Kiadja a lakását? Nagyon ráfázhat!

Amikor egy lakást vagy irodaházat a tulajdonos úgy ad el, hogy az adott ingatlant bérlők használják, a bérleti szerződés biztosítékai megszűnnek, azaz a vevő (új tulajdonos) nem veheti igénybe a bérletet korábban biztosító kezességet, óvadékot, bankgaranciát vagy más biztosítékot.

  • hvg.hu hvg.hu
Kiadja a lakását? Nagyon ráfázhat!

Az ingatlanpiacon nem ritka, hogy egy ingatlan úgy cserél gazdát, hogy bérbe van adva. Ha magánszemélyek saját használatra vesznek lakást, akkor akár problémaként is megélhetik a bérlet tényét, hiszen mindaddig nem tudják használatba venni a lakást, amíg a bérlő ki nem költözik. Más azonban a helyzet, ha valaki befektetési céllal vásárol ingatlant: ilyen esetben kifejezetten értéknövelő tényező, ha az ingatlan kedvező feltételekkel, hosszú távra, jól fizető bérlőknek van kiadva.

Annak érdekében, hogy a tulajdonos személyének változása ne érintse hátrányosan a bérlőket, a bírói gyakorlat már korábban is úgy foglalt állást, hogy az ingatlan eladása esetén a bérleti szerződés változatlan tartalommal átszáll a vevőre, azaz az új tulajdonosra. Az új Polgári Törvénykönyv kifejezetten ki is mondja, hogy ha a bérbeadó a bérleti szerződés megkötése után átruházza a bérbeadott ingatlan tulajdonjogát, akkor a bérleti szerződésből fakadó jogok és kötelezettségek tekintetében az új tulajdonos lép a bérbeadó helyébe.

„A problémát a gyakorlatban az jelenti, hogy a bérleti szerződés átszállására a szerződésátruházás szabályai irányadók, ami azt jelenti, hogy megszűnnek a szerződés biztosítékai, és ezáltal jelentősen gyengül az új tulajdonos pozíciója” – mondta Boronkay Miklós, a Szecskay Ügyvédi Iroda ügyvédje.
 
A bérleti szerződésekhez ugyanis számos biztosíték kapcsolódhat, például óvadék, kezesség, bankgarancia, amelyek komoly szerepet játszanak abban, hogy a bérleti szerződésből valóban befolyjon a bérleti díj. Mindezek az új Ptk. alapján automatikusan megszűnnek, ha a bérbeadó eladja az ingatlant; így például a tipikusan szerződéskötéskor kifizetett óvadék sem száll át az új tulajdonosra, hanem visszajár a bérlőnek.

Boronkay szerint ez azt eredményezi, hogy jelentősen csökkenhet a bérleti szerződések értéke, hiszen a bérleti díjkövetelések biztosítatlanná válnak. A szakértő szerint annak természetesen nincs akadálya, hogy a biztosítékokat a felek újra létrehozzák, így például a kezessel új kezesi szerződést írassanak alá, a bérlőtől új óvadékot kérjenek, vagy új zálogjogot alapítsanak. Ez azonban egyrészt körülményes eljárás, másrészt a bérlő, kezes együttműködési készségén múlik, hogy hozzájárul-e a biztosítékok újraalapításához. Kérdéses továbbá, hogy hogyan alakul az újonnan alapított biztosíték sorsa például a bérlő cég ellen indított felszámolási eljárásban.

A fentiek alapján az új Ptk. a bérlőket erős tárgyalási, rosszabb esetben zsarolási helyzetbe hozza a bérbeadott ingatlan adásvétele esetén; az együttműködési hajlandóságuktól függ a bérleti szerződés és ezáltal a bérbeadott ingatlan értéke. Mindez pedig megnehezítheti a bérbeadott ingatlanok eladását.

A biztosítékokkal kapcsolatos, itt elemzett probléma nem jelentkezik, ha az eladó nem közvetlenül a bérbeadott ingatlant, hanem az azt tulajdonló céget adja el. Ebben az esetben ugyanis a bérbeadó továbbra is ugyanaz a cég marad, és így a bérleti szerződések biztosítékai sem szűnnek meg.

Útmutató cégvezetőknek

Útmutató cégvezetőknek

Nem félünk eléggé

Az elmúlt években drámaian nőtt a kibertámadások gyakorisága és súlyossága. A hazai cégek – különösen a kis- és középvállalkozások – kockázatérzékelése és felkészültsége azonban érdemben elmarad a helyzet által indokolt mértéktől.

Szomoru Miklós: Mi sem vagyunk tökéletesek, ne akarjunk tökéletes kertet!

Szomoru Miklós: Mi sem vagyunk tökéletesek, ne akarjunk tökéletes kertet!

Fél évig 5-6 ember volt kíváncsi a kertészeti tanácsaira, ma már közel kétszázezres követő tábora van Szomoru Miklós „Egy kertész kertje Pilisszentkereszten” blogjának. A kertészmérnök szerint, aki brit mintára magánkert-látogatásokat is szervez, nem kell heti 8 óránál többet dolgozni azért, hogy bárkinek virágzó oázássá váljon a kertje. Erre a legjobb példa virágpompában úszó birodalma.