Most jó venni: a válság sokkolta és racionalizálta a lakáspiacot

A RE/MAX legfrissebb lakáspiaci elemzése szerint, a pénzügyi krízis kipattanását követően mind az ingatlanértékesítési ügyletek száma, mind az átlagárak jelentősen csökkentek, amit elsősorban a hitelhez jutás lehetőségeinek szűkülése és a romló gazdasági környezet okoztak. Ugyanakkor a keresett ingatlanok alapterülete nem változott. A keresleti és a kínálati árak közti különbség viszont jelentősen csökkent, ami azonban nem feltétlenül a válság közvetlen következménye. Az olló záródását elsősorban az idézte elő, hogy az eladók igazodtak az új körülményekhez. A negatív gazdasági folyamatok miatt az eladók is megértették, hogy a korábbiaknál alacsonyabban kell megállapítaniuk az árat, ha valóban el akarják adni az ingatlant. A harmadik ok, hogy a piacon csak azok az ingatlanok maradtak, amelyeket valóban értékesíteni kívántak. Érdekes módon a válság mégsem érintette a piacon maradt közvetítő cégek bevételét, a piac visszaesése azonnal megtizedelte a közvetítőket, így a forgalom a talpon maradó erősebb irodákhoz áramlott.

Korszerű lakásbelső. Az átlagos méret maradt, az ár csökkent © hvg.hu

A válság kipattanását követő hat negyedévben lezajlott adás-vételeknél az átlagos eladási árak meredeken estek. Az idei első negyedben például 23 százalékos csökkenéssel 18 443 861-ről 14 153 369 forintra mérséklődött a mutatószám. A következő negyedben is folytatódott a zuhanás, itt 16 százalékkal mérséklődtek az átlagos eladási árak. Mindent összevetve a mutató 15 millió forintnál körül stabilizálódik, ami támasztékot adhat a piacnak, innen csak 2010-től várható újra növekedés.

Az eladott lakások átlagos mérete nem változott, továbbra is 56 négyzetméter, ám az egy négyzetméterre jutó árak zuhanása erős volt. Idén az első negyedévben ez az ár 273 972 forint volt, ami 16 százalékkal alacsonyabb, mint az előző év azonos időszakában volt. A második negyedben 17 százalékos csökkenés mutatkozott az egy évvel korábbihoz, s az átlagos négyzetméter árak 290 ezer forint környékén stabilizálódnak.

Az újépítésű lakások piacát közvetlenül és azonnal érintette pénzügyi válság, hiszen a hitelfelvételi lehetőségek beszűkülése illetve a hitelfelvétellel járó költségek emelkedése jelentősen csökkentette az ilyen ingatlant vásárlók vásárlóerejét. Sok nyugat-európai országból érkező kis és közepes befektető, aki korábban ezt a piacot élénkítette, szintén eltűnt, nagy űrt hagyva maga után. Azok a fejlesztők, akik jelentősebb kedvezményeket adtak, ebben az időszakban is képesek voltak gyorsan értékesíteni a lakásokat. A vevők pedig előnyben részesítették azokat a lakásokat, amelyek előrehaladottabb készültségi fokban voltak, még akkor is ha az alaprajz vagy más okok alapján ez nem volt indokolt, mert a sok félbemaradt projekt bizalmatlanná tette őket.

Felmérések szerint, míg az új építkezések számában visszaesés várható jövőre is, addig a felújítások száma folyamatosan nő, ugyanis sokan az új lakás vásárlása helyett inkább döntenek a korszerűsítés mellett. Az okok között nem csak a lakás komfortfokozatának javítása áll, a későbbiekben jelentkező költségmegtakarítások is. Így a lakóingatlan-felújításoké az egyetlen építőipari alágazat, amely töretlenül növekszik.

Sokak, akik korábban új lakás vásárlásában gondolkodtak, a válság hatásait látva egyre inkább a mindenre kiterjedő felújításba fektetik megspórolt pénzüket. Azaz nem csupán tisztasági festésre, hanem jelentős korszerűsítése, olyan beruházásokra szánják magukat, amellyel például energiát takaríthatnak meg a jövőben, például szigeteléssel vagy alternatív energia felhasználással.

Teljes lakásfelújítás. Mostanság jobban megbecsüljük a régit © hvg.hu

„Idén, és jövőre 5 százalékkal bővülhet a felújítások aránya a lakóingatlan-szektorban Magyarországon – idézete a varsói Euroconstruct konferencián közzétett adatokat Tibor Dávid, a Masterplast építőanyag gyártó társaság regionális vezetője. Szerinte az ingatlankorszerűsítés magas költségei miatt megjelenő új jelenség, hogy a lakástulajdonosok egyre gyakrabban maguk végzik el azokat a korszerűsítéseket, amelyekre képesek. Így az építőipari termékek fejlesztésének jelentős része is a „csináld magad” filozófia szellemében jön létre. A korszerűsítések főként az energiára fordított kiadások mérséklését célozzák, ami elsősorban a homlokzati szigetelések korszerűsítésével érhető el, így a gyártók elsősorban ezen a területen próbálnak új piaci pozíciókat szerezni. A felújításokkal egyben a lakóingatlanok piaci értékét és forgalomképességét is igyekeznek megemelni.