Erre figyeljen, mielőtt lefoglalózza álmai otthonát!

Csaknem 11 milliárd forintnak megfelelő fontot bukott a világ egyik leggazdagabb embere, Mihail Prohorov 2010-ben azon, hogy túl későn jelezte, mégsem vásárolná meg a Francia Riviérán található Villa Leopoldát. Ennyivel foglalózta le az orosz fémmágnás a II. Lipót belga király özvegye, Safra által tulajdonolt, 105 milliárd forintnyira tartott nyaralót 2008-ban. Az az év őszén kitört válság aztán visszakozásra késztette Prohorovot. Ám hiába próbálta az előre nem látható körülményekre hivatkozva visszaszerezni a foglalót, az nem sikerült neki. S az emiatt indított perben is ellene ítélt a bíróság, azon francia törvényi kitétel alapján, miszerint a foglaló csak legfeljebb hét nappal annak kifizetése után jár vissza (Magyarországon nincs ilyen jogszabályi rendelkezés). Más kérdés, hogy a verdikt nem lehetett nagy érvágás Prohorovnak, hiszen nettó vagyonát a Forbes az idén közel 3 ezer milliárd forintnyira becsülte.

Foglaló vagy előleg

Általában nem könnyű a lakás vagy ház vételére készülőknek megtalálniuk „álmaik otthonát”. Így természetes reakció, hogy ha – akár hosszas keresgélés után – végre rábukkanunk a minden igényt kielégítő ingatlanra, akkor nem szeretnénk, ha az kicsúszna a kezünkből. Ezért aztán gyorsan megpróbáljuk azt lestoppolni. 

Az e célból az eladónak átadott pénz lehet foglaló vagy előleg. A kettő közötti különbség akkor mutatkozik meg, ha meghiúsul az ügylet. Mindkettő része a vételárnak és az összege jellemzően az ingatlan árának 5-10 százaléka, akár több millió forint.

Különbség abban van közöttük, hogy mi lesz a pénzzel, ha meghiúsul az adásvétel. Az előleg mindig visszajár, akár az eladó, akár a vevő gondolja meg magát. A foglalót viszont csak akkor kell visszafizetni, ha a szerződés teljesítése meghiúsul, de olyan okból, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős. Ilyen az, ha például a ház egy kiterjedt bozóttűzben leég, vagy ha azt az állam kisajátítja. Amennyiben az eladó hibájából nem jött létre a szerződés, akkor a foglaló kétszeresét kell visszaadnia, míg ha a vevő lép vissza, akkor ő elesik a foglalótól.

Az előleg tehát elsősorban a vevő érdekeit szolgálja, hiszen beszámít a vételárba vagy visszajár. A foglaló viszont a vevő és az eladó számára is biztosítékként szolgál, mivel anyagi terhet jelent annak, aki miatt meghiúsul az adásvétel.

A tulajdoni lappal érdemes kezdeni

Egy új otthont keresőnek tehát a foglaló kockázatosabb lehet, mint az előleg. Éppen ezért kell óvatosnak lenni a foglalózással, az ugyanis sok buktatót rejthet. Például nem tudhatjuk, hogy valóban a tulajdonosnak fizettünk-e, és az sem derül ki, hogy van-e valakinek haszonélvezeti joga az ingatlanon, netán a bérlővel határozott idejű szerződést kötöttek-e, amelynek lejártáig joga van a lakásban maradni.

Így bármennyire is szeretnénk minél előbb bebiztosítani, hogy a kiszemelt ingatlant ne vigyék el az orrunk elől, mindenekelőtt érdemes alaposan feltérképezni a tulajdonviszonyokat, illetve azt, van-e esetleg teher rajta, mondjuk szolgál-e az egy lakáshitel biztosítékaként. Ezeket az információkat a ház, lakás tulajdoni lapja tartalmazza. Amíg nem láttuk egy ingatlan (lehetőleg hiteles) tulajdoni lapját, felelőtlenség egyetlen fillért is kifizetni foglalóként. A tulajdoni lapokat egyszerűen és gyorsan ki lehet kérni a földhivataltól akár közjegyző vagy ügyvéd segítségével, de egy másolatot bárki igényelhet a TakarNet-rendszerből – ez utóbbi használata évente kétszer ingyenes.

Minden ingatlannak van egy önálló helyrajzi száma, amely alapján a földhivatalban nyilvántartják az ingatlan legfontosabb adatait. Így azt, hogy mi az ingatlan minősítése, kik a tulajdonosai, illetve vannak-e azon terhek, például – mint említettük – jelzálogjog, továbbá haszonélvezet, végrehajtási vagy használati jog.

Ha úgy foglalózunk le egy lakást, hogy nem nézzük meg előtte a tulajdoni lapot, akkor, ha később visszalépünk a vételtől, mert például az eladó szüleinek haszonélvezeti joga van az ingatlanon, nem kérhetjük vissza a foglalót. Ilyenkor ugyanis gyakorlatilag elállunk a szerződéstől, és a mi hibánk, hogy nem voltunk kellően gondosak, amikor kifizettük a foglalót.

Akár foglalót, akár előleget adunk, mindenképpen érdemes kikérni jogász közreműködését (véleményét), különben egy vitában nehezen tudjuk bizonyítani az állításunkat.

Így kerülhető el a hosszas pereskedés

Az adásvétel során később úgyis szükséges lesz jogi segítségre, mert a szerződést mindenképpen közjegyzőnek vagy ügyvédnek kell készítenie. A földhivatal ugyanis csak az általuk készített okirat alapján vezeti át a tulajdonjog változását. A közjegyző előtt kötött ingatlan adásvételi szerződés egyik nagy előnye, hogy az abban foglalt kötelezettségek közvetlenül végrehajthatók. Ez azt jelenti, hogy amennyiben az egyik fél nem teljesíti a szerződésben vállalt kötelezettségét – például az eladó nem költözik ki a szerződésben vállalt határidőre, vagy a vevő nem fizet időben –, a másik félnek nem kell bírósághoz fordulnia és hosszú évekig pereskednie. A végrehajtási eljárás keretében ugyanis kérheti az ingatlan kiürítését, vagy a vételár egy részének, de akár az egészének a behajtását is. Ha a közokiratban kötbért, illetve pénzvisszafizetést kötnek ki késés vagy nemteljesítés miatt, akkor nem kell pert indítani vagy fizetési meghagyásos eljárást kezdeményezni, hanem a közjegyzői okirat alapján azonnal elindítható a végrehajtás.

Nem feltétlenül kell egyébként a teljes adásvételi szerződést közjegyzői okiratba foglalni. Ha a szerződést már megkötöttük, arra is van lehetőség, hogy az eladó vagy a vevő egy egyszerűbb okiratban, úgynevezett egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatban vállalja az ingatlan határidőre történő kiürítését vagy éppen a pénzügyi teljesítést.