Szerző:
Története legnagyobb, tízezer dolláros (akkori árfolyamon közel 2,4 millió forintos) büntetését szabta ki négy éve az amerikai Long Beach városa az East Hudson Street 120 alatti ingatlan tulajdonosára. Azért, mert a hírekben meg nem nevezett illető úgy adta ki a lakásokat, szedte be azokért a bérleti díjakat, hogy arról nem írt szerződést a bérlőivel, és a kiadásból származó jövedelmeit sem tüntette fel az éves adóbevallásában.
Magyarországon is sokan írásbeli szerződés nélkül adják ki a lakásukat, vagy a valósnál alacsonyabb díjat tüntetnek fel a szerződésben, hogy kevesebb adót kelljen azután fizetniük, a különbözetet pedig készpénzben kérik el. Mind a kettő esetben jogszabálysértést követnek el a felek, ugyanis a magyar szabályozás értelmében minden lakásbérleti szerződést – a valós bérleti díj feltüntetésével – írásba kell foglalni.
Ám nemcsak az esetleges jogkövetkezmények – ami az elmaradt közüzemi díjak kötelező befizetése mellett akár milliós NAV-bírságot is jelenthet – miatt nem tanácsos a tulajdonosnak írásbeli szerződés nélküli vagy a valódi jogviszonyt elfedő, azaz színlelt megállapodással kiadnia a lakását. Hanem azért sem, mert hivatalos dokumentumok hiányában ő is kiszolgáltatott helyzetbe kerül. Hiszen vita esetén sokkal rosszabb helyzetben lesz, ha a bérlő nem fizet, vagy csak a szerződésbe beírt – a valós díjnál – alacsonyabb összeget adja oda, esetleg nem hajlandó kiköltözni az ingatlanból. Előfordulhat az is, hogy a bérlők azzal fenyegetőznek, értesítik az adóhatóságot. Vagy a valamilyen okból – például mert túl hangosak a bérlők – haragos szomszédok jelentik a fekete bérbeadást.
Minden helyzetben jól jöhet a felek közötti írásos megállapodás, amit célszerű szakemberrel – ügyvéddel vagy közjegyzővel – elkészíttetni. A közjegyzői okiratba foglalt bérleti szerződés előnye, hogy az alapján szerződésszegés esetén azonnal végrehajtás indítható, és ezáltal akár ki is költöztethető a bérlő az ingatlanból.
Ezek egy része a közjegyző előtt tett egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozattal (úgynevezett kiköltözési nyilatkozattal) is kikényszeríthetőek lehetnek. Ebben a bérlő jellemzően arra vállal kötelezettséget, hogy amennyiben a bérleti szerződés bármely oknál fogva megszűnik, úgy az ingatlanból kiköltözik, és a bérleményt visszaszolgáltatja a bérbeadónak. E nyilatkozattal tehát a fizetési és/vagy az ingatlan kiürítésére vonatkozó feltételeket és kötelezettségeket érdemes okiratba foglaltatni.
Összegezve elmondható, hogy mindkét közjegyzői okirat birtokában bírósági per nélkül, gyorsan érvényesítheti a bérbeadó a jogos követelését – legyen szó elmaradt bérleti díjról, kötbérről, egyéb fizetési kötelezettség behajtásáról vagy az ingatlan kiürítéséről.
Más kérdés, hogy a közjegyzők tapasztalatai szerint végrehajtásra, azaz az elmarad bérleti díj behajtására, vagy a bérlő kiköltözésének hatósági úton történő kikényszerítésére csak ritkán kerül sor. A közjegyzői okirat megléte ugyanis önmagában növeli a fizetési és teljesítési hajlandóságot. A bérleti jogviszony közokiratba foglalt felmondása szinte mindig elégséges meggyőző erő, a hivatalos dokumentum és a várható jogkövetkezmények – lakás kiürítése végrehajtás útján – a bérlők többségét jobb belátásra bírja még a problémás esetekben is.
|
A vitás helyzetek megelőzése érdekében a lakás kiadása előtt célszerű megismerni a birtokvédelmi szabályokat. Például azt, hogy ingatlan kiadásakor mindig a bérbeadó viseli a nagyobb kockázatot – noha meglehet, ezzel a kerülőutat választó bérbeadók nincsenek tisztában. Márpedig a bérlemény a bérleti szerződés megkötésével a bérlő – ahogy a törvény fogalmaz – „birtokába lesz bocsátva”, és a bérlő van „birtokon belül”. A bérlőt megilleti az úgynevezett birtokvédelem, azaz őt csak a bérleti szerződés megszüntetésével lehet kimozdítani az ingatlanból. Gyakran előfordul azonban, hogy a bérlő nem akar kiköltözni a bérleményből, annak ellenére, hogy nem teljesíti a fizetési kötelezettségét. |
A bérleti szerződés közjegyzői okiratba foglalása egyébként nemcsak a nagyobb biztonság miatt lehet jó döntés. A közjegyző garancia arra is, hogy a bérleti szerződés szakszerűen, a törvényeknek megfelelően készül el, és minden fontos kérdést rendez. Például a bérleti díj fizetésének módját, a bérlőt megillető jogokat és kötelezettségeket, a határidőket vagy a kaució felhasználásának és visszafizetésének feltételeit. A közjegyzői okirat emellett a bérlőt is védi, hiszen nem követelhetnek tőle magasabb bérleti díjat a szerződésben foglaltnál, és annak elkészítésekor a közjegyző nem a másik fél megbízottjaként, hanem pártatlanul jár el.