevékenység kezdetének és megszűnésének időpontját?

G. P.: Ez egy kis lépés. Abban segít, hogy csak azok az építési vállalkozások szerezhessék meg az állam által támogatott vevőket, amelyek bejelentkeznek az adóhivatalnál - az már a hivatal dolga, hogy később miként ellenőrzi őket. Tény, hogy nincs összhang a lakásépítésben dolgozók - az épülő lakások száma alapján - kalkulálható létszáma és a társadalombiztosítási befizetések között. Ám azt is tudomásul kell venni, hogy sokszor azért olcsóbb a lakás, mert nem fizetnek áfát. Ha tehát mindent kifehérítenek, a lakásárak is tovább emelkedhetnek.

HVG: Az építési törvényt az ősszel készülnek az Országgyűlés elé terjeszteni. Ön szerint milyen szabályozásban kellene rendet vágni?

G. P.: Az engedélyezési eljárásban nem látok sok problémát, inkább a hatóságok munkáját kellene - fejlesztéssel, kapacitások növelésével - segíteni, de tartok tőle, ezt nem tudja megoldani a törvény. Az ingatlanbejegyzésben Budapesten is azt kellene megcélozni, amit legutóbb Szombathelyen tapasztaltam, ahol az iratok alapján fél óra alatt bejegyezték a tulajdonjogot. A földhivatali nyilvántartással kapcsolatban egyébként, egy kormány-előterjesztés alapján, napirenden van a telekkönyvi bírói intézmény újbóli bevezetése. Eszerint a földhivatalok élén, döntési jogkörrel, bírók állnának a mostani hivatalnokok helyett. Ha az elképzelés - a Földművelésügyi és Vidékfejlesztési Minisztérium ellenállása dacára - megvalósulna, az szerintem gyorsítaná a vitás ügyek megoldását. Sokat segítene a piac fejlődésének az is, ha nyilvánosak és egy adatbázisból lekérdezhetők lennének az ingatlan-nyilvántartási és az illetékhivatali adatok. Akkor nem beszélnének a levegőbe az állami, önkormányzati képviselők, a törvényhozók vagy a vállalkozói érdekképviseletek, ha a piac helyzetéről és az árakról esik szó.

PAPP EMÍLIA

Gerő Péter

A budapesti születésű Gerő a közgazdaság-tudományi egyetem ipar szakának elvégzése után előbb a Fémmunkás Vállalatnál csoportvezető, majd a Komplex Külkereskedelmi Vállalat algériai építkezéseit vezeti, egy ideig a külkercég oráni irodájának élén is áll. 1988-tól az Immobilia Rt. kereskedelmi osztályvezetője, amely egyebek között a hazatelepülő magyarok részére ad bérbe és értékesít ingatlanokat. Két évvel később megalapítja a Gestor Kft.-t, amelynek máig résztulajdonosa, majd 1991-ben átül a Belvárosi Irodaház Kft. igazgatói székébe. A nottinghami Trent University ingatlan-szakértői másoddiplomáját megszerezve és az Angol Királyi Értékbecslők Egyesületének tagjaként érkezik az OTP Ingatlan Rt.-hez. Két évvel később visszatér vállalkozásához, majd elfogadja a Közép-európai Egyetem Rt. felkérését, amelynek máig vezérigazgatója, s emellett 2003 óta a Magyar Ingatlanszövetség alelnöke.