Szerző:
Másfél millió forint egy négyzetméterért? – bizony ma már ez sem ritka a hazai ingatlanpiacon. Különösen Budapest kiemeltnek számító zöldövezeti részein, a Svábhegyen, a Gellérthegyen, Sasadon, illetve Rózsadombon, valamint a pesti történelmi belváros frekventált területein.
Ezzel szemben számos kistelepülésen 1-2 négyzetméter áráért akár családi házat is vásárolhatunk. A Nógrád megyei Dejtáron például 3,9 millió forintért egy közel 2000 négyzetméteres telken álló 110 négyzetméteres házat hirdetnek, míg Jákón akár 2,5 millió forintért is vásárolhatunk magunknak 97 négyzetméteres új otthont. Nem tévedés, ekkora szélsőségek alakultak ki az utóbbi években a hazai piacon a kisebb és nagyobb települések ingatlanárai között. A TAKARÉK Index elemzői arra számítanak, hogy ez a tendencia 2019-ben sem törik meg, annak ellenére sem, hogy immár öt éve száguld a hazai lakáspiac.
De mi várható idén?
A lakások iránti keresletet serkenthetik a kedvező munkaerőpiaci feltételek is. Nevezetesen, hogy a munkavállalókért ma már gyakorlatilag harcolnak a cégek. Ennek hatására még tovább mérséklődhet a hazai munkanélküliség, ami azt jelenti, hogy a lakosság biztosabbnak érezheti a munkahelyét, illetve annak elvesztése esetén gyorsan találhat munkát. Ráadásul az elmúlt évek jelentős bérnövekedése sem érhet véget. Legalábbis a Magyar Nemzeti Bank decemberi inflációs jelentése szerint a lakossági reáljövedelem a 2017-2018-as 6,1 százalékos ütem után 3 százalékkal gyarapodhat.
A lakáspiac szempontjából fontosnak számító finanszírozási környezet tehát az idén is kedvezően alakul. Erre utal az is, hogy a bankok szívesen hiteleznek, 2018 január és novembere között mintegy 800 milliárd forint volt a lakáscélú hitelek összege, ami messze meghaladta a 2017-es év számait. S e téren az idén sem várnak csökkenést a szakértők, már csak azért sem, mert a hitelkamatok jelenleg is alacsony szinten állnak, ez pedig továbbra is kedvez az erős lakáspiaci keresletnek.
Nem csökken az ingatlanvásárlási kedv
A TAKARÉK Index elemzői úgy vélik, az állampapír- és bankbetéti kamatok alacsony szintje az idén is sokakat terel majd az alternatív befektetések irányába. Közöttük is az ingatlanpiacra, ahol pusztán az árak két számjegyű növekedése is vonzóvá teheti mind a használt, mind az újépítésű lakások vételét.
Miközben tehát az ingatlanok iránti kereslet növekedhet, hosszabb távon a kínálat szűkülhet – erre lehet következtetni abból, hogy 2018 első három negyedévében kevesebb lakásépítési engedélyt adtak ki az előző év azonos időszakához képest. Az új adószabályok szerint a már 2018. november 1-jén építési engedéllyel rendelkező lakásokat még az 5 százalékos áfakulccsal lehet értékesíteni 2023 végéig, a november 1-je után engedélyt szerző lakásokra azonban már a 27 százalékos kulcsot kell alkalmazni. Mindez az újlakáspiacon azt jelentheti, hogy a 2019-es befejezésre beütemezett építkezések egy része 2020-ra tolódhat át. Ennek ellenére az idén is tömegével készülhetnek el új lakások.
A használt lakások kínálatát növelheti, hogy sokan a meglévő otthonukból újba költözhetnek. Igaz, a következő években elkészülő lakások jelentős részét már értékesítették, a csökkenő újlakás-kínálat miatt pedig a vásárlók ismét nagyobb számban kereshetik a használt otthonokat.
Újépítésű? Használt? Drágább lesz!
Az új ingatlanok árai jelentősen növekedtek az elmúlt években és ez a folyamat az idén is kitarthat. Egyrészt a költségek növekedése, másrészt amiatt, hogy piaci kiegyenlítődésre lehet számítani. Ez azt jelenti, hogy az 5 százalékos áfával értékesített lakások ára 2023-ig fokozatosan beérheti a 27 százalékos kulccsal terhelt otthonokét, s az új lakások drágulása a használtakét is magával húzhatja.
A Budapesti Lakáspiaci Riport adatai szerint például a fővárosi újlakások ára már a kedvezményes áfa meghosszabbítására vonatkozó bejelentést követően elindultak felfelé.
A kereslet és a kínálat változása tehát a TAKARÉK Index elemzői szerint együttesen támogatják az idén a hazai lakásárak további növekedését. A drágulás mértéke azonban az eddigi 10 százalékot meghaladó szint alatt maradhat.
|
Továbbra is nagy különbségek lehetnek a kisebb és nagyobb települések ingatlanáraiban. Budapesten az élénk kereslet miatt változatlanul az országos átlagnál nagyobb, 10-15 százalékos növekedésre lehet számítani, annak ellenére, hogy a szakértők szerint már most is a tűréshatár közelében mozognak az árak. A főváros mellett a nagyobb, jó munkaerőpiaci feltételeket és szolgáltatásokat kínáló települések teljesíthetnek jól. Érdekes, hogy az utóbbi két évben jelentősen drágultak, vagy le is hagyták Budapestet az ország egyes városainak az ingatlanjai. Például a Közép-Dunántúl és a Dél-Dunántúl megyeszékhelyei, de az elmúlt hónapokban jól teljesítettek a Nyugat-Dunántúl nagyobb települései is. A megyeszékhelyek közül kiemelkedő volt a drágulás Szekszárdon, Zalaegerszegen és Szolnokon, de a változás mértéke közelítette a fővárosit Egerben, Székesfehérváron és Kecskeméten is. A TAKARÉK Index elemzői az idén is az ingatlanárak további emelkedését várják a megyeszékhelyek és egyes nagyobb városok, különösen az ipari és más gazdasági beruházások színhelyein. Úgy vélik ugyanakkor, hogy a községek esetében az országos átlagnál jóval alacsonyabb áremelkedés várható, amely alól csak a jól teljesítő városok agglomerációjában található települések jelenthetnek kivételt. Felfelé mutató bizonytalanságot jelent azonban a „falusi” CSOK, amely júliustól támogatja a családok kistelepülésekre költözését. Az intézkedés árfelhajtó hatásának mértékét csak utólag lehet majd megbecsülni, de várakozásaink szerint hozzájárulhat a kisebb és nagyobb települések közötti árkülönbségek csökkenéséhez. |