Hogyan kell nyaralót venni a Balatonon?

Vízparton drágább © Dripnet

1. Divatos helyen nyári vétel
Sokan tanácsolják, hogy nyaralót télen vagy kora tavasszal kell venni. Ennek oka, hogy a piac még pang, kevés a vevő, ezért az eladók hajlandók nagyobb árengedményre, hogy még a szezon előtt megszabadulhassanak az üdülőtől.

Amíg ez általánosságban megfogadásra érdemes tanács, a Balaton számos települése, tóparti része esetén nem működik. Gondoljunk például Siófok belvárosa és a strand közötti szakaszra: amíg télen és március-áprilisban az igazi csöndes, pihenős életérzés kerítheti hatalmába az érdeklődőt, éppen a nyári hónapokban igazi nagyvárosi buliközponttá válik a terület. Éttermek, diszkók, mélynyomóval felszerelt kupék, utcai árusok zsibongása teszik nyüzsgővé, ám nyugodt pihenésre teljesen alkalmatlanná a területet. Ezért ha nem valamelyik eldugott Balaton-melléki faluban, vagy tókörnyéki város külső részén nézünk üdülőt, inkább válasszuk a nyarat, amikor valós képet kaphatunk a szünidei zajszintről.

2. Mekkora épület húzható fel?
Ha nyaralót akarunk építeni, és üres telket vásárolunk a déli vagy északi parton, a fekvésen és tájoláson kívül a legfontosabb kérdés a beépíthetőség. Amint azt korábbi cikkünkben is írtunk, az üres területek beépítési lehetőségét a hatályos építési övezeti besorolás, az ezt meghatározó helyi területrendezési terv, valamint az utóbbit közzé tevő helyi önkormányzati rendelet tartalmazza. Építési övezetben például legalább 10 százalékos a beépíthetőség aránya, lakóház céljára azonban többnyire 30 százalékot határoznak meg (nagyvárosokban ez az érték lehet akár 50-80 százalék is), míg nyaralókra, üdülőépületekre általában 10-15 százalékos az engedély.

Még az adásvételi ügylet megkötése előtt be kell szerezni a település önkormányzatától a rendezési tervet. Így nem fordulhat elő, hogy az építési engedélyek beszerzésekor derül ki: a megvett házhelyre a megálmodott családi háznál jóval kisebb épület húzható fel, és azt nem lakóingatlanként, hanem üdülőként jegyzi be a földhivatal.

3. Vásároljunk külfölditől!
Amíg az elmúlt évtizedben rengeteg külföldi vásárolt ingatlant a Balaton körül, mostanában mind többen igyekeznek megszabadulni a házaktól, présházaktól, nyaralóktól. Nagyon jó hír ez a vásárlóknak, több okból.

Egyrészt azért, mert a nyugati országokból érkezett eladók igen racionálisak, és hallgatnak az ingatlan-közvetítők javaslataira. Nem jellemző rájuk az, ami sok honi tulajdonosra: a régi reflexek nem élnek a külföldiekben, és nem árazzák felül az ingatlanokat automatikusan 20-30 százalékkal. Piaci árat kérnek, mivel a megbízott iroda ezt ajánlja nekik. Ráadásul racionálisan alkusznak, tudják, hogy ha tényleg el akarják adni az épületet és/vagy telket, akkor nem lehet elküldeni sorra a vevőket. Persze irreálisan alacsony árba nem mennek bele.

Sok magyar tulajdonossal ellentétben a külföldiek kivétel nélkül rendben tartják/tartották a kertet, az ingatlan környezetét, úgyhogy az ő esetükben nincsenek meglepetések a vevő számára beköltözés után.

Aki nyaralót vesz a magyar tenger partján, számoljon azzal, hogy az adásvételen és a rezsin kívül még számos azonnali, valamint folyamatos költséget kell fizetnie. Amint az adásvételi szerződést aláírták, az új tulajdonos máris szembesül azzal, hogy a lakás megszerzésénél jóval nagyobb illetéket szabnak ki rá. Üdülő esetén a fizetendő illeték a forgalmi érték 10 százaléka, tehát egy 10 milliós nyaralót nyugodtan lehet 11 milliósnak számítani.
Az önkormányzatok többsége saját rendeletben építményadó címén az üdülőkre is adót vet ki, amelyet a használatbavételi engedély kiadását követő év első napjától a tulajdonosnak önbevallás alapján kell kifizetnie. Alapja a „lakás, vagy nem lakás céljára szolgáló épület” helyiségeinek négyzetméterben számított hasznos alapterülete. Mértéke a Balaton északi partján átlagosan 500 forint/négyzetméter.

Bár a Balatonon folyamatosan csökkennek az árak, vannak különösen alacsony árú ajánlatok. Ilyenkor érdemes alaposan körülnézni, és felmérni az értékcsökkentő tényezőket, hátha találunk közöttük olyat, amely zavaró, és elállunk miatta a vételtől.

Érdemes felmérni a ház környezetét is © Dripnet

4. Mitől olcsó egy nyaraló?

5. Pluszkiadások sora
Az ingatlan értékét csökkentheti például a vasút közelsége, az alapellátás hiányossága, vagy a település központjától való nagy távolság, amint azt korábbi cikkünben is írtuk. Fontos hogy családi lakóházról vagy hétvégi házról, üdülőről van e szó, és számít a közművek közelsége is.

Egy vízparti telek értékét a szokásos tényezők mellett leginkább a nádas, a talajvíz, a talajösszetétel, és a domborzati viszony határozhatja meg: Lényegesen többe kerül az építkezés a vízparton, mint néhány utcával beljebb. Ilyen esetben talajmechanikai vizsgálat feltétlenül indokolt a megfelelő alap és lábazat kialakításának érdekében, valamint fontos az épület szigetelésének minősége is. Nem elhanyagolható tényező a víz felhajtó ereje sem.

Igen olcsó mostanság a hetvenes években épített, 30-40 lakásos, 26-30 négyzetméter közötti vízparti üdülő: ezeknek alapvetően ismert gyenge minőségükön kívül nincsen más oka az olcsóságra, mint az új lakóparkokkal bővült kínálat.

Tartalmi partnerünk a Bookmark Media ingatlanpiaci hírügynökség