A nagyobb piaci mozgások miatt az elmúlt időszakban az ingatlanok átértékelését is el kellett végezniük az egyes alapok értékbecslőinek, mert, ha a befektetési jegyek forgalmazása nem a piaci áron történik, közvetlen anyagi kár éri az alap befektetőit - mutatott rá Szalai Sándor, a Befektetési Alapkezelők és Vagyonkezelők Magyarországi Szövetsége (Bamosz) elnöke, akit a szervezet sajtóközleménye idéz.

Az alapok tulajdonában lévő ingatlanok értékét a törvény szerint független ingatlanértékelő állapítja meg, az értékelést minimum 3 havonta, építés alatt álló ingatlanok esetében havonta el kell végezni. Az ingatlanok értékelésére rendkívüli ok miatt is sor kerülhet, így például a gazdasági környezetben bekövetkezett jelentős változás miatt.

A kereskedelmi ingatlanok értékbecslése a hozamalapú befektetési érték számítás módszerével történik, amelynek lényege az ingatlan hasznosításából várható bérleti díjak tőkésítése egy piacilag elvárt hozam alapján. Az objektív, pártatlan ingatlan értékbecslés logikája azon alapul, hogy megvizsgálják a megkötött bérleti szerződéseket, analizálják a várható nettó árbevételt, amit elosztanak az aktuális hozamelvárással.

A közleményben idézik Baross Pált, az Ingatlan Tanácsadók Intézetének (RICS) magyarországi elnökét, aki szerint az ingatlanok értéke a bérleti díjak emelkedésével, vagy az elvárt hozamok csökkenésével fokozatosan növekszik, amint az világszerte tapasztalható volt az elmúlt évtizedben. Hozzátette: amikor viszont a bérleti díjak csökkennek (ahogy az elmúlt két évben), vagy az üresedési ráta emelkedik (ahogy várhatóan a következő két évben), vagy, ahogy a hozamelvárások nőnek (mint ahogy 2007-től kezdődően, piaconként eltérő mértékben és időben, drasztikusan bekövetkezett világszerte) az ingatlanok értéke csökken.

Az ingatlan értékbecslési szakma számára a véleményezés másik fontos alapja a bérleti díjak értékelése: el kell dönteni, hogy a szerződéssel alátámasztott bérleti díjak fenntarthatóak-e, vagy máris túl (vagy alul) árazottak. Elemzés alá kell vonni, hogy az épület elhelyezkedése és minősége hogyan fogja állni a versenyt az új fejlesztésekkel, valójában hol és milyen minőségben lesznek az új fejlesztések, illetve, hogy a befektetési lehetőségek sokaságában (részvény, kötvény) milyen prémiumot, hozamot fog kérni egy ingatlan befektető.
A kereskedelmi ingatlanok piaci értéke az elmúlt időszakban világszerte drámaian esett: Amerikában mintegy 35, Angliában 28, Franciaországban 26, Németországban és Hollandiában közel 20 százalék volt a piaci értékvesztés 2008 júliusa és 2009 februárja között - mutat rá a közlemény.

A magyarországi ingatlanpiacon - annak köszönhetően, hogy Magyarországon korábban nem alakult ki ingatlanpiaci buborék, illetve a tranzakciók száma is lényegesen kevesebb - némi fáziskéséssel jelentek meg ezek a negatív folyamatok, az ingatlanportfoliók átértékelése jellemzően 2008 végén, 2009 elején következett be.

Az értékcsökkenés mértéke is jellemzően kisebb volt, átlagosan 10-15 százalék. Ennek mértékében ugyanakkor jelentős különbségek vannak az egyes ingatlanok típusától, egyedi jellemzőitől függően, a magasabb kockázatot képviselő fejlesztési célú ingatlanok, telkek esetében az értékcsökkenés számottevően nagyobb is lehet.

Az ingatlanbefektetési jegyek értékváltozásánál további meghatározó tényező még az egyes alapoknál a meglévő ingatlanokhoz kapcsolódó hitelek aránya is, ami jelentősen módosítja az ingatlanár-változások befektetési jegyekre gyakorolt hatását - derül ki a közleményből.