szerző:
hvg.hu

A lakásvásárláskor kifizetett foglaló és az előleg közti alapvető különbséggel sokan tisztában vannak, ám az ördög itt is a részletekben bújik meg. Tudta például, hogy a foglaló mit sem ér szerződés nélkül, és hogy az előleg egyik felet sem védi?

Az ingatlan-adásvételi szerződések megkötésekor mindkét félnek biztonságot jelent, ha a vételárat a szerződés aláírásakor fizetik meg. Az eladó nem kerülhet olyan helyzetbe, hogy nem fizetik ki számára a teljes összeget. Persze a jog ilyenkor is védelmet nyújt, hiszen a szerződő felek az adásvételi szerződésben megállapodhatnak abban, hogy a vételár teljes kifizetéséig a tulajdoni lapra csak széljegyként kerülhet följegyzésre az adásvétel ténye – mondja Kardos Éva ügyvéd. A tényleges tulajdonjog bejegyzésére csak akkor kerülhet sor, ha az anyagiakat véglegesen rendezték. A megoldásnak persze van hátulütője: ilyen széljeggyel az ingatlant az eredeti tulajdonos gyakorlatilag nem tudja újra értékesíteni, az ezzel kapcsolatos jogvita pedig évekig is elhúzódhat.

Cseppnyi garancia

A következő biztonsági fokozatot a foglaló kikötése jelenti. Maga a foglaló „a szerződést biztosító mellék kötelem”, amelyet a szerződés megkötésekor, a kötelezettségvállalás jeléül adnak át. Ez lehet pénz, de más dolog is, például műszaki cikk vagy éppen ékszer.

Szerződés nélkül foglalót kikötni nem lehet – figyelmeztet az ügyvéd. A felek nagyon gyakran követik el azt a hibát, hogy írnak egy papírt a foglalóról, és csak aztán fordulnak ügyvédhez. A foglalónak viszont mindig az adott szerződéshez kell tapadnia, vagy a szerződésben kell szerepelnie, mivel a kifizetett összeg a szerződés biztosítéka. Ebből következik, hogy a foglaló csak ügyvéd vagy közjegyző által ellenjegyzett szerződéssel együtt érvényes.

Fontos az is, hogy a szerződéskötéskor átadott pénzösszeg csak akkor tekinthető foglalónak, ha ez a szerződésből kétségtelenül kitűnik. Ellenkező esetben előlegnek tekintendő, vagyis olyan biztosítéknak, amely visszajár a vevőnek.

Beszámítás, visszajárás

A foglalót bele kell számtani a vételárba, kivéve, ha értéke nem pontosan meghatározható. Ez utóbbi esetben a biztosítékul szolgáló dolgot a vevő visszakapja, és a teljes vételárat fizeti ki.

Ha az adásvétel olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, netán mindkét fél egyaránt felelős, a foglaló visszajár. Ha a vevő megfelelő indok nélkül eláll a szerződéstől, elveszíti a foglalót, míg az eladónak hasonló esetben kétszeres összeget kell visszafizetnie. Nagyon ritkán akad arra példa, hogy valaki eladói pozícióból visszalépjen: megérthető azonban egy ilyen döntés, ha számottevően jobb ajánlat érkezik, és a foglaló kétszerese bőven visszafizethető.

A sors keze

Mikor nem felelős egyik fél sem? A jogi nyelv úgy fogalmaz, ha a lakás vagy ház minősége, állaga a felektől függetlenül lényegesen megváltozik. Legrosszabb esetben összedől a ház, leég, elönti az árvíz, vagy éppen megrongálja egy nagyobb vihar. A komolyabb csőtörés is indokolttá teheti a vevő jogszerű visszalépését.

Ilyenkor a vásárló számára már nem kívánatos a vétel, és nem is várható el tőle, hogy azonos feltételekkel megvásároljon egy károsodott ingatlant. A foglaló tehát magától értetődően visszajár. Az „együttes felelősséggel történő meghiúsulás” annyit tesz, hogy a felek közös döntéssel visszamenőlegesen megszüntetik a szerződést. Az eredeti állapotot kell helyreállítani, azaz a foglaló összege a vevőt illeti.

Általában tíz százalék

A foglaló mértéke áltatában a vételár tíz százaléka. A túlzott mértékű foglaló összegét viszont a bíróság csökkentheti, ha a felek perre mennek. Az aránytalanul magas foglalónak nem kell a kétszeresét visszafizetni, ha az eladó hibájából hiúsul meg az adásvétel. Ha a felek mondjuk ötvenszázalékos foglalót kötnek ki, és ez kétszeresen visszajárna, akkor sem kell az eladónak a teljes vételárat kifizetni a meghiúsult szerződés miatt. Ez a bírói gyakorlat a vevő érdekét is szolgálja, hiszen ha mégis elállna a szerződőstől, nem bukja el a vételár felét. Az ügyvédeknek egyébként kötelezettségük a feleket a foglaló jogi természetéről az adásvételi szerződés megkötésekor tájékoztatni.

Semmi sem biztos

Az adásvételi szerződésben szokás előleget is kikötni. Ez egyfajta részletfizetésként fogható föl, azaz a vevő nem egy összegben rendezi a vételárat. A foglalóval szemben az előleg a szerződés meghiúsulása esetén teljes egészében visszajár. Az sem számít, melyik fél hibájából nem teljesül az adásvétel.

Előleg fizetésekor az eladó nem érezheti magát biztonságban, hiszen a vevő bármely oknál fogva meggondolja magát, visszakérheti az előleget, és továbbállhat. A vevő sem kap garanciát: ha ugyanis az eladót kedvezőbb ajánlattal keresik meg, minden további nélkül eladhatja másnak az ingatlanját, az előleget pedig egyszerűen visszafizetheti.

A foglalóval szemben az előleg mindössze pénzügyi megállapodás, nem pedig biztosíték. Akkor állapodnak meg róla, ha nem a vevőnél nincs még a teljes vételár: bankkölcsönre van még szüksége, vagy nem tette még pénzzé jelenlegi ingatlanját. A foglaló tehát gyakoribb és valódi biztonságot nyújtó megoldás.

Tartalmi partnerünk a Bookmark Media ingatlanpiaci hírügynökség

Állj mellénk!

Tegyünk közösen azért, hogy a propaganda mellett továbbra is megjelenjenek a tények!

Ha neked is fontos a minőségi újságírás, kérjük, hogy támogasd a munkánkat.

Állj mellénk!

Tegyünk közösen azért, hogy a propaganda mellett továbbra is megjelenjenek a tények!

Ha neked is fontos a minőségi újságírás, kérjük, hogy támogasd a munkánkat.
hvg.hu Gazdaság

Lakásvásárlás: szemezgessen a legdrágábbakból

Az önálló ház kategóriában a használt ingatlanok drágábbak, egyes régi társasházi lakások ára pedig megközelíti a luxusvillák árait. A panel nem sorolható a luxusingatlanok közé, ennek ellenére itt is találunk meglepően magas árakat - áll az egyik hazai ingatlanforgalmazó elemzésében.

hvg.hu Gazdaság

Lakásvásárlás: új, használt vagy építkezés?

Óriási a kínálat, ezért nehéz dönteni: az új és használt lakás vagy ház megvételének, valamint az építkezésnek is számos előnye van, ha ingatlan megszerzését fontolgatjuk. Összegyűjtöttünk néhány alapvető szempontot a keresés irányának megszabásához.

hvg.hu Gazdaság

Testre szabott lakáshitelek

Fiatal vagy idős vevő, új vagy használt lakás, kisebb vagy nagyobb önrész, vidéki vagy budapesti vevő - mindenki más-más lakáskölcsönből választhat. Vajon a piacon elérhető konstrukciók tudják követni a változó igényeket? Néhány nagy bank kínálata alapján utánajártunk, kinek milyen típusú hitel ajánlható.

hvg.hu Gazdaság

Milyen lakást ne vegyünk?

Felújítandó panellakás 40 millióért? Ez egyértelműen a kerülendő ingatlanvételek közé tartozik. Ennél érdekesebb tippeket gyűjtöttünk össze azoknak, akiknek fontos az ingatlan értékének megtartása vagy növekedése.

hvg.hu Gazdaság

Teszt: lakáshitelek svájci frankban

Hitel igénylésekor az alacsony törlesztő részlet a lényeg, ezért a magyarok legnagyobbrészt svájci frank alapú lakáskölcsönt választanak. Teszteltük e lakáshitelek kínálatát, mellette pedig azt, mennyire hagyják előzetesen tájékozódni a leendő adóst a banki honlapokon.

Félelmetes, hogy mennyi káros anyagot lélegezhetünk be egy budapesti buszmegállóban

Félelmetes, hogy mennyi káros anyagot lélegezhetünk be egy budapesti buszmegállóban

Két kép is készült arról, milyen lehet a Samsung Galaxy Note10

Két kép is készült arról, milyen lehet a Samsung Galaxy Note10

Brüsszel szerint semmin nem változtat Theresa May lemondása

Brüsszel szerint semmin nem változtat Theresa May lemondása

Juncker Orbánról: "Ha mindenki ilyen önző lenne, szétesne az EU"

Juncker Orbánról: "Ha mindenki ilyen önző lenne, szétesne az EU"

Kurz ajánlatot tett az osztrák ellenzéknek

Kurz ajánlatot tett az osztrák ellenzéknek

Kötelező nyelvvizsga: a kormány a lovak közé hajította a gyeplőt

Kötelező nyelvvizsga: a kormány a lovak közé hajította a gyeplőt